3 สูตรลงทุนคอนโดให้กำไร

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

จากการจัดอบรมของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC Real Estate Certification Program รุ่นที่ 11 หลักสูตร “การเงินสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จะเห็นว่าหนึ่งในการลงทุนที่หลายคนสนใจ นั่นคือ ลงทุนในคอนโดมิเนียม โดยหัวใจสำคัญในการลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า นอกจากการเลือกทำเลที่มีศักยภาพ เลือกโครงการที่ดีแล้ว ยังต้องศึกษาความต้องการของตลาดให้ดีด้วยว่า ย่านนั้นๆ มีตลาดเช่าจริงหรือไม่

นอกจากนี้ ยังต้องคำนวณต้นทุนและอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับให้ถูกด้วย เพื่อจะได้รู้ต้นทุนกำไรที่แท้จริง ไม่เช่นนั้นแล้ว จากที่คิดว่ากำไร อาจจะไม่กำไรอย่างที่คิด โดย อนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาอิสระทางการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การคิดกำไรหรืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหา ริมทรัพย์ก็มีหลากหลายสูตร แต่หลักๆ แล้วมีด้วยกัน 3 สูตร ดังนี้

สูตรที่ 1 คิดแบบก่อนหักค่าใช้จ่าย (Gross Rental Yield) คือ รายได้จากค่าเช่า/ปี หารด้วยราคาห้องชุด และคูณ 100 เท่ากับอัตราผลตอบแทน/ปี เช่น ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท พื้นที่ 30 ตารางเมตร (ตร.ม.) ปล่อยเช่าได้ 2 หมื่นบาท/เดือน รายได้ 2.4 แสนบาท/ปี) เท่ากับ จะมีอัตราผลตอบแทน 8% ต่อปี

สูตรที่ 2 คิดแบบหักค่าใช้จ่าย (Net Rental Yield) คือ รายได้จากค่าเช่า/ปี หักค่าใช้จ่าย/ปี หารด้วยราคาห้องชุด และคูณ 100 เท่ากับอัตราผลตอบแทน/ปี เช่น ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท พื้นที่ 30 ตร.ม. ปล่อยเช่าได้ 2 หมื่นบาท/เดือน รายได้ 2.4 แสนบาท/ปี หักค่าส่วนกลาง 45 บาท/ตร.ม./เดือน หรือ 1.62 หมื่นบาท/ปี เท่ากับ จะมีอัตราผลตอบแทน 7.46% ต่อปี

สูตรที่ 3 คิดจากเงินกู้ที่จ่ายจริง ซึ่งสูตรนี้จะเรียกกันว่าสูตรขั้นเทพ (Cash on Cash Rental Yield) คือ รายได้จากค่าเช่า/ปี หักค่าใช้จ่าย/ปี หักค่าผ่อนแบงก์/ปี หารด้วยเงินจอง+เงินดาวน์+เงินค่าตกแต่ง และคูณ 100 เท่ากับอัตราผลตอบแทน/ปี โดยจะเห็นว่า สูตรนี้จะคิดค่าผ่อนแบงก์เป็นค่าใช้จ่าย และไม่ได้หารต้นทุนห้องชุดทั้งหมด แต่จะหารจากเงินที่จ่ายไปก็คือ เงินจอง เงินดาวน์ต่างๆ ต้นทุนในการตกแต่ง หรือผู้ลงทุนจะคิดต้นทุนด้านภาษีไปด้วยก็ได้

ยกตัวอย่างจากสูตรที่ 3 ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท จ่ายเงินจองและเงินดาวน์ประมาณ 10% เท่ากับ 3 แสนบาท กู้แบงก์ 2.7 ล้านบาท ผ่อนแบงก์ประมาณ 1.3 หมื่นบาท/เดือน ค่าตกแต่งประมาณ 1 แสนบาท พื้นที่ 30 ตารางเมตร (ตร.ม.) ปล่อยเช่าได้ 2 หมื่นบาท/เดือน รายได้ 2.4 แสนบาท/ปี หักค่าส่วนกลาง 45 บาท/ตร.ม./เดือนหรือ 1.62 หมื่นบาท/ปี หารด้วยต้นทุนในการลงทุนต่างๆ เท่ากับ จะมีอัตราผลตอบแทน 16.95% ต่อปี

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่สำคัญกว่าทั้ง 3 สูตรก็คือ ตัวเลขค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับที่จะนำไปคิดตามสูตรเหล่านี้ จะประเมินจากอะไรเป็นสิ่งที่สำคัญ เพราะหากคำนวณค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับก่อนการลงทุนสูงเกินไป จะทำให้เมื่อลงทุนจริงแล้ว จะไม่ได้อัตราผลตอบแทนตามที่เคยคาดการณ์ไว้

อีกทั้งใน 1 ปี อาจจะไม่สามารถปล่อยเช่าได้เต็ม 12 เดือน ดังนั้นในการคำนวณอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ ควรคิดจากค่าเช่าเพียง 10 เดือน/ปี ถือเป็นการลดความเสี่ยงได้ ส่วนคำถามยอดฮิตที่ว่า อัตราผลตอบแทนเท่าไรจึงจะดี นั่นก็คือ ผลตอบแทนที่ได้จากค่าเช่าต้องสูงกว่าต้นทุนกู้ยืมอย่างน้อย 2% เช่น ถ้ากู้ดอกเบี้ย 7% ต้องได้ผลตอบแทนอย่างน้อย 9%