ที่ดินเกาะแนวหมอชิต-สะพานใหม่มาแรง

จับตาครึ่งปีหลัง ซื้อที่ดินคึกคัก หลังรายใหญ่เห็นสัญญาณฟื้นตัว

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

โพสต์ทูเดย์ เอ็กซ์โป 2014 เปิดเวทีสัมมนาภายใต้หัวข้อ “เคล็ดลับลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคการลงทุนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนรายย่อยมาก แม้ว่าจะไม่ใช่การลงทุนที่สร้างกำไรหวือหวาเหมือนตลาดหุ้น แต่เป็นการลงทุนที่มีโอกาสชนะเงินเฟ้อต่อปีได้ อีกทั้ง ยังมีความมั่นคงจากมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินด้วย ซึ่งมีแนวโน้มว่าในครึ่งปีหลัง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะที่ดิน และคอนโดมิเนียม หลังจากครึ่งปีแรกเจอปัจจัยทางการเมืองที่ทำให้ตลาดชะลอตัวลง

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง มีสัญญาณว่าจะดีขึ้น โดยความเคลื่อนไหวในแวดอสังหาริมทรัพย์เวลานี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มสั่งซื้อที่ดินมากขึ้น เพราะมีความมั่นใจในสถานการณ์ของตลาด โดยภาพรวมราคาที่ดินใจกลางเมืองกรุงเทพฯ สูงขึ้นมาก ทุบสถิติจาก 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) เมื่อ 2-3 ปีก่อนเป็น 1.8 ล้านบาทต่อตร.ว. เมื่อไม่นานมานี้ และราคาที่ดินเฉลี่ยย่านใจกลางเมือง ก็ขยับขึ้นไปเป็นตารางวาละ 1 ล้านบาทแล้ว

ขณะที่ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายยังคงมาแรงต่อเนื่อง โดยปัจจุบันที่ดินบริเวณบางหว้า-เพชรเกษม ถือว่าร้อนแรงมาก โดยบริเวณบางหว้าได้รับอานิสงส์จากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสบางหว้า ซึ่งเปิดใช้บริการแล้ว ส่วนบางหว้า-เพชรเกษม ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค ส่วนผลให้มีรายใหญ่เข้ามากว้านซื้อที่ดิน การเปลี่ยนมือจึงขยับจาก 9.5 หมื่นบาทต่อตร.ว. กลายเป็น 3 แสนบาทต่อตร.ว. และมีแนวโน้มว่าบริเวณย่านนี้จะขยับไปได้ถึง 5 แสนบาทต่อตร.ว. แล้วก็จะหยุด คล้ายกับบริเวณย่านอ่อนนุชในอดีต ที่ราคาที่ดินก่อนมีรถไฟฟ้าอยู่ที่เพียงตารางวาละ 1 แสนบาท แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าให้บริการ ราคาปรับขึ้นต่อเนื่อง จนปัจจุบันที่รถไฟฟ้าบริเวณนั้นเปิดให้บริการมาแล้วกว่า 5 ปี ราคาขึ้นไปแตะ 5 แสนบาทต่อตารางวาก็เริ่มนิ่ง

ทั้งนี้ เป็นเพราะทำเลส่วนต่อขยายเหล่านี้แตกต่างจากทำเลใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินปรับขึ้นไม่หยุด เพราะเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการลงทุน จึงเป็นที่ต้องการของทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติต่อเนื่อง ส่วนทำเลส่วนต่อขยายไปยังชานเมือง ส่วนใหญ่เป็นย่านอยู่อาศัย ราคาที่ดินจึงมีเพดาน เพราะหากแพงกว่านี้ จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ยากแล้ว ซึ่งอาจกล่าวได้ว่า การลงทุนในที่ดินจังหวะที่ตลาดเพิ่งเริ่มต้นเป็นช่วงที่ดีที่สุด หลังจากนั้นอาจต้องรอเวลาในการปรับฐานอีกสักระยะ ก่อนที่จะมีปัจจัยบวกใหม่ๆ มาส่งให้ทำเลย่านนั้นๆ ปรับขึ้นอีกครั้ง

