อสังหาฯไร้ยากระตุ้น เร่งปลุกดีมานด์ดันยอดขาย

โดย...ทีมข่าวธุรกิจตลาดโพสต์ทูเดย์         

รัฐบาลยังไม่ตัดสินใจใช้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามที่ตัวแทนจากผู้ประกอบการเสนอขอให้ลดค่าโอน 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% เพื่อปลุกกำลังซื้อบ้านจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวมายาวนาน แม้จะมีข่าวกระเส็นกระสายมาตลอดว่า รัฐบาลพร้อมจะใช้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ แต่ขอดูจังหวะเวลาที่เหมาะสม หลังจากอัดเม็ดเงินกว่า 1.3 แสนล้านบาทในการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะแรก ซึ่งคงต้องรอให้เห็นหน้าเห็นหลังกันในระยะ 3 เดือนเสียก่อน มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จึงอาจจะอยู่ในยาชุดที่ 2 ในอีก 3 เดือนข้างหน้าก็เป็นได้

อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาที่ต้องรอดูเหมือนจะนานเกินไป เมื่อจับสัญญาณในตลาดแล้วจะเห็นว่าตลาดชะลอตัวลงไปมาก ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัด และที่น่าเป็นห่วงคือ โครงการคอนโดมิเนียมที่ยอดขายไม่ฟู่ฟ่าเหมือนก่อน หลายโครงการยอดขายไม่เดินจนต้องหยุดโครงการ คืนเงินให้ลูกค้า กรณีล่าสุดคือ โครงการเรียล แจ้งวัฒนะ ของบริษัทใหญ่อย่าง โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ และยังไม่รวมโครงการขนาดกลาง ขนาดเล็ก หลายรายที่ชะลอการเปิดโครงการไปแล้วก่อนหน้านี้

ตัวเลขอีกตัวที่บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาฯ ณ เวลานี้ไม่ได้อยู่ในช่วงเวลาที่ดีนัก คือ ตัวเลขขายจากงานอภิมหกรรมบ้าน-คอนโด และ สินเชื่อแห่งปี 2015 ที่เพิ่งจัดไปเมื่อปลายเดือน ส.ค.ที่ผ่านมา โดยพบว่ามียอดขายบ้านใหม่ 2,000 ล้านบาท ลดลง 12% ยอดขายสินทรัพย์รอการขาย (เอ็นพีเอ) ของธนาคาร 900 ล้านบาท ลดลง 20% ส่วนยอดขอสินเชื่อบ้านใหม่มีจำนวน 1.35 หมื่นล้านบาท ลดลง 25%

ตัวเลขชุดดังกล่าวแสดงถึงดีมานด์ในตลาดที่หดตัวลงอย่างชัดเจน ซึ่งเป็นผลจากปัญหาเศรษฐกิจที่เรื้อรังมานาน และสถานการณ์รุนแรงที่เกิดขึ้นจากเหตุระเบิดที่ราชประสงค์เมื่อเดือนที่ผ่านมา ทำให้มีการประเมินกันว่ายอดขายบ้าน-คอนโดโดยภาพรวมตลอดทั้งปีนี้อาจจะติดลบมากกว่า 10% หรืออาจจะมากกว่านั้น หากไม่มีปัจจัยด้านบวกมาเกื้อหนุนเลย

แต่เมื่อมองในฟากของซัพพลายใหม่จะเห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ตามแผนที่ตั้งไว้ แม้สถานการณ์จะไม่เอื้ออำนวยสักเท่าไหร่ ขณะที่ตัวเลขรวมของจำนวนโครงการเปิดใหม่ในรอบ 7 เดือนที่ผ่านมาแม้จะติดลบ 12% โดยมีจำนวนบ้านและคอนโดเปิดใหม่อยู่ที่ 5.42 หมื่นหน่วย แต่จะเห็นว่าคอนโดเปิดใหม่ในรอบ 7 เดือนที่มีจำนวน 3.59 หมื่นหน่วย ยังมากกว่าช่วงเดียวของปีก่อนอยู่ 3% แม้ว่าจะเป็นโครงการที่มีความเสี่ยงสูงกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบก็ตาม แต่โอกาสการขายก็มีมากกว่าบ้านแนวราบ เพราะสามารถรองรับได้ทั้งกลุ่มคนซื้ออยู่จริง กลุ่มซื้อลงทุนระยะสั้น-ยาว

ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ยังคงมั่นใจว่ากำลังซื้อเพื่ออยู่จริงยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ก็ต้องทำการบ้านหนัก และต้องออกแรงฟาดฟันชิงดีมานด์ที่ยังคงเหลืออยู่

ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ โกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า บรรยากาศภาพรวมถือว่าน่ากังวล เพราะกำลังซื้อต่างจังหวัดตกลง การส่งออกก็ไม่ดี แต่หากวิเคราะห์เป็นรายเซ็กเมนต์ก็ยังไปได้ โดยตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล กลุ่มค้าขายอาจจะยังได้รับผลกระทบ แต่กลุ่มพนักงานเงินเดือนประจำยังมีรายได้ ยังซื้อของ ทำให้ตลาดยังพอไปได้

“เวลานี้อาจจะต้องส่งสินค้าที่ตรงกับความต้องการ ทั้งทำเล ฟังก์ชั่น และราคาบ้านที่จับต้องได้ จึงยังไปได้ สะท้อนได้จากยอดขาย 3 โครงการบ้านแนวราบของโกลเด้นแลนด์ที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อไม่นานนี้ได้รับการตอบรับที่ดีมาก มียอดขายตามเป้า ทำให้มั่นใจว่าในช่วง 4 เดือนสุดท้ายจะเร่งเปิดตัวอีก 5 โครงการบ้านแนวราบที่เหลือ”ธนพล กล่าว

ขณะที่ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ยอดขายของบริษัทไม่ค่อยได้รับผลกระทบเท่าไร เพราะเป็นโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มความต้องการจริงหรือ เรียลดีมานด์ แม้จะไม่หวือหวาแต่ก็มียอดขายที่ไปได้ต่อเนื่อง เฉลี่ยแล้วประมาณ 1,000 ล้านบาท/เดือน ไม่รวมยอดขายโครงการเปิดตัวใหม่

อย่างไรก็ตาม ยอดเข้าชมโครงการที่เปิดตัวไปแล้ว ยอมรับว่าลดลงประมาณ 20-30% แต่ถ้ามีการจัดแคมเปญยอดเข้าชมโครงการก็จะกลับเข้าสู่ปกติ และแม้ว่ายอดคนเข้าชมโครงการจะลดลง แต่คนที่เข้ามาล้วนเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อจริง จึงทำให้มีโอกาสปิดยอดได้ในสัดส่วนที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับจำนวนผู้เข้าชมโครงการ

“ในสถานการณ์ที่ภาพรวมตลาดยังชะลอตัว แม้เบื้องต้นจะยังคงเดินหน้าตามแผนที่จะเปิดโครงการใหม่อีก 5 โครงการ มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท แต่ก็ต้องปรับตัวเรื่องวิธีพัฒนาโครงการ จากเดิมเน้นเปิดโครงการขนาดใหญ่ เพราะต้องการบริหารต้นทุน ประหยัดค่าใช้จ่าย ซึ่งในเวลานั้นความต้องการซื้อมีอยู่ก็ทำได้ แต่ตอนนี้ความต้องการซื้อไม่ดี ก็ต้องทยอยเปิดเป็นเฟสที่ดินไม่ต้องแปลงใหญ่ ส่วนโครงการที่เปิดแล้วก็มีการจัดกิจกรรมและแคมเปญกระตุ้นต่อเนื่อง” โอภาส กล่าว

ทั้งนี้ หากรัฐจะมีมาตรการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อบ้านก็เชื่อว่ากลุ่มคนที่ชะลอการซื้อไว้ก็พร้อมจะตัดสินใจในช่วงเวลานี้ หากรัฐบาลจะใช้มาตรการก็ต้องชัดเจน เพราะพอเริ่มมีกระแสข่าว คนก็ชะลอโอนไปเล็กน้อย

ในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ 3 เดือนเศษของปีนี้ การแข่งขันจะดุเดือดเข้มข้นเป็นอย่างยิ่ง ทั้งในกลุ่มโครงการเปิดใหม่ และสต๊อกที่ยังค้างอยู่ในตลาด เมื่อรายใหญ่ต้องออกแรงช่วงชิงดีมานด์ที่เหลืออยู่ให้ยอดขายเข้าเป้าที่ตั้งไว้