รามอินทรา รอพลิกโฉม รับรถไฟฟ้าสายสีชมพู

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ทำเลย่านรามอินทราเป็นหนึ่งในถนนที่จะได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่จะช่วยให้การเดินทางเข้าเมืองมีความสะดวกมากขึ้น แม้ว่ารถไฟฟ้าเส้นทางนี้จะแตกต่างจากรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ ที่เน้นขนคนชานเมืองเข้าเมือง แต่เส้นทางนี้จะวิ่งรอบนอกเมือง ผ่านชุมชนเดิม แต่ก็ช่วยเพิ่มโอกาสในการเดินทางให้คนย่านชานเมืองทั้งฝั่งแคราย-ปากเกร็ด ยาวไปจนถึงย่านมีนบุรีเข้าเมืองสะดวกขึ้นด้วยการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีระยะทางรวมทั้งหมด 36 กิโลเมตร จำนวน 30 สถานี ใช้เงินลงทุน 58,303 ล้านบาท ปัจจุบันเตรียมรอเข้าเสนอที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ซึ่งคาดว่าจะไม่เกินปี 2559 ก็พร้อมเปิดประมูลได้แล้ว โดยในส่วนที่ผ่านถนนรามอินทราเรียกว่าผ่านเกือบทั้งเส้นตั้งแต่รามอินทราตอนต้นๆ ยาวไปถึงมีนบุรี มีประมาณ 14-15 สถานีด้วยกัน

หากไม่นับปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้า ทำเลย่านรามอินทราก็มีการขยายตัวในเชิงที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง โดยความเจริญไหลมาจากลาดพร้าว และพระราม 9 จากการสำรวจของฝ่ายวิจัย บริษัท แอสเซทไวส์ หนึ่งในผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยย่านนี้ ระบุว่า ศักยภาพของย่านรามอินทราด้านการคมนาคม เดินทางสะดวก มีเส้นทางเข้าสู่ใจกลางเมืองหรือออกนอกเมืองสะดวก จากการที่เชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญหลายสาย และนอกจากรถไฟฟ้าสายสีชมพูแล้ว ฝั่งถนนพหลโยธินยังมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (สะพานใหม่-คูคต) ด้วย และขนานกับถนนพหลโยธิน จะเป็นถนนวิภาวดี-รังสิต ก็มีรถไฟฟ้าสายสีแดงผ่าน ซึ่งในอนาคตผู้อยู่อาศัยย่านรามอินทราจะมีทางเลือกในการเดินทางมากขึ้นกว่าปัจจุบัน

สำหรับภาพรวมของถนนรามอินทรา แบ่งออกเป็น 3 โซนด้วยกัน คือ โซน 1 รามอินทราตอนต้น (ซอย 1-63 ก่อนถึงทางด่วน) บริเวณนี้จะใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีเขียวมากที่สุด และยังมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูผ่าน จะเป็นโซนที่โดดเด่นที่สุดของถนนสายนี้ โซน 2 รามอินทราตอนกลาง (วัชรพล-รามอินทรา กม.8) นอกจากจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูแน่ๆ แล้ว ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-พระราม 3-ท่าพระ) ด้วย และโซน 3 รามอินทราตอนปลาย (แฟชั่นไอส์แลนด์-มีนบุรี) โซนนี้เริ่มขยายตัวจากการที่มีศูนย์การค้าเกิดใหม่ และยังมีกระแสข่าวว่าห้างใหญ่ได้กว้านซื้อที่ดินบริเวณพระยาสุเรนทร์เพื่อขึ้นโครงการ ซึ่งหากมีความชัดเจน เชื่อว่าบริเวณนี้จะคึกคักมากขึ้น

