รื้อกม.บ้าน-คอนโดอุดช่องโหว่บริหารชุมนุมล้มเหลว

การจะบรรเทาปัญหาการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรให้ลดน้อยลงลำพังการแก้กฎหมายเพียงอย่างเดียว คงจะไม่ประสบผลเท่าไรนัก

โดย...ทีมข่าวการตลาด

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นอกจากปัญหาด้านการซื้อ-ขายที่ไม่เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงไว้จะเป็นเรื่องที่ได้พบเห็นกันอยู่บ่อยๆ แล้ว ปัญหาหลังการอยู่อาศัยก็เป็นปัญหาสำคัญไม่แพ้กัน หลายกรณีกลายเป็นปัญหาเรื้อรังจนแก้ไม่ตก หลายกรณีบานปลายไปสู่ความขัดแย้งของคนในชุมชน ทำให้คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในโครงการนั้นๆ ลดต่ำลง

แม้ว่าการอยู่อาศัยในโครงการอสังหาริมทรัพย์จะมีตัวบทกฎหมายมากำกับชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบที่ต้องยึดตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน หรือการอยู่อาศัยในแนวสูงที่ต้องยึดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด เพื่อให้เกิดหลักปฏิบัติในการอยู่ร่วมกัน

แต่ก็ยังพบเห็นปัญหาที่เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลานั่นอาจเป็นเพราะกฎหมายมีช่องโหว่ ผู้บังคับใช้กฎหมายหละหลวม ขณะที่ผู้ปฏิบัติตามกฎหมายก็ละเลยในหน้าที่จนกลายเป็นปัญหาของการอยู่ร่วมกันในสังคมย่อยๆ ทำให้กรมที่ดินในฐานะที่เป็นผู้กำกับดูแลกฎหมายทั้งสองฉบับ ต้องลุกขึ้นมาสังคายนากฎหมายทั้งสองฉบับนี้อีกครั้งหนึ่ง โดยการเปิดโต๊ะระดมความเห็นจากผู้เกี่ยวข้องทุกภาคส่วน เพื่อให้แก้ปัญหาได้อย่างตรงเป้า

ในส่วนของกฎหมายอาคารชุด แม้ว่าจะเพิ่งประกาศใช้กฎหมายฉบับใหม่ไปแล้วเมื่อปี 2551 แต่ก็ยังมีประเด็นที่คาใจผู้เกี่ยวข้องอยู่ในหลายประเด็น เช่น เรื่องสัญญามาตรฐานที่กำหนดให้ผู้ประกอบการต้องได้รับการอนุญาตก่อนถึงจะทำการขายได้ การให้ค้ำประกันโครงการและอุปกรณ์ที่เป็นส่วนประกอบของอาคารในระยะ 5 ปี เป็นต้น

แม้ว่าจะมีการเสนอขอแก้ไขไปแล้วครั้งหนึ่ง แต่คณะกรรมการยกร่างกฎหมายของกระทรวงมหาดไทย ก็ส่งกลับมาให้กรมที่ดินพิจารณาใหม่โดยให้เหตุผลว่า สัญญาดังกล่าวเหมาะสมแล้ว และยังไม่เห็นสมควรที่จะต้องแก้ไข ถึงเวลานี้ภาคเอกชนคงจะต้องผลักดันกับกรมที่ดินอีกรอบ

ขณะที่กรมที่ดินก็ไม่ขัดข้องหากเอกชนต้องการจะขอแก้สัญญาที่เห็นว่าไม่เป็นธรรม แต่ขอให้เสนอเหตุผลที่เหมาะสมมาหักล้างเหตุผลของคณะกรรมการร่างกฎหมายให้ได้

นอกจากนี้ ภาคเอกชนยังเห็นว่ากฎหมายอาคารชุดที่ใช้อยู่ในขณะนี้ยังมีข้อลักลั่นในทางปฏิบัติอยู่อีกหลายข้อ เช่น การจัดพื้นที่การค้าในโครงการที่ต้องไม่รบกวนความปกติสุขของเจ้าของร่วม ในประเด็นนี้ภาคเอกชนเห็นว่า เมื่อผู้ประกอบการขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว ในกฎหมายอาคารชุดก็ไม่น่าจะต้องมีข้อกำหนดนี้เพราะถือว่าซ้ำซ้อนกัน

ส่วนในกรณีที่ผู้ประกอบการโฆษณาอาคารชุดไว้อย่างไร ตอนนำอาคารไปจดทะเบียนอาคารชุด ก็จะต้องมีสิ่งต่างๆ ที่ระบุไว้ในคำโฆษณาอย่างครบถ้วน แต่ในทางปฏิบัติการก่อสร้างอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงส่วนใดส่วนหนึ่งได้ ข้อนี้จึงอาจจะเป็นเชือกมัดคอผู้ประกอบการได้

ในส่วนของ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินที่ขณะนี้อยู่ระหว่างการยกร่างแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยประเด็นส่วนใหญ่จะเน้นที่การแก้ปัญหาการบริหารจัดการนิติบุคคลบ้านจัดสรร เช่น การให้ผู้อยู่อาศัยเข้าชื่อกันเพื่อขอตั้งนิติบุคคลบริหารโครงการเองได้ แทนที่จะรอให้ผู้ประกอบการเป็นผู้ตั้งเองทั้งหมด

รวมถึงการรับโอนสาธารณูปโภคมาให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรเป็นผู้บริหารจะโอนโดยอัตโนมัติหลังจากการจดทะเบียนตั้งนิติบุคคล ส่วนประเด็นที่เกิดอาการข้องใจของลูกบ้าน คือกรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรไม่ได้กำหนดคุณสมบัติที่สำคัญคือการเป็นเจ้าของบ้านในโครงการ เป็นต้น

ประเด็นปัญหาเหล่านี้ได้ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณากันบนเวลาระดมความเห็นของผู้ที่เกี่ยวข้อง และจะนำไปสู่การเสนอแก้ไขกฎกระทรวง ข้อบังคับต่างๆ ที่ออกตามกฎหมายอาคารชุด และกฎหมายการจัดสรรที่ดิน โดยกรมที่ดินหวังว่าการแก้ไขระเบียบข้อบังคับเหล่านี้จะช่วยลดปัญหาข้อร้องเรียนในการอยู่อาศัยในบ้านและคอนโดมิเนียมให้ลดน้อยลง

อย่างไรก็ตาม การจะบรรเทาปัญหาการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรให้ลดน้อยลงลำพังการแก้กฎหมายเพียงอย่างเดียว คงจะไม่ประสบผลเท่าไรนัก เพราะแท้ที่จริง ผู้บังคับใช้กฎหมาย และผู้ปฏิบัติตามกฎหมายมีส่วนสำคัญยิ่งที่จะทำให้กระบวนการบังคับใช้กฎหมายมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

นอกจากการสร้างความรู้ความเข้าใจให้กับผู้ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายแต่ละฉบับทั้งผู้ออกกฎหมาย ผู้บังคับใช้ ผู้ปฏิบัติแล้ว การสร้างจิตสำนึก ความรับผิดชอบต่อหน้าที่ และสิทธิที่พึงมีของผู้อยู่อาศัยเป็นเรื่องที่มองข้ามไม่ได้เช่นกัน