ด้านแนวโน้มของทำเลที่น่าจับตามองในระยะต่อไป คือ บริเวณเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว หมอชิต –สะพานใหม่ หากเริ่มประมูล และเริ่มก่อสร้างเมื่อไร ฟันธงได้ว่า ราคาขยับแน่นอน และจะมีวัฎจักรราคาคล้ายกับส่วนต่อขยายฝั่งอ่อนนุช และฝั่งบางหว้า-เพชรเกษม โดยการลงทุนในที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ต้องเป็นเส้นทางที่มีความชัดเจนแล้ว เช่น ได้รับการอนุมัติให้ก่อสร้าง เริ่มเปิดประมูล และเริ่มก่อสร้างแล้ว ส่วนโครงการอนาคต เช่น รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ที่เป็นเส้นทางใหม่ๆ ในแผนของหน่วยงานรัฐ รถไฟฟ้าความเร็วสูงที่ยังไม่มีความชัดเจน จะยังไม่น่าลงทุน เพราะจะไม่มีความต้องการจากผู้ซื้อที่เป็นผู้พัฒนาตัวจริง มีเพียงการซื้อเพื่อเก็งกำไร ปั่นราคาเท่านั้น ซึ่งอาจไม่ใช่การลงทุนที่ดีนัก

อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่ถูกจำกัดการพัฒนาด้วยกฎหมายต่างๆ เช่น ย่านชานเมืองของกรุงเทพฯ ในบางบริเวณไม่สามารถพัฒนาโครงการต่างๆ ได้ ราคาที่ดินจะปรับขึ้นน้อยมาก เฉลี่ยอยู่ที่ไร่ละ 1 ล้านบาท หรือประมาณตารางวาละ 2,500 บาท ซึ่งจะเห็นว่าแตกต่างจากราคาที่ดินในเมืองเลย

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมครึ่งปีหลังจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก เพราะครึ่งปีแรกปัจจัยทางการเมืองทำให้ผู้ประกอบการไม่กล้าเปิดตัวคอนโดมิเนียม โครงการส่วนใหญ่จึงถูกเลื่อนเปิดตัว และคาดว่าจะทะลักเข้าสู่ตลาดจำนวนมากในครึ่งปีหลัง ซึ่งผู้ลงทุนจะมีทางเลือกมากขึ้น และควรเลือกลงทุนให้ดี โดยหากต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ควรศึกษาตลาดเช่าย่านนั้นว่า เป็นใคร หากเป็นกลุ่มคนทำงาน ต้องวิเคราะห์ให้ดีว่า คนกลุ่มนี้ก็มีความสามารถในการซื้อได้เหมือนกันหรือไม่ เพราะถ้าอัตราค่าเช่าใกล้เคียงกับค่าผ่อน คนกลุ่มนี้ก็จะเลือกซื้อ ไม่เช่า กลายเป็นว่า กลุ่มคนที่ผู้ลงทุนคิดว่าจะเป็นผู้เช่ากลายเป็นซื้อคอนโดมิเนียมเหมือนกัน ก็จบ โอกาสปล่อยเช่าจะต่ำมาก

แต่หากเป็นย่านที่มีความต้องการเช่าที่ดีมาก และกลุ่มผู้เช่าในย่านนั้นๆ ไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมเองได้ ย่านนั้นๆ จะเป็นย่านที่ความต้องการเช่ายังดีอยู่ ส่วนการเลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ก่อสร้างจะมีความเสี่ยงหลายด้าน เพราะไม่รู้ว่าภาพรวมของคนที่อยู่อาศัยเป็นใคร จะมีปัญหาเรื่องค่าส่วนกลางหรือไม่ เพราะเรื่องค่าส่วนกลางเป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้คอนโดมิเนียมนั้นๆ จะมีมูลค่าเพิ่มได้หรือไม่ ถ้าคนอยู่อาศัยจ่ายค่าส่วนกลางครบ ตึกจะมีเงินมาดูแล แต่ถ้าตึกนั้นๆ คนอยู่เป็นนักเก็งกำไรรอขายต่อจำนวนมาก จะไม่ค่อยให้ความสำคัญกับการจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะมองว่าจะไปจ่ายค่าส่วนกลางพร้อมค่าปรับตอนขายต่อได้แล้ว

