คอนโดขาลง เสี่ยงล้น เตือนคนซื้อระวัง!

หากภาวะเศรษฐกิจยังลุ่มๆ ดอนๆ ไม่ช้าก็เร็วคอนโดมิเนียมจะเข้าสู่วงจรขาลงอย่างเต็มตัวแน่

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ / สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่ายังไม่มีใครกล้าฟันธงว่า เศรษฐกิจครึ่งปีหลังจะเป็นไปในทิศทางอย่างไร บางสำนักระบุว่ามีแนวโน้มจะฟื้นตัว ตัวเลขจีดีพีพุ่งพรวด บางสำนักยังหวั่นปัจจัยทางการเมืองและวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปที่ยังยืดเยื้อ จะเป็นตัวแปรสำคัญที่อาจทำให้เศรษฐกิจหัวทิ่มลงอีกครั้ง

แต่ในตลาดคอนโดมิเนียมกลับเริ่มส่งสัญญาณความร้อนแรง สวนทางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมือง ด้วยการเข็นโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง ไม่หวั่นปัจจัย “เสี่ยง” ใดๆ โดยเฉพาะทุนจากผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่แห่กันผุดโครงการราวดอกเห็ดประเดิมตลาดไตรมาส 3 หลังชะลอตัวไประยะหนึ่งทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและพิษการเมืองในช่วงที่ผ่านมา

กำไรคอนโดยังล่อใจหน้าใหม่

อลัน หลิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ฮาริสัน บริษัทที่ปรึกษาและบริหารการขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ผู้ประกอบการที่มีธุรกิจอื่นอยู่แล้ว หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผลกำไรจากธุรกิจเดิมมีสัดส่วนที่ลดลง โดยกลุ่มลูกค้าที่ฮาริสันรับผิดชอบส่วนใหญ่อยู่ในแวดวงอุตสาหกรรมหนัก สิ่งทอ รับเหมา และอื่นๆ ระบุว่า มีสัดส่วนกำไรอยู่ประมาณ 8-12% ซึ่งต่ำมากเมื่อเทียบกับกำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีไม่น้อยกว่า 30%

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมทำเลใจกลางเมืองเป็นตลาดที่มีความต้องการอยู่จริง หรือเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ที่เชื่อว่าจะไม่ทำให้เกิดปัญหาซัพพลายล้น อีกทั้งส่วนใหญ่มีจำนวนยูนิตไม่มากนัก ทำให้ปิดการขายได้เร็ว จึงมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่า โดยรูปแบบในการลงทุนมีทั้งการซื้อทรัพย์เก่ามาปรับปรุงใหม่ หรือมีที่ดินเป็นของตัวเอง และการซื้อที่ดินลงทุนใหม่ ซึ่งในระยะหลังเริ่มเห็นการลงทุนในลักษณะซื้อที่ดินเพื่อลงทุนใหม่มากขึ้น

บิ๊กอสังหาฯ แข่งผุดโครงการ

นอกจากบริษัทหน้าใหม่ที่ยังหาญกล้าเข้ามาท้าความเสี่ยงในตลาดคอนโดมิเนียมยังมีเจ้าเก่าที่เก๋าประสบการณ์อีกหลายเจ้าที่ประกาศตัวลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการนับหมื่นๆ ยูนิต

อุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้คาดว่าจะมีสินค้าออกใหม่สู่ตลาดอีกประมาณ 3 หมื่นยูนิต รวมสินค้าที่ตกค้างมาจากปีก่อนหน้าอีก 2 หมื่นยูนิตรวมเป็น 5 หมื่นยูนิต ในขณะที่ครึ่งปีแรกสามารถระบายสต๊อกไปได้ประมาณ 2.3 หมื่นยูนิต

สำหรับแสนสิริมี แผนเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวน 10 โครงการ มูลค่ารวม 1.76 หมื่นล้านบาท ในทุกระดับราคา ทั้ง 10 โครงการ จะมีราคาเฉลี่ยที่ 4 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งถือว่าลดลงมาเมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งปีแรกที่แสนสิริได้เปิดตัวไป 2 โครงการ มีราคาเฉลี่ยที่ 6 ล้านบาทต่อยูนิต เนื่องจากภาพรวมกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง

ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินเอาไว้ว่า จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายในปีนี้ตามที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ประกาศแผนไว้ตั้งแต่ต้นปีมีประมาณ 6.5 หมื่นหน่วย โดยขณะนี้เปิดตัวไปแล้ว 2.3 หมื่นหน่วย ที่เหลืออีกกว่า 4 หมื่นหน่วย จะเปิดขายโครงการในครึ่งปีหลัง เพิ่มซัพพลายคอนโดมิเนียมอีกมากพอดู ขณะที่กำลังซื้อดูเหมือนจะเบาบางลงจากครึ่งปีแรก ซึ่งเป็นผลจากการเร่งโอนก่อนที่มาตรการจะหมดอายุในสิ้นเดือน มิ.ย.ที่ผ่านมา

ปัจจัยเสี่ยงเพิ่ม เตือนคนซื้อระวัง

เมื่อดูท่าทีแล้วตลาดคอนโดมิเนียมชั่วโมงนี้ใครก็ฉุดไม่อยู่ เมื่อจำนวนซัพพลายจ่อทะลักเข้าตลาดอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางสถานการณ์ที่มีความ “เสี่ยง” เพิ่มขึ้น จนศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ต้องแนะนำให้ชะลอการเปิดโครงการใหม่ไปอีก 3 เดือน

ขณะที่ ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เห็นว่า แม้ว่าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมจะยังมีมาอย่างต่อเนื่อง แต่ปริมาณสินค้าในตลาดก็มีเพิ่มสูงขึ้นมาก ขณะที่วงจรของตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาลง จึงอยากจะให้ผู้ประกอบการลงทุนด้วยความระมัดระวังทั้งในแง่ทำเลและราคาที่เหมาะสม

ด้าน พิฆเนศ ต๊ะปวง ผู้อำนวยการกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ให้ความเห็นว่า ในช่วงที่มีคอนโดมิเนียมรายใหม่เปิดตัวจำนวนมาก ผู้บริโภคต้องมีความรอบคอบในการเลือกซื้อมากขึ้น โดยเฉพาะการตรวจสอบเอกสารต่างๆ ของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ เช่น ถ้าอาคารเสร็จแล้ว ได้จดทะเบียนอาคารชุดอย่างถูกต้องไหม

ส่วนอาคารที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ให้ตรวจดูตามเอกสารโฆษณามีเลขที่ใบอนุญาตหรือไม่ โฉนดที่ดินติดจำนองหรือไม่ หรือติดกับธนาคารใด และธนาคารใดเป็นผู้สนับสนุนเงินก่อสร้าง

แม้จะยังไม่ชัดเจน ว่าตลาดคอนโด มิเนียมจะเข้าสู่ภาวะล้นตลาดเมื่อไหร่ แต่สัญญาณจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ค่อนข้างหนาแน่น ทำให้อดห่วงไม่ได้ว่าหากภาวะเศรษฐกิจยังลุ่มๆ ดอนๆ ไม่ช้าก็เร็วคอนโดมิเนียมจะเข้าสู่วงจรขาลงอย่างเต็มตัวแน่