ยกเครื่อง 'เอสโครว์' แก้ปมคุ้มครองคนซื้อบ้าน

ถกปมกฎหมายคุ้มครองเงินดาวน์ "เอสโครว์" รอบใหม่ หวังใช้ได้จริง และนำไปสู่การแก้กฎหมาย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือกฎหมายเอสโครว์ เป็นกฎหมายที่ดูแลผลประโยชน์ให้กับคู่สัญญาทุกประเภทธุรกิจ ไม่จำกัดเฉพาะภาคที่อยู่อาศัย แม้แรกเริ่มเดิมทีกฎหมายดังกล่าวจะเกิดขึ้นจากปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้านในยุควิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 โดยหวังให้มีกฎหมายคุ้มครองเงินดาวน์ให้กับคนซื้อบ้าน ป้องกันกรณีที่ผู้ซื้อบ้านจ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว เจ้าของโครงการมีปัญหา อาจทำให้ผู้ซื้อไม่ได้บ้าน และยังต้องสูญเงินดาวน์ด้วย

ขณะที่เมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายดังกล่าวตั้งแต่ พ.ค. 2551 ยังไม่มีการขอใช้ในภาคที่อยู่อาศัยเลย โดยข้อมูลของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) รายงานว่า ที่ผ่านมามีคำขอใช้กฎหมายเอสโครว์ผ่านเอสโครว์ เอเจนต์ หรือคนกลางที่ทำหน้าที่ดูแลเงิน หรือทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อ และ ผู้ขายรวมทั้งหมด 25 สัญญา คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินรวมกว่า 1.76 แสนล้านบาท ซึ่งผู้ขอใช้ส่วนใหญ่อยู่ในแวดวงตลาดทุนมากถึง 18 สัญญา คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินรวมกว่า 1.73 แสนล้านบาท ใช้กับการซื้อขายสินค้าและบริการอื่นๆ 4 สัญญา มูลค่าทรัพย์สินรวมกว่า 2,500 ล้านบาท และอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (เชิงพาณิชย์) 3 โครงการ มูลค่าทรัพย์สินรวมกว่า 600 ล้านบาท

ปัจจัยที่ทำให้ไม่มีการใช้กฎหมายเอสโครว์ในภาคที่อยู่อาศัย ทั้งที่เป็นต้นเรื่องของกฎหมายนี้ เป็นเพราะกฎหมายเป็นภาคสมัครใจ ไม่ใช่ภาคบังคับ อีกทั้งบ้านจัดสรรยุคใหม่เป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้านจึงลดลง ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านจึงมองไม่เห็นความจำเป็นที่ต้องการใช้กฎหมายนี้ รวมถึงพฤติกรรมความ ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนจากบ้านแนวราบไปสู่คอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่กฎหมายเอสโครว์ยังมีข้อความที่ขัดแย้งกับสภาพความเป็นจริงมาก จึงทำให้ไม่เกิดการ ใช้งานจริงจากการซื้อขายคอนโดมิเนียม

ที่ผ่านมา สศค.เคยเชิญภาคส่วนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องมาหารือให้กฎหมายเกิดการใช้ได้จริงแล้ว แต่ท้ายที่สุดก็ยังพบหลายข้อจำกัด จนล่าสุดจึงเกิดแนวคิดที่จะแก้ไขกฎหมายให้สอดรับกับทุกสถานการณ์ปัจจุบัน สุธาสินี อาภากร ณ อยุธยา ผู้อำนวยการส่วนนโยบาย คู่สัญญา สศค. กล่าวว่า การแก้กฎหมายเอสโครว์ถือเป็นหนึ่งในโรดแมปแก้ไขกฎหมายต่างๆ ของกระทรวงการคลังที่นำเสนอต่อคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) โดยเวลานี้อยู่ในกระบวนการเชิญผู้เกี่ยวข้องมาหารือทั้งหมด 4 รอบ แบ่งเป็น รอบของเอสโครว์ เอเยนต์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสถาบันการเงิน รอบของคนในแวดวงตลาดทุน รอบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และรอบสุดท้ายวันที่ 30 ก.ค.นี้ เป็นรอบนักวิชาการและตัวแทนภาคประชาชน

