เอกชนแนะปรับผังเมืองใหม่รับรถไฟฟ้า

อสังหาฯ แนะภาครัฐควรปรับผังเมือง กทม.โซนชานเมืองให้สอดรับกับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า จากการเร่งลงทุนโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายของภาครัฐ ซึ่งส่วนใหญ่จะขยายไปยังชานเมืองมากขึ้น แต่ผังเมืองโซนชานเมืองของ กทม. รวมถึงจังหวัดปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าอยู่ระหว่างก่อสร้างแล้วยังเป็นผังเมืองแบบเดิม ที่ยังควบคุมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งจะไม่สอดคล้องกับโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดใช้บริการ

ทั้งนี้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการวางผังเมืองควรปรับประโยชน์การใช้สอยที่ดินให้สอดคล้องกับการลงทุนรถไฟฟ้าที่ภาครัฐลงทุนไปอย่างมหาศาล เช่น ทำเลเข้าซอยบริเวณรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ควรอนุญาตให้สร้างอาคารสูงกว่า 8 ชั้นได้ หรือบางทำเลควรอนุญาตให้ก่อสร้างที่อยู่อาศัยหนาแน่นได้ เพราะมีรถไฟฟ้าผ่านแล้ว

“จะเห็นได้ว่าในปัจจุบันแม้หน้าปากซอยจะมีรถไฟฟ้าสร้างแล้ว แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ จึงถือว่าใช้ประโยชน์ในที่ดินใกล้รถไฟฟ้าได้ไม่เต็มประสิทธิภาพ” นายประเสริฐ กล่าว

สำหรับความเห็นของภาคเอกชน มองว่าควรเริ่มปรับผังเมืองตั้งแต่โครงการรถไฟฟ้าอยู่ระหว่างก่อสร้าง เพราะเอกชนเริ่มพัฒนาโครงการไปบ้างแล้ว โดยส่วนใหญ่เอกชนจะพัฒนาพื้นที่ตาม
กรอบผังเมืองปัจจุบันที่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ในกรณีดังกล่าว หากภาครัฐมาเปลี่ยนหลังจากที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการก็จะไม่ทันแล้ว เพราะเอกชนสร้างไปหมดแล้ว สะท้อนได้จากที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ฝั่งบางซื่อ) และสีน้ำเงิน (ฝั่งบางซื่อ) เกือบทุกสถานีที่สร้างตึกสูงได้ถูกพัฒนาเต็มพื้นที่แล้ว
นายประเสริฐ กล่าวว่า หากจะนำที่ดินในซอยมาพัฒนาก็ยากขึ้น เพราะไม่สามารถสร้างเป็นอาคารสูงได้ ในขณะที่ราคาที่ดินขยับขึ้นไป เพราะผู้ขายที่ดินมองว่าเป็นที่ดินใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น แต่พัฒนาอาคารสูงไม่ได้ จะทำให้พัฒนาที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างในเขตชานเมืองได้ยากขึ้น

นอกจากนี้ ไม่เพียงแต่ที่ดินชานเมืองเท่านั้น แม้แต่ที่ดินหลายทำเลย่านใจกลางเมืองยังถูกควบคุมการพัฒนาโดยผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับการมีรถไฟฟ้าแล้ว เช่น ย่านถนนจันทน์-สาทร สร้างอาคารใหญ่พิเศษ 3 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) ไม่ได้ ทำได้เพียงอาคาร 1 หมื่น ตร.ม. ซึ่งราคาที่ดินขยับขึ้นไปแรงมากจนอาจไม่คุ้มกับการพัฒนา

ด้านแหล่งข่าวจากสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า ปัจจุบัน กทม.มีความหนาแน่นในการอยู่อาศัยค่อนข้างมาก ทำให้แนวทางการวางกรอบผังเมืองรวมของ กทม. จึงต้องการลดความหนาแน่นให้เมืองมีพื้นที่ว่างเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตให้กับคนที่อาศัยใน กทม.