ที่อยู่อาศัยโซนนิคมอุตฯ ลุ้นเศรษฐกิจฟื้นรอบูมรอบใหม่

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังน้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปี 2554 พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่หลายแห่งได้รับผลกระทบทำให้เกิดการย้ายฐานการผลิตไปยังนิคมอุตสาหกรรมที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออก ทั้ง จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง กลายเป็นหนึ่งในโซนนิคมอุตสาหกรรมที่บูมมากขึ้น หลังจากน้ำท่วมใหญ่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยใกล้นิคมอุตสาหกรรมขยายตัวอย่างน่าสนใจ

สำหรับนิคมอุตสาหกรรมใน จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง มีด้วยกันหลายแห่ง แต่ขอเน้นเฉพาะ 6 นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงและหลากหลาย โดยใน 6 นิคมอุตสาหกรรมที่จะกล่าวถึงจะแบ่งเป็น 4 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ 1 นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร (จ.ชลบุรี) กลุ่มที่ 2 นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังและนิคมอุตสาหกรรมเครือสหพัฒน์ศรีราชา ซึ่งกลุ่มที่ 2 จะอยู่โซนศรีราชา จ.ชลบุรี กลุ่มที่ 3 นิคมอุตสาหกรรมเหมราชชลบุรี (บ่อวิน) และนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง และกลุ่มที่ 4 นิคมอุตสาหกรรมเหมราชอีสเทิร์นซีบอร์ด (จ.ระยอง)

ฝ่ายวิจัยบริษัท เดอะ คอนฟิเด้นซ์ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ “เดอะทรัสต์” รายงานว่า แม้ว่าภาพรวมตลาดต่างจังหวัดจะยังดูชะลอตัว แต่ทั้ง จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง ยังมีความน่าสนใจ เพราะเป็นจังหวัดที่เป็นเมืองอุตสาหกรรม เมืองท่องเที่ยว และมีชุมชนขนาดใหญ่

หากจัดลำดับความต้องการที่อยู่อาศัยของทั้ง 4 กลุ่ม ต้องยอมรับว่ากลุ่มที่ 2 คือ นิคมฯ ในโซนศรีราชามีความโดดเด่นมากที่สุด เพราะมีความต้องการที่หลากหลาย ทั้ง
คนระดับปฏิบัติการและระดับผู้บริหาร รองลงมา คือ กลุ่มที่ 1 นิคมอมตะฯ ตามด้วยกลุ่มที่ 4 ระยอง และกลุ่มที่กลุ่ม 3 โซนบ่อวิน แต่อย่างไรก็ตามในแต่ละโซนนิคมอุตสาหกรรมก็มีจุดเด่นที่แตกต่างกันออกไป และล้วนมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่เช่นกัน

เริ่มด้วยกลุ่มที่ 1 นิคมอุตสาห กรรมอมตะนคร ซึ่งเป็นเมืองแห่งอุตสาหกรรมที่มีจำนวนแรงงานไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นคน และเป็นนิคมอุตสาหกรรมที่มีธุรกิจหลากหลาย จึงนับเป็นแหล่งงานที่มีศักยภาพและเป็นกลุ่มลูกค้าขนาดใหญ่ที่มีกำลังซื้อ แต่ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมมากขึ้น เพราะที่ดินแพงและกลุ่มเป้าหมายเป็นระดับ ปวส.-ปริญญาตรี ยอมรับไลฟ์สไตล์แบบใหม่ที่อาศัยอยู่คอนโดมิเนียมได้ ส่วนระดับผู้บริหารในนิคมฯ นี้นิยมเข้าไปพักอาศัยในกรุงเทพฯ ย่านสุขุมวิทหรือพระราม 9

