โครงการใหม่ทำเลน้ำท่วมยังหงอย

เผยผลสำรวจเปิดโครงการใหม่ ทำเลน้ำท่วมยังหงอย แต่คาดว่าจะมีการลงทุนใหม่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 2 จากความต้องการซื้อสะสมที่ยังมีอยู่

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า จากการสำรวโครงการเปิดตัวใหม่ พบแนวโน้มตลาดที่เห็นชัดในปัจจุบัน คือ ในพื้นที่น้ำท่วมซึ่งตั้งอยู่ซีกตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพมหานคร เช่น ย่านบางบัวทอง  เป็นย่านที่มีแทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2555  ทั้งนี้การเปิดตัวโครงการใหม่จะเน้นเปิดเฉพาะย่านใจกลางเมือง และฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยาที่ในช่วงก่อนหน้านี้ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม

อย่างไรก็ตามในช่วงเดือนมีนาคม และไตรมาสที่ 2/2555 คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ในภาคตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยาอีกเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้เพราะอุปทานที่สะสมและรอการเปิดตัวมีเป็นจำนวนมาก โดยจะมีโครงการเปิดใหม่ในบริเวณถนนพระรามที่ 5 บางบัวทอง ถ.พุทธบูชา เอกชัย บางพลัด คลองสาน ท่าพระ เป็นต้น  โดยโครงการที่รอจะเปิดตัวในเดือนมีนาคมและไตรมาสที่ 2/2555 นี้จะเป็นบ้านเดี่ยวละทาวน์เฮาส์เป็นสำคัญ ซึ่งถือเป็นอุปทานที่สะสมมาจากช่วงน้ำท่วม

ทั้งนี้มีแนวโน้มว่าบริษัทมหาชนจะครองส่วนแบ่งตลาดไปเกือบทั้งหมด โดยในเดือนมกราคม 2555 บริษัทมหาชนมีการเปิดตัวถึง 69% ของทั้งตลาด รองลงมาเป็นของบริษัทในเครือของบริษัทมหาชนเปิดตัวอีก 15% ที่เหลือเป็นของบริษัทเล็ก ๆ อื่น ๆ มีเพียง 16% เท่านั้น แต่หากพิจารณาจากมูลค่าโครงการ พบว่า มูลค่าของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์มีรวมกัน 23% แต่ก็คงเป็นเพียงหนึ่งในสี่ของทั้งตลาดเท่านั้น 

แม้ว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะพัฒนาโดยบริษัทมหาชน แต่ก็ไม่ใช่บริษัทเดียว แต่รวมประมาณ 5-6 บริษัท ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าบริษัทที่จะอยู่รอดในอนาคต จะเป็นบริษัทที่เป็นมืออาชีพ แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นบริษัทขนาดใหญ่เสมอไป  ในอนาคต บริษัทต่าง ๆ จะทยอยเข้าตลาดหลักทรัพย์เป็นระยะ ๆ คาดว่าจะมีบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์อีกนับสิบบริษัทในอนาคตอันใกล้นี้

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา จะพบว่า มีการเปิดตัวห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก คือ ราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท เป็นสำคัญ ในขณะที่บ้านเดี่ยวเปิดตัวในราคาสูงถึง 5.0-10.0 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า ความต้องการของผู้ซื้อบ้านในระดับสูงยังมีอยู่มาก  และตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2555 มีโอกาสที่บ้านเดี่ยวที่เตรียมตัวเปิดในฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งถูกน้ำท่วมจะกลับมาใหม่อีก

อย่างไรก็ตามเฉพาะการเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนมกราคม พบว่า อาคารชุดมีจำนวน 3,653 หน่วย (69%)  รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 764 หน่วย (14%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 739 หน่วย (14%)   แต่หากพิจารณาจากมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนมกราคม 2555 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 14,854 ล้านบาท ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ อาคารชุด 6,990 ล้านบาท (47%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 4,724 ล้านบาท (32%) ส่วนอันดับ 3 คือทาวน์เฮ้าส์ 2,274 ล้านบาท (15%)

ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเน้นที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์จะเน้น 2 กลุ่ม คือ หากอยู่นอกเมืองจะมีระดับราคา 1-2 ล้านบาท และหากตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นกลางราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท โดยจะกระจายอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า และแหล่งงานหรือแหล่งชุมชนเป็นหลัก

เมื่อพิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 16% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 37% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ขายดีอันดับ 1 คือ บ้านแฝดระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีจำนวน 33 หน่วย ขายได้แล้ว 17 หน่วย (52%) แต่อาจจะไม่มีนัยสำคัญมากนักเนื่องจากมีหน่วยขายเป็นส่วนน้อยของตลาด รองลงคือ อาคารชุดระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท จำนวน 1,592 หน่วย ขายได้แล้ว 511 หน่วย (32%)  และอันดับ 3 คืออาคารชุดระดับราคา 0.501-1.000 ล้านบาท จำนวน 567 หน่วย ขายได้แล้ว 90 หน่วย (16%) 

คาดว่าการแข่งขันในตลาดจะรุนแรงในช่วงไตรมาสที่ 2/2555 เพราะปัจจัยบวกด้านรายได้ของข้าราชการเพิ่มขึ้น การส่งออกจะค่อย ๆ ดีขึ้น  ส่วนปัญหาทางการเมืองและการก่อการร้ายคงเป็นปัจจัยลบชั่วคราวเท่านั้น