ในอดีตที่อยู่อาศัยหลักของย่านรามอินทรา คือ บ้านแนวราบเท่านั้น มีทั้งบ้านเดี่ยวระดับกลาง 4-5 ล้านบาท ไปจนถึงกลุ่มบ้านหรู 10 ล้านบาทขึ้นไป และทาวน์เฮาส์ใกล้เมือง 3-4 ล้านบาท แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา กระแสข่าวเรื่องรถไฟฟ้าสายสีชมพูและการเติบโตของเมือง ทำให้ราคาที่ดินย่านรามอินทราปรับขึ้นสูงมาก เฉพาะโซน 1 ที่ดินติดริมถนนขยับขึ้นจาก 1 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เป็น 2 แสนบาท/ตร.ว. จนทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเริ่มเกิดตลาดคอนโดมิเนียมราคาประมาณ 1.5-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นความต้องการของกลุ่มคนที่เคยอยู่ย่านนี้และขยายครอบครัว เป็นทำเลที่คนอยู่อาศัยส่วนใหญ่มีรถยนต์

อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดของทำเลนี้ คือ ผังเมืองที่ปัจจุบันยังเป็นผังสีเหลือง ทำให้จำกัดการพัฒนา คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จึงเป็นอาคารความสูงไม่เกิน 8 ชั้น อีกทั้งการที่ถนนรามอินทรามีข้อบังคับพิเศษ เรื่องระยะถอยร่นจากถนน 15 เมตร ยังมีผลให้ต้นทุนที่ดินที่ปรับขึ้นสูงมากไม่สอดคล้องกับประโยชน์การใช้สอยที่ดินได้จริง ซึ่งหากต้นทุนที่ดินสูง ราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้น กำลังซื้อก็ไม่รับอีก ความเจริญที่เข้ามาเร็วกำลังสวนทางกับโอกาสในการพัฒนาโครงการได้จริง

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง กล่าวว่า ถนนรามอินทราเป็นถนนที่ยาวและมีเอฟเออาร์ (FAR : อัตราส่วนของพื้นที่ใช้สอยสูงสุดที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างได้เทียบกับขนาดของแปลงที่ดินนั้น) ต่างกันมาก ตั้งแต่ 3 เท่า 4.5 เท่า และ 6 เท่า แต่ราคาที่ดินที่เสนอขายในตลาดกลับเท่ากันตลอดเส้น ไม่สอดคล้องกับประโยชน์ในการใช้ที่ดินจริง ซึ่งหากยังไม่มีการเปลี่ยนผังเมืองให้สอดคล้องกับรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้น ย่านนี้จะพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ เช่น คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทได้ยากขึ้น

“ปัจจัยดังกล่าวเป็นสิ่งที่ท้าทายมาก ทำเลมีศักยภาพสูง ส่งผลให้ราคาที่ดินสูง ไม่สอดคล้องกับเอฟเออาร์ ซึ่งต้องจับตาดูการแก้ไขผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ในครั้งต่อไปว่าจะเปลี่ยนหรือไม่ ถ้าเปลี่ยนให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น ก็จะปลดล็อกเรื่องต้นทุนที่ดินต่อความคุ้มค่าในการพัฒนาให้คลี่คลายลง”นลินรัตน์ กล่าว

สำหรับการอยู่อาศัยในย่านนี้ รถขนส่งสาธารณะยังไม่สะดวก ต้องใช้รถยนต์ส่วนตัว ซึ่งการเดินทางเข้าเมืองแม้จะสะดวก แต่ต้นทุนในการเดินทางสูง เพราะค่าทางด่วนแพง 70-80 บาท/เที่ยว การเดินทางจากการที่ต้องผ่านหลายด่าน ซึ่งถ้าไม่ใช่ทางด่วน ทุกเส้นทางที่ใกล้กับรามอินทราจราจรติดมาก ที่อยู่อาศัยย่านนี้จึงเหมาะกับคนทำงานใกล้เคียงบริเวณนี้ หรือถ้าเป็นคนมีกำลังซื้อสูง รับกับต้นทุนค่าเดินทางได้ ถือว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

ส่วนคนที่สนใจลงทุนคอนโดมิเนียมย่านนี้มีโอกาส เพราะราคายังไม่แพงมาก แต่ต้องถือระยะยาวเกินกว่า 5 ปีขึ้นไป และปัจจุบันอัตราค่าเช่าย่านนี้ยังไม่สูงมาก ผลตอบแทนจากค่าเช่าอาจไม่ได้ดีมาก รวมถึงส่วนต่างของราคา หรือแคปปิตอลเกน ก็ต้องรอรถไฟฟ้ามาจึงจะเห็นการขยับของราคาที่ชัดเจน