ไตรมาส 4 พลิกอสังหาฯ ลุ้นตลาดชะลอหรือฟื้นตัว

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่ข้างหน้า จะเห็นได้ว่าบรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น โดยได้ลดความเสี่ยงหันมาเร่งการทำตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขายโครงการที่เหลือมากกว่าที่จะเร่งเปิดตัวโครงการ 

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ยอดขายโครงการใหม่ของคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสสุดท้าย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนจะต้องติดลบอย่างแน่นอน เนื่องจากมีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยลง ขณะที่โครงการบ้านแนวราบนั้นมีลุ้นว่าอาจจะเสมอตัวหรือติดลบเพียงเล็กน้อย เนื่องจากซัพพลายของโครงการแนวราบนั้นเน้นกลุ่มเรียลดีมานด์เป็นหลัก แต่หากมีมาตรการของภาครัฐออกมากระตุ้นตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ในช่วงต้นเดือน ต.ค.นี้ เชื่อว่าจะกระตุ้นให้ตลาดเติบโตขึ้น แต่หากมาตรการเลื่อนออกไปในช่วงท้ายปีอย่างในเดือน พ.ย.นั้น ถือเป็นช่วงเวลาที่ไม่เหมาะสม เพราะใกล้กับเทศกาลเฉลิมฉลอง กิจกรรมการตลาดออกมาก็ไม่ช่วยเร่งยอดขายให้เพิ่มขึ้นได้  

“ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้คาดว่าจะเติบโตได้ประมาณ 5% ขณะที่ยังมีปัจจัยลบจากภายนอกมาเสริม ปัญหาฟองสบู่ในตลาดหุ้นจีนยังเป็นความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจไทย ซึ่งภาครัฐต้องเร่งการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานให้เป็นรูปธรรมเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการบริโภคในประเทศ” อธิป ประเมิน

อย่างไรก็ตาม ปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ ยังไม่เกิดขึ้น เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นยังมีอยู่มาก เห็นได้จากคนที่ต้องการแต่งงานยังมีอยู่มากและการเข้ามาทำงานในเมือง ขณะที่สัดส่วนของนักเก็งกำไรและกลุ่มที่ซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนก็มีได้ไม่มากนัก 

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปีนี้มองว่าตลาดอสังหาฯ เดิมจะเติบโต 5-10% แต่หากมีมาตรการทางด้านภาษีและมาตรการการเข้าถึงสินเชื่อทางการเงินของผู้บริโภคออกมาจะทำให้ตลาดโตได้ถึง 13% ได้ มูลค่าอยู่ที่ประมาณ 3.33 แสนล้านบาท จากปีก่อนที่อยู่ที่ 2.9 แสนล้านบาท ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้เป็นช่วงที่จะมีการส่งมอบที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมีมากที่สุด เฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีการส่งมอบคอนโดสูงที่สุดถึง 8 หมื่นล้านบาท ส่วนทาวน์เฮาส์กับบ้านเดี่ยวจะส่งมอบประมาณ 4 หมื่นล้านบาท รวมเป็น 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งการขับเคลื่อนมาตรการภาษีที่รวดเร็วจะทำให้เงินกลับมายังผู้ประกอบการและไปขับเคลื่อนธุรกิจต่างๆ ได้เห็นผลอย่างรวดเร็ว แรงและครอบคลุม

สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ทั้งประเทศมีขนาดค่อนข้างใหญ่ 5 แสนล้านบาท/ปี สามารถขับเคลื่อนธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้ 2.9 เท่า ธุรกิจอสังหาฯ นั้นอยู่ที่ 12-13% ของตัวเลขจีดีพีที่ 13 ล้านล้านบาท และใช้ผลิตภัณฑ์ในประเทศถึง 90% จึงทำให้ภาครัฐหยิบยกออกมาใช้เพื่อการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น เนื่องจากจะได้ผลเร็วและแรง