“ยกตัวอย่าง คอนโดมิเนียมในเมืองตากอากาศที่คนไทยนิยมไปลงทุนหลายแห่งเริ่มเห็นภาพที่ชัดเจนแล้วว่า เมื่อไม่ได้ไปพัก ก็เริ่มไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ทำให้โครงการนั้นๆ มีเงินในการดูแลโครงการไม่เพียงพอ สภาพตึกทรุดโทรม ราคาทรัพย์สินก็ลดลง ขายต่อก็ยากขึ้น”

วสันต์ กล่าวว่า การลงทุนคอนโดมิเนียมในเบื้องต้น ผู้ลงทุนควรตั้งเป้าว่าต้องการกลุ่มเป้าหมายกลุ่มใด เป็นคนไทย หรือคนต่างชาติ หากต้องการกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติ ควรเลือกลงทุนในเมือง แต่หากต้องการกลุ่มคนไทย ให้เลือกให้ดีว่าเป็นกลุ่มคนไทยกลุ่มใด กำลังซื้อเท่าไร เพราะไม่ใช่คอนโดมิเนียมในทุกทำเลที่ลงทุนแล้วทำกำไรได้ดี บางทำเลได้แค่แคปิตอล เกน (Capital Gain) หรือมูลค่าได้ที่เกิดขึ้นจากผลต่างของราคาขายหลักทรัพย์ที่สูงกว่าราคาทุน เพราะปล่อยเช่าไม่ได้ รอเวลาราคาขึ้นแล้วขายต่อ แต่บางทำเลได้ทั้งอัตราผลตอบแทนรายปี หรือยิลด์ (Yield) เพราะมีตลาดเช่า และยังได้แคปิตอล เกนจากการที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นด้วย

อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง นักลงทุนคอนโดมิเนียมที่เป็นมนุษย์เงินเดือน กล่าวว่า การลงทุนในคอนโดมิเนียม อาจไม่จำเป็นต้องเป็นทำเลใจกลางเมือง หรือเกาะแนวรถไฟฟ้าเสมอไป ให้ดูเรื่องความต้องการของตลาดเช่าเป็นสำคัญว่าทำเลนั้นๆ มีความต้องการหรือไม่ ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมที่ชนกับตลาดหอพัก อพาร์ทเมนท์ จะมีความต้องการเช่าที่ดีมาก เพราะหากอัตราค่าเช่าที่ใกล้เคียงกัน ผู้เช่าจะนิยมเช่าคอนโดมิเนียมมากกว่า เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีกว่า ซึ่งในปัจจุบันจึงเห็นว่า นักศึกษาจำนวนไม่น้อยที่สนใจเช่าคอนโดมิเนียมร่วมกันกับเพื่อน

สำหรับหลักในการลงทุน แม้จะเป็นมนุษย์เงินเดือนก็ลงทุนได้ ไม่จำเป็นต้องมีเงินเยอะ หรือมีพื้นฐานรวยอยู่แล้วก็เริ่มต้นลงทุนได้ โดยข้อแรก ให้ตั้งเป้าหมายในการลงทุน ให้การลงทุนในวันนี้เป็นเครื่องมือในการทำเงินในอนาคต ข้อสอง อย่าคิดว่าเงินน้อยแล้วลงทุนไม่ได้ เพราะทุกการลงทุนมีโอกาสเสมอ ข้อสาม ตั้งงบการลงทุนให้ตัวเอง มีเงินน้อย ลงทุนน้อย มีเงินมาก ลงทุนมาก โดยให้วิเคราะห์ว่าใครคือกลุ่มเป้าหมาย แล้วก็เลือกลงทุนให้เหมาะกับเงินลงทุนที่มี และข้อสี่ ต้องมีความพร้อมด้านการเงินและเครดิต โดยผู้ลงทุนไม่จำเป็นต้องลงทุนเงินสดเสมอไป หากได้ดีลดอกเบี้ยที่ดี ลงทุนด้วยเงินกู้ ก็ไม่เสียหาย เพียงแต่ต้องประเมินความสามารถในการผ่อนชำระให้ดี

ไม่เพียงแต่อุปทานคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ จำนวนมากที่จะเข้าสู่ตลาดครึ่งปีหลัง แต่ยังมีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จให้ผู้สนใจลงทุนได้เลือกช้อปปิ้งอีกเพียบ