ข้อควรระวังซื้อบ้านลอยฟ้าขาลง

โดย นคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

สองไตรมาสแรกของปี 2553 รู้กันทั่วว่าบ้านเมืองเราเกิดวิกฤตหลายด้าน ทั้งการเมือง ท่องเที่ยว และภาวะเศรษฐกิจ แต่ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมีสถิติข้อมูลผุดคอนโดมิเนียมสวนทางกับเหตุการณ์ข้างต้นอย่างน่าแปลกใจ

 

ครึ่งปีแรกทำการก่อสร้างไปแล้วกว่า 2.5 หมื่นยูนิต และอีก 5-6 เดือนหลังเตรียมเปิดตัวอีก 4 หมื่นหน่วย และเมื่อผสมผสานกับที่เหลือค้างจากปลายปีก่อนกว่า 2 หมื่นหน่วย สิริรวมมียอดซัพพลายอยู่เกือบ 1 แสนยูนิต

ยังมีบ้านเดี่ยวและที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ที่ดีเวลลอปผุดเพิ่มอีก 2-3 หมื่นหน่วย รวมทั้งคอนโดมิเนียมเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติทั้งที่อยู่ในระหว่างพัฒนา และส่วนที่เหลือค้างบานตะไทอีกหลายหมื่นยูนิตอีกล่ะ รวมๆ แล้วจะมีบ้านรอการขายทุกประเภทปี 2553 เกินความต้องการกว่า 4-5 หมื่นหน่วย เป็นอย่างน้อย

ด้วยเหตุฉะนี้ผู้มากประสบการณ์หลายคนต่างออกมา “เตือน” ทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนให้สำรวจตรวจสอบอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ

ส่วนใหญ่มักจะเน้นให้ตรวจเช็กข้อมูลด้านใบอนุญาตปลูกสร้างและประวัติผู้ประกอบการ ซึ่งนับวันจะมีหน้าใหม่ๆ ที่ไม่เคยลุยอสังหาริมทรัพย์มาก่อน ผมเองคลุกคลีอยู่ในแวดวงบริหารทรัพย์สินหลังการขายมาหลายปี ขอสะกิดเตือนให้ระมัดระวังในซีกฝั่งผู้ซื้อคอนโดมิเนียม โปรดตรวจสอบองค์ประกอบ 5-6 รายการต่อไปนี้ด้วยน่ะ

อย่างแรก ควรซื้ออาคารชุดที่ “ก่อสร้างเรียบร้อย” และจดทะเบียนแล้วเสร็จเป็นดียิ่ง ที่มาที่ไปในการแนะนำหยั่งงี้ก็เพื่อให้ “ซื้อบ้านได้บ้าน” ไม่ต้องชีช้ำกะหล่ำปลีเหมือนเช่นช่วงเหตุการณ์ฟองสบู่แตก และ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ที่เกิดขึ้นสองครั้งสองคราเมื่อหลายปีก่อนนู้น

รายการที่สอง โปรดตรวจสอบ “ทรัพย์สินส่วนกลาง” ประเภท สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ทะเลสาบ สนามพัตต์กอล์ฟ และสวนขนาดใหญ่ ด้วยว่า “ตรงกับความต้องการ” ของเราหรือไม่

ไม่ตรงใจโปรดหลีกเลี่ยง เพราะรังแต่จะสร้างความหงุดหงิดทุกครั้งที่ควักกระเป๋าจ่ายค่าส่วนรวมที่มีรายการดูแลบำรุงรักษาและซ่อมแซมแก้ไขปะปนมาด้วยทุกเดือน
สิ่งที่ควรตรวจสอบรายการที่สาม “ค่าใช้จ่ายร่วม” และ“ค่าเดินทาง” ไปกลับสถานที่ทำงานเช้าเย็น

จะบอกให้มีผู้ซื้อห้องชุดในตึกสูงหลายต่อหลายท่านที่ไม่ตรวจเช็กเรื่องนี้ให้ละเอียดรอบคอบ สุดท้ายต้องปิดป้ายประกาศขายอย่างด่วนจี๋ เพราะขืนดันทุรังเก็บไว้มีแต่สิ้นเนื้อประดาตัวลงทุกที

เหอะ...พื้นที่แค่แมวดิ้นตายนิติบุคคลเรียกเก็บค่าใช้จ่ายตกเดือนละเกือบ 2,000 บาท ไหนยังต้องควักกระเป๋าค่าน้ำมูกน้ำมันรถบุโรทั่งอีก 6,000-7,000 บาทต่อเดือน และค่าทางด่วนวันละเกือบร้อย ขอโยกย้ายไปเช่าอพาร์ตเมนต์ใกล้ๆ ที่ทำงานดีกว่าเป็นไหนๆ

รายการที่สี่ “ตรวจสอบที่จอดรถ” ใช่แค่เห็นว่ามี แต่ต้องเจาะลึกในส่วนที่เป็นสิทธิของเราว่าอยู่ตรงบริเวณไหนและหมายเลขอะไร

กรณีพนักงานแจ้งว่าเป็นการจอดแบบเก้าอี้ดนตรี โปรดตรึกตรองให้จงหนัก เพราะร้อยละ 99.99 จำนวนที่จอดรถไม่สัมพันธ์กับจำนวนห้องชุดแทบทั้งนั้น

รายการที่ห้า “กฎระเบียบการอยู่อาศัย” โดยเฉพาะในส่วน “เลี้ยงหมาเลี้ยงแมว” และ “ห้ามใช้แก๊สหุงต้มหาอาหาร”

ข้อหลังหากไม่ยึดติดรสชาติ “ผักบุ้งไฟแดง” และ “ผัดกะเพราราดข้าว” คงไม่สู้กระไร เพราะสามารถใช้เตาไฟฟ้าปรุงได้ ส่วนการเลี้ยงสัตว์แสนรักมีนักต่อนักที่เพิ่งรับทราบทีหลังว่าเขามีกฎ “ห้าม” และยากที่จะต้องพรากจากกัน ต้องตัดใจประกาศขายห้องชุดมาแล้วหลายต่อหลายราย

รายการที่ต้องตรวจสอบสิ่งสุดท้ายก่อนควักกระเป๋านับเงินชำระค่าจองและลงลายมือชื่องามๆ ในสัญญาจะซื้อจะขาย คือ “ผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด” ซึ่งควรซักไซ้ไล่เลียงด้วยว่าเป็น “มืออาชีพ” หรือไม่

ที่สะกิดเตือนหยั่งงี้ ก็เพราะการมีผู้บริหารการจัดการหลังขายที่ขาดความชำนิชำนาญและ/หรือไม่มีประสบการณ์ รังแต่จะส่งผลให้คอนโดมิเนียมพักอาศัยกลับกลายเป็นสลัมลอยฟ้าในอนาคตอันใกล้ มูลค่าบ้านลอยฟ้าก็จะหดหายจากที่ซื้อไว้ในราคาล้านสองล้านเหลือแค่ไม่กี่แสน จากที่เคยนั่งนอนและเอนหลังหลับพักผ่อนด้วยความสบายอกสบายใจ ต้องตกอยู่ในสภาวะหวาดผวาตลอดเวลา

นคร มุธุศรี เตือนแล้วน่ะ..!!