อสังหาฯ อาเซียน พฤษภาคม 2555

วัดอุณหภูมิอสังหาฯ อาเซียน ส่วนใหญ่เฟื่องฟูมาก แต่ไทย เจอพิษการเมือง ทำโตแค่ 5% 

โสภณ พรโชคชัย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนมีการเติบโตที่ดี แต่สำหรับในประเทศไทย ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 5% ส่วนราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียงปีละ 4% ซึ่งอาจเป็นผลจากในหลายปีที่ผ่านมาประเทศไทยเจอกับวิกฤตการเมืองต่อเนื่อง โดยรายละเอียดการเติบโตของแต่ละประเทศในอาเซียน มีรายละเอียด ดังนี้ 

มาเลเซีย

บมจ.ยูเอ็มแลนด์ (UMLand) ซึ่งเป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์มาเลเซียกำลังจะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในภูมิภาคอีสกันดา (IM Iskandar Malaysia) รวมมูลค่าประมาณ 14,000 ล้านบาทในระยะเวลา 6 ปีข้างหน้า ประกอบด้วยโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัย  บริษัทแห่งนี้มีที่ดินอยู่ถึง 2,529 ไร่ใน IM

IM ถือเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษของมาเลเซียที่จัดตั้งขึ้นในปี 2549 มีพื้นที่  2,217 ตารางกิโลเมตร หรือ 1.386 ล้านไร่ ตั้งอยู่ในรัฐยาฮอร์ทางใต้สุดติดกับสิงคโปร์ นัยหนึ่งเพื่อแข่งขันและแบ่งปันการพัฒนาเศรษฐกิจกับสิงคโปร์   จะสังเกตได้ว่าการพัฒนา IM นี้ รัฐบาลเวนคืนที่ดินและจัดวางผังเมืองรวม และให้บริษัทต่าง ๆ ซื้อที่ดินไปพัฒนาตามแผน ไม่ใช่พัฒนาไปตามมีตามเกิดอย่างประเทศไทย

ประเด็นความอ่อนไหวทางการเมืองที่อาจกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินในระยะสั้นก็คือ การประท้วงรัฐบาลเมื่อวันที่ 29 เมษายน 2553 ซึ่งเป็นการประท้วงครั้งใหญ่ที่สุดอีกครั้งหนึ่งโดยมีประชาชนเข้าร่วมถึง 25,000 คน มีการฉีดน้ำผสมสารเคมีและยิงแก๊สน้ำตาสู่ฝูงชน และนำไปสู่การจับกุมประชาชนถึง 388 คน  กรณีนี้แสดงถึงความอ่อนแอทางการเมืองภายในประเทศ ซึ่งอาจสร้างความวิตกกังวลให้กับนักลงทุนจากสิงคโปร์ ตะวันออกกลาง และจีน ซึ่งเป็นลูกค้ารายใหญ่ของมาเลเซีย
 
สิงคโปร์

สิงคโปร์กำลังจำกัดการเติบโตของพลเมืองต่างชาติในประเทศดังกล่าว เพราะการไหล่บ่าของประชากรต่างชาติ ทำให้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ไม่เพียงพอต่อการใช้งาน จนเกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์แสดงความไม่พอใจรัฐบาลเป็นระยะ ๆ ดังนั้นเมื่อปลายปี 2554 รัฐบาลจึงมีมาตรการเก็บค่าธรรมเนียมโอนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติสูงถึง 10% ของมูลค่า ในขณะที่คนสิงคโปร์เองไม่ต้องเสีย หรือสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังใหม่เพื่อการเก็งกำไรต้องเสียภาษีเพียง 3% เท่านั้น

สิงคโปร์ที่ได้ชื่อว่าเป็นนครที่มีการวางแผนที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งของโลก ก็ยังประสบปัญหาวิกฤติรถไฟฟ้าอยู่แทบทุกสัปดาห์ในช่วงที่ผ่านมานี้  โดยล่าสุดเมื่อวันจันทร์ที่ 30 เมษายน ศกนี้  รถไฟฟ้าสายออก-ตกขัดข้อง ทำให้ประชาชนเสียเวลาไปประมาณ 30 นาที  ที่ผ่านมาเคยล่าช้าไปถึง 90 นาทีก็ยังมี

นอกจากนี้ นับแต่วันที่ 7 พฤษภาคม ศกนี้ ผู้ใช้ทางด่วนเข้าเมือง จากพื้นที่เซ็งกัง พุงโกวและยี่ชุนทางตะวันออกเฉียงเหนือของเกาะสิงคโปร์ หากต้องการเข้ามาเขตต่อเมืองใกล้เขตใจกลางเมือง ยังต้องเสียค่าผ่านทางเพิ่มเติมในอัตราระหว่าง 50-100 บาท  จะสังเกตได้ว่าทางด่วนของสิงคโปร์ข้างละ 4 เลนยังไม่พอใช้

การที่ทางด่วนและรถไฟฟ้ายังมีปัญหาไม่พอใช้นี้ ทำให้การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยหรูในสิงคโปร์จำเป็นต้องเป็นพื้นที่เขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญ
 