กลุ่มที่ 2 โซนนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังและนิคมเครือสหพัฒน์ฯ หรือที่เรียกว่าเป็นโซนศรีราชาเป็นโซนที่บูมมาก เป็นโซนนิคมอุตสาหกรรมยานยนต์ ส่วนของสหพัฒน์ฯ ก็มีสินค้าอุปโภคบริโภค มีอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องด้วยจำนวนมาก คนที่ทำงานย่านนี้จะนิยมมาอาศัยอยู่ย่านศรีราชา มีทั้งคนไทยและคนญี่ปุ่น จึงเป็นบริเวณที่บูมมากและปัจจุบันมีการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ตอบโจทย์คนญี่ปุ่น มีโรงเรียนนานาชาติ มีสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์ทั้งคนไทยและต่างชาติ จึงทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ค่อนข้างสูง และอาจกล่าวได้ว่าเป็นโซนที่มีโอกาสในการซื้อลงทุน แต่ต้องพิจารณาต้นทุนเพราะปัจจุบันราคาสูงมากแล้ว

กลุ่มที่ 3 ย่านบ่อวิน นิคมอุตสาหกรรมเหมราชชลบุรีและนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ย่านนี้ก็เป็นอุตสาหกรรมรถยนต์ แต่จะแตกต่างจากกลุ่มที่ 2 เล็กน้อย เพราะคนทำงานย่านนี้จะเป็นระดับปฏิบัติการที่กำลังซื้อไม่ได้สูงมาก รายได้หลักมาจากค่าโอที ถ้าเศรษฐกิจมีปัญหา กำลังการผลิตชะลอ คนกลุ่มนี้จะมีรายได้ลดลง ที่อยู่อาศัยย่านนี้จึงต้องเป็นบ้านราคาไม่แพง คอนโดมิเนียมเกิดยาก โดยหากจะเป็นบ้านเดี่ยวต้องเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียว เพราะจะได้ขายในราคาที่ไม่สูงได้ หากจะเป็น 2 ชั้นต้องเป็นทาวน์เฮาส์ ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หากเกินกว่านี้จะขายยาก ส่วนตลาดเช่าจะเป็นตลาดบ้านเช่า ค่าเช่าไม่เกิน 5,000 บาท/เดือน

ขณะที่กลุ่มที่ 4 นิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด จ.ระยอง จะเป็นโซนนิคมอุตสาหกรรมเกี่ยวกับปิโตรเคมี พลังงาน เป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงมาก พนักงานส่วนใหญ่มีสวัสดิการที่ดี ได้ค่าเช่าบ้านในอัตราค่อนข้างสูง โดยในอดีตไม่ค่อยมีตลาดบ้านจัดสรร ทำให้ตลาดอพาร์ตเมนต์ หอพักใกล้นิคมฯ บูมมาก มีกว่า 1 หมื่นยูนิต และส่วนใหญ่จะเต็ม แต่พอเริ่มเกิดตลาดบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยวจะขายดีมาก ส่วนคอนโดมิเนียมขายไม่ค่อยดี เพราะคนกลุ่มนี้อยู่อพาร์ตเมนต์มานานแล้ว

ฝ่ายวิจัยบริษัท คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยรอบๆ นิคมอุตสาหกรรมจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องต่อไปในอนาคตตามการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม ซึ่งภาคตะวันออกจัดได้ว่าเป็นพื้นที่ที่มีนิคมอุตสาหกรรมมากที่สุดในประเทศไทย มีคนงานจำนวนมากและยังคงมีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้น เพราะว่านิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ก็ยังคงมีพื้นที่ว่างรอการพัฒนาและผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ เองก็ยังคงมีแผนในการขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมของตัวเองต่อไปในอนาคต

ในปี 2559 หลายฝ่ายคาดว่าจะเกิดการขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมมากขึ้น หรืออย่างน้อยก็ขยายตัวใกล้เคียงกับในปี 2558 และอีกปัจจัยที่น่าจะส่งเสริมให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้รวมทั้งอุตสาหกรรมขยายตัวมากขึ้นในอนาคต คือ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ทั้งมอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง และถนนต่างๆ แต่อาจจะต้องใช้เวลาในการพัฒนาอีกหลายปี ซึ่งโครงการเหล่านี้เป็นปัจจัยที่เข้ามาเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ในอนาคตอย่างแน่นอน