หลังจากนี้จะนำมาประมวลผลเพื่อนำไปสู่กระบวนการแก้กฎหมายอีกครั้ง โดยที่ผ่านมากลายเป็นว่าตลาดทุน เช่น การเปิดขายหุ้นไอพีโอที่มีนักลงทุนต่างชาติสนใจจอง การควบรวมกิจการที่ต่างชาติเข้ามาซื้อกิจการ จะต้องโอนเงินค่าหุ้นก่อนได้หุ้นจริง ทำให้นักลงทุนต่างชาติอยากได้คนกลางมาดูแลเงินนี้เพื่อลดความเสี่ยง เป็นต้น สามารถนำเอสโครว์มาใช้ในการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาได้จริง

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัย ปัจจุบันคอนโดมิเนียมมีความนิยมแทนที่บ้านแนวราบ ซึ่งตามหลักการแล้วกฎหมาย เอสโครว์จะคุ้มครองเงินดาวน์ในระหว่างก่อสร้างคอนโดมิเนียม แต่ปัญหา คือ ข้อความในกฎหมายขัดแย้งกับข้อเท็จจริง เช่น ต้องมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาแสดงก่อนจึงจะขอใช้เอสโครว์ได้ ขณะที่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะได้ต่อเมื่อคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้ว หากจะเอาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์คงไม่ต้องใช้เอสโครว์มาคุ้มครองเงินดาวน์แล้ว เป็นต้น

ส่วนฝั่งเอสโครว์ เอเยนต์ มองว่า ค่าธรรมเนียม 0.3% ต่อปีของมูลค่าสัญญา (มูลค่าเงินดาวน์) นั้นน้อยเกินไป และยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอื่นๆ อีกที่เอสโครว์ เอเยนต์ตั้งข้อสงสัย เช่น หน้าที่ของเอสโครว์ เอเยนต์ครอบคลุมในเรื่องใดบ้าง เพราะเนื้อหาในกฎหมายไม่ชัดเจน ส่วนบางหน่วยงาน บางองค์กรที่เสนอว่า ควรให้กฎหมายเอสโครว์เป็นภาคบังคับมากกว่าภาคสมัครใจ โดยเฉพาะกับภาคที่อยู่อาศัย เพื่อคุ้มครองประโยชน์ให้กับผู้บริโภค ซึ่งแน่นอนว่าประเด็นนี้ ภาคผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่เห็นด้วย

ในทุกประเด็นที่ไม่ชัดเจนทั้งข้อความในกฎหมาย ค่าธรรมเนียม และการบังคับใช้ คงเป็นสิ่งที่ต้องหารือร่วมกันทุกฝ่าย เพื่อหาจุดตรงกลางที่ทุกภาคส่วนยอมรับได้ ซึ่งในโอกาสที่มีการนำกฎหมายเอสโครว์มาแก้ไขในยุคสมัยที่ทุกอย่างเปลี่ยนไปมาก ปมปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้านมีน้อยลง แต่ปัญหาคุณภาพบ้านและห้องชุดกลับเพิ่มขึ้นตามการเติบโตของตลาด และการเร่งก่อสร้างของผู้ประกอบการ

หากเป็นไปได้ สศค.ควรมองประเด็นเรื่องคุณภาพ บ้าน-ห้องชุด และหาแนวทางให้กฎหมายเอสโครว์ครอบคลุมเรื่องดังกล่าว ภายใต้จุดยืนที่ทั้งฝั่งผู้ซื้อและ ผู้ขายยอมรับร่วมกันได้ เพราะการส่งมอบบ้าน-ห้องชุดที่ไร้คุณภาพ ก็ถือเป็นการส่งมอบสินค้าไม่สำเร็จ ควรได้รับการคุ้มครองประโยชน์ของคู่สัญญาด้วยเช่นกัน