อินโดนีเซีย

ตลาดที่อยู่อาศัยในอินโดนีเซียกำลังเติบโตอย่างขนานใหญ่  ปรากฏว่าอัตราการเติบโตของอุปสงค์มีมากกว่าอุปทาน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงตลาดที่คึกคักมากเป็นพิเศษ  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงจาการ์ตามาตั้งแต่ปี 2550 พบว่า เศรษฐกิจและการเมืองของอินโดนีเซียมีความมั่นคงมาก  ทำให้ความสามารถในการซื้อของประชากรเพิ่มสูงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน

อย่างไรก็ตาม สินค้าที่กำลังได้รับความนิยมในกรุงจาการ์ตาประกอบด้วยห้องชุดใจกลางเมือง ซึ่งทำให้การเดินทางง่ายขึ้น เนื่องจากกรุงจาการ์ตาไม่มีระบบขนส่งมวลชนแบบรถไฟฟ้า มีเพียง ‘บีอาร์ที’ หรือรถประจำทางพิเศษ เช่นประเทศไทยเท่านั้น  สินค้าอีกประเภทหนึ่งก็คือโครงการบ้านจัดสรรสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงที่มีความปลอดภัยดีและมีการจัดสภาพแวดล้อมที่ดี ซึ่งแต่เดิมมีน้อยมากในชานกรุงจาการ์ตา
 
ฟิลิปปินส์

ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงมะนิลากำลังเบ่งบานใหญ่  ธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเชียคาดว่าในปี 2554-2558 จะมีห้องชุดเกิดใหม่อีก 26,000 หน่วย และจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีก 470,000 ตารางเมตรในช่วงปี 2555-2557 ดังนั้นจึงส่งสัญญานเตือนว่าอาจเกิดการล้นเกินของอุปทานในอนาคต อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มะนิลายังมีขนาดเล็กกว่าไทย

การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฟิลิปปินส์เติบโตก็เพราะผลของการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยฟิลิปปินส์เป็นหนึ่งในสามประเทศที่เติบโตมากที่สุดในเอเชียตะวันออก ซึ่งยังประกอบด้วยจีนและอินโดนีเซีย  จึงทำให้เกิดกำลังซื้อสูงกว่าแต่ก่อน  และกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมก็เช่นเดียวกับกรุงจาการ์ตาคือ ห้องชุดใจกลางเมืองและบ้านจัดสรรคุณภาพ
 
เวียดนาม

อสังหาริมทรัพย์กำลังดิ่งเหว ซึ่งล้อไปตามภาวะเศรษฐกิจของเวียดนาม โดยปรากฏการณ์ที่คล้ายคลึงกับประเทศไทยในช่วงวิกฤติก็คือ ได้เกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ Non-performing Loans (NPL) โดยสถาบันการเงินบางแห่งมีหนี้เช่นนี้เพิ่มขึ้นถึง 3 เท่า ทั้งนี้เป็นผลจากการรายงานภาวะการเงินของสถาบันการเงินในช่วงไตรมาสที่ 1/2555 เมื่อปลายเดือนเมษายน ศกนี้

นอกจากนี้ กำไรของสถาบันการเงินต่าง ๆ ก็ลดลงอย่างชัดเจน แม้ฐานะทางการเงินจะยังไม่ง่อนแง่น แต่ก็แสดงถึงความเพลี่ยงพล้ำของสถาบันการเงินต่าง ๆ ที่อำนวยสินเชื่อเกินไปในช่วงที่ผ่านมา  และส่งผลให้ในปัจจุบันค่าเงินด่องตกต่ำลงมาเหลือเพียงประมาณ 21,000 ด่องต่อเงินหนึ่งเหรียญสหรัฐ

อย่างไรก็ตาม จากฟองสบู่เวียดนาม ก็ได้สร้างตำนานตึกสูงได้ 2 ตึกคือ ตึก Landmark ซึ่งสูง 72 ชั้น หรือ 336 เมตร (1,102 ฟุต) ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2554 ตั้งอยู่ในกรุงฮานอย และตึก Bitexco Financial Tower ซึ่งสูง 68 ชั้น หรือ 262.5 เมตร (861 ฟุต) ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2553 ในนครโฮชิมินห์ซิตี้  แต่ป่านนี้เจ้าของตึกไม่รู้จะนึกว่าไม่สร้างดีกว่าหรือไม่เท่านั้น
 
จะสังเกตได้ว่าประเทศต่างๆ มีการเปลี่ยนแปลงจากสถานะเดิมพอสมควร เช่น สิงคโปร์ และมาเลเซีย ที่ต่างดึงดูดการลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้านไปมากมาย ก็กลับชลอตัวลงไปพร้อมกับสถานการณ์ทางการเมืองที่อ่อนไหวมากขึ้น ในขณะที่อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ที่เคยย่ำแย่เมื่อ 10 ปีก่อน กำลังผงาดขึ้นมาพร้อมกับความมั่นคงทางการเมืองใหม่จากรัฐบาลพรรคเดียว  ส่วนเวียดนามก็กำลังซวดเซจากการเติบโตเกินไปจากการเก็งกำไรขนานใหญ่