พหลโยธินตอนต้น ทำเลคอนโดเพื่ออยู่อาศัย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าทำเลถนนพหลโยธินตอนต้น ช่วงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ-สะพานควาย จะไม่ได้เป็นทำเลยอดนิยมของทั้งกลุ่มคนไทยที่มีกำลังซื้อสูง และกลุ่มคนต่างชาติ แต่ก็เป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ที่ซื้ออยู่เอง สะท้อนได้จากโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในย่านนี้ล้วนได้รับการตอบรับที่ดี และมีผลให้ทั้งราคาที่ดินและราคาขายคอนโดย่านนี้ปรับขึ้นต่อเนื่อง

จากการสำรวจทำเลย่านดังกล่าวของฝ่ายวิจัยบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ย่านนี้ชุมชนเก่าแก่ที่มีการอยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่นอยู่แล้ว และยังเป็นย่านที่มีอาคารสำนักงานสำคัญๆ หลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น กระทรวงการคลัง กรมสรรพากร กรมทหารต่างๆ ธนาคารออมสิน ธนาคารเพื่อการส่งออกและการนำเข้าแห่งประเทศไทศ ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารเอสเอ็มอี บริษัท ไอบีเอ็ม บริษัทต่างๆ ในอาคารชินวัตร อาคารเอสเอ็ม เป็นต้น

นอกจากนี้ ในอนาคตยังจะมีอาคารสำนักงานเพิร์ล แบงค็อก (Pearl Bangkok) ความสูง 25 ชั้นของกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท ที่คาดว่าจะเสร็จต้นปี 2559 มีอาคารสำนักงานของกลุ่มเอสซี แอสเสท 1 อาคาร และยังจะมีอาคารของสํานักงบประมาณที่จะย้ายจากภายในซอยอารีย์มาอยู่ติดริมถนนพหลโยธิน อยู่ระหว่างบีทีเอสสถานีสนามเป้าและสถานีอารีย์ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะยิ่งสนับสนุนให้มีแรงงานระดับกลางเคลื่อนย้ายเข้ามาในย่านนี้เพิ่มขึ้น

หากวิเคราะห์จากปัจจัยดังกล่าว จะเห็นว่าย่านนี้เป็นอีกหนึ่งแหล่งงานขนาดใหญ่ของคนระดับกลาง ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยจากคนที่ทำงานในย่านนี้สูง โดยมีทั้งกลุ่มคนที่อยู่อาศัยบริเวณใกล้เคียงย่านนี้ ต้องการขยับขยายครอบครัว และทำงานในเมือง แต่ไม่ต้องการเปลี่ยนทำเล จึงเลือกมองหาคอนโด เพราะสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก และราคาคอนโดยังไม่สูงมาก ส่วนอีกกลุ่มเป็นคนที่ต้องทำงานย่านนี้และต้องการหาที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงาน โดยส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองมากกว่าการเช่าอยู่

ในเชิงการคมนาคม ถนนพหลโยธินเป็นเส้นทางที่มุ่งหน้าสู่ภาคอีสานและภาคเหนือของไทย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้บางส่วนมาจากกลุ่มคนต่างจังหวัดทางฝั่งเหนือและอีสานที่ต้องเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ จะเลือกอยู่โซนนี้ เพราะเดินทางกลับภูมิลำเนาสะดวก

ขณะที่รถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบันยังมีส่วนสำคัญที่พลิกโฉมหน้าของทำเลนี้ให้เปลี่ยนไป แต่จะเป็นการค่อยๆ ปรับเปลี่ยน ไม่ได้เปลี่ยนแปลงรวดเร็วเหมือนกับฝั่งถนนสุขุมวิท จากเดิมอาจจะมีเพียงอาคารสำนักงานที่เป็นตึกเก่าที่มีการลงทุนมาเกินกว่า 10-15 ปี และไม่มีการเกิดของอาคารสำนักงานใหม่ๆ เลย แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าและมีคอมมูนิตี้มอลล์ที่ช่วยยกระดับหน้าดินย่านนี้ ทำให้นักลงทุนกล้าลงทุนอาคารสำนักงานใหม่ๆ ในย่านนี้ เพราะมองเห็นโอกาส

การเติบโตของทำเลจากหลายปัจจัยดังกล่าว มีผลให้ราคาที่ดินย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้นมานับตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา โดยราคามาตรฐานในปัจจุบันทะลุ 1 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แล้ว และบางแปลงเสนอขายสูงถึง 1.5 ล้านบาท/ตร.ว. แต่ยังไม่มีการซื้อขายจริง เพราะหากสูงเกินกว่านี้ราคาจะใกล้เคียงกับราคาเพดานของฝั่งถนนสุขุมวิท

ด้านคอนโดจากการลงพื้นที่สำรวจทำเลบริเวณอนุสาวรีย์ฯ-สะพานควาย นับเฉพาะทำเลริมถนนใกล้สถานีรถไฟฟ้า ตั้งแต่ปี 2551-2558 ปัจจุบันมีด้วยกัน 9 โครงการ รวมห้องชุดทั้งหมด 2,544 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น กลุ่มพฤกษา กลุ่มเอพี กลุ่มแสนสิริ กลุ่มอนันดาฯ ราคาขายเฉลี่ยของโครงการแรกๆ ในย่านนี้เมื่อปี 2551 เริ่มต้นประมาณ 7 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

แต่ราคาขายรีเซลในปัจจุบันเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. หรือเฉลี่ยๆ แล้วไม่ต่ำกว่า 131,875 บาท/ตร.ม. ส่วนราคาขายคอนโดใหม่ คาดการณ์ว่าจะเริ่มต้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 1.8-2 แสนบาท/ตร.ม. โดยในตลาดกำลังจับตามองโครงการเดอะ โมนูเม้นต์ ของกลุ่มแสนสิริ ราคาเฉลี่ยเปิดตัวอาจจะสูงถึง 236,956 บาท/ตร.ม. นอกจากโครงการของกลุ่มแสนสิริแล้ว ยังคาดการณ์ว่ายังมีอีก 1 แปลง ใกล้สถานีอารีย์ที่อาจจะขึ้นอีก 1 โครงการ และคาดว่าราคาเปิดตัวจะร้อนแรงไม่แพ้กัน เพราะต้นทุนที่ดินค่อนข้างสูง

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากแหล่งงานย่านนี้เป็นแหล่งงานของบริษัทคนไทยเป็นส่วนใหญ่ ไม่ได้เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยของกลุ่มต่างชาติ ความต้องการอยู่อาศัยเป็นของกลุ่มคนไทยเป็นหลัก ทำให้กลุ่มผู้ลงทุนสนใจซื้อลงทุนย่านนี้ไม่มากนัก ราคาจึงไม่ได้ขยับแรง หากเมื่อเทียบฝั่งสุขุมวิทที่ปีนี้เปิดฉากราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม.

มีการประเมินว่าเฉลี่ยแล้วย่านนี้คนซื้อเพื่ออยู่เองมากถึง 70% ปล่อยเช่า 12% ห้องว่าง 18% ส่วนฝั่งสุขุมวิท เจ้าของอยู่เองเพียง 35% ปล่อยเช่ามากถึง 44% ห้องที่ซื้อแล้วแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัย 21% จึงอาจสรุปได้ว่า ทำเลพหลโยธินตอนต้นเป็นทำเลของคนซื้อเพื่ออยู่เองมากกว่าซื้อเพื่อลงทุน