“หากมาตรการออกมาทันในงานมหกรรมบ้านและคอนโดที่จะมีขึ้นวันที่ 8 ต.ค.นี้ ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ที่ถือเป็นกิจกรรม
ที่ใหญ่ที่สุดในรอบปีของวงการอสังหาฯ จะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ดี ถือเป็นตัวผลักดันให้จีดีพีเศรษฐกิจได้ 3% ตามที่รัฐบาลได้ตั้งเป้าไว้ได้ เพื่อชดเชยกับธุรกิจส่งออกที่คาดว่าจะติดลบในปีนี้ถึง 5% อสังหาฯ จึงมีบทบาทสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ถ้าเทียบกับในอดีตธุรกิจอสังหาฯ ต้องการเยียวยาอย่างในปี 2540 แต่ปัจจุบันอสังหาฯ ถือเป็นหัวหอกในการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นของรัฐบาล” ประเสริฐ
กล่าว

ทั้งนี้ มาตรการที่จะเห็นจากภาครัฐนั้นเป็นมาตรการภาษี ไม่ว่าจะเป็นลดค่าจดจำนอง ลดค่าธรรมเนียมการโอน ระยะสั้นระยะเวลา 1 ปี ที่เสนอไปยังคณะรัฐมนตรีเศรษฐกิจ อีกส่วนหนึ่งคือมาตรการการเข้าถึงสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางผ่านทางธนาคารของรัฐ โดยเฉพาะธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) ไม่ว่าจะเป็นมาตรการการผ่อนอัตราการชำระต่อเดือนที่ปรับจาก 30% ของรายได้สุทธิเป็น 40-50% การขยับเพดานการปล่อยสินเชื่อ 1.5 ล้านบาท/ยูนิต เป็น 3 ล้านบาท/ยูนิต จากเดิม 1.5  ล้านบาท/ยูนิต จะรองรับตลาดได้อยู่ 10% แต่ถ้าขยับเป็น 3 ล้านบาท จะรองรับตลาดได้ 31% ถือว่าเพิ่มขึ้นถึง 3 เท่าตัว

ขณะที่การปล่อยสินเชื่อให้กับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางนั้นถือเป็นเรียลดีมานด์ การปรับอัตราส่วนการผ่อนชำระต่อรายได้สุทธิที่สูงขึ้น ทำให้โอกาสการเข้าถึงสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น การยืดระยะเวลาการผ่อนชำระจาก 20-30 ปี เป็น 30-50 ปี นั้นทำให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนนั้นลดลง และการเสนอให้ขยายเพดานการปล่อยสินเชื่อจาก 1.5 ล้านบาท ขึ้นเป็น 3 ล้านบาท ซึ่ง ธอส.จะเป็นตัวขับเคลื่อนกลไกโดยรวมของการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม ถ้ารัฐบาลไม่ออกมาตรการ อัตราการเติบโตของตลาดจะไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ แต่ต้องการให้มีความชัดเจนในสัปดาห์แรกของเดือน ต.ค.จะมีหรือไม่มีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ เพราะผู้ประกอบการไม่ได้มีปัญหาอะไร ส่วนใหญ่มีความแข็งแรง แต่เวลานี้มีปัญหาของฝั่งกำลังซื้อผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง เพราะรัฐบาลต้องการใช้อสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งถ้าไม่มีมาตรการผู้บริโภคจะได้ไม่ลังเลในการตัดสินใจซื้อ 

ด้านราคาที่อยู่อาศัยในปีหน้าจะปรับตัวสูงขึ้นได้บ้าง 3-5% เนื่องจากราคาที่ดินนั้นขึ้นไม่หยุด ส่วนวัสดุก่อสร้างในวันนี้เริ่มทรงตัว ปัญหาการขาดแคลนแรงงานเริ่มเบาบางลงบ้าง จากการที่ซัพพลายใหม่ไม่ได้เข้าไปสู่ตลาดมากนัก ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ปรับขึ้นของธนารักษ์นั้นใช้เป็นฐานของการปรับค่าธรรมเนียมภาครัฐ และถ้ามีการลดค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมการโอน จะเป็นการลดภาระของผู้บริโภค ลดผลกระทบจากการปรับราคาประเมินในปีหน้าได้ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนจะลดจาก 2% เหลือ 0.01% ก็จะไม่ทำให้ภาระของผู้บริโภคปรับสูงขึ้นนัก

คงต้องจับตาดูต่อไปว่า ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 4 จะเดินไปได้ดีแค่ไหน เชื่อว่าจะมีหรือไม่มีมาตรการกระตุ้น แต่สุดท้ายการแข่งขันในตลาดก็น่าจะรุนแรงไม่แพ้กัน