เผยปีนี้คอนโดฯหรูยังน่าลงทุน

เผยผลสำรวจชี้ คอนโดฯหรูยังลงทุนคุ้ม ได้ทั้งค่าเช่า-ราคาขยับ เผยเสป็กต่างชาติเช่าคอนโดฯ ย่านสุขุมวิทยังฮอต

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ศึกษาเมื่อกลางเดือนกุมภาพันธ์ศกนี้ พบว่า อาคารชุดทำเลใจกลางเมืองมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4.9% และมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าปีละ 6.5% รวมเป็นผลตอบแทนประมาณ 11.4% ต่อปี ซึ่งถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า

ทำเลที่มีผลตอบแทนสูงสุดก็คือ ถนนสุขุมวิทช่วงต้น ตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1–69 มีอัตราผลตอบแทนรวมประมาณปีละ 13.4%  ทั้งนี้แยกเป็นราคาปรับเพิ่มขึ้นปีละ 6.3% และอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าปีละ 7.2% สำหรับผลตอบแทนจากการให้เช่านั้น คำนวณโดย ใช้ค่าเช่าตลาด คูณด้วย 10 เดือน หาร ราคาตลาด โดยถือว่าในการเช่าจะมีช่วงว่างที่ไม่มีผู้เช่า และมีค่าใช้จ่ายในการให้เช่ารวมทั้งภาษีเป็นเงินประมาณ 2 เดือนของค่าเช่า

อย่างไรก็ตาม พื้นที่ที่ราคาปรับเพิ่มสูงสุดได้แก่พื้นที่ ปิ่นเกล้า-พระราม 8 โดยปรับเพิ่มขึ้น 6.4% ต่อปี ส่วนพื้นที่ที่มีอัตราผลแทนจากการให้เช่าสูงสุดก็คือ พื้นที่ถนนสุขุมวิทช่วงต้น (สุขุมวิทซอย 1-69) สำหรับพื้นที่ที่มีราคาเพิ่มขึ้นต่ำสุดได้แก่ พื้นที่สีลม-สาทร โดยในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มเพียง 2.2%

นอกจากนั้น สำหรับพื้นที่ที่อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าต่ำสุดได้แก่พื้นที่สีลม-สาทรเช่นกัน คือมีอัตราผลตอบแทนเพียง 5.5% ทั้งนี้เพราะในพื้นที่ศูนย์ธุรกิจนี้ราคาค่อนข้างจะสูงอยู่แล้ว จึงมีราคาเพิ่มขึ้นน้อยมาก

เมื่อพิจารณาถึงที่ตั้งของห้องชุดที่อยู่ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าจะพบว่า หากตั้งอยู่ไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า การลงทุนในห้องชุดเหล่านี้ จะให้ผลตอบแทนประมาณ 12.4% ต่อปี แต่หากโครงการอาคารชุดตั้งอยู่ในระยะ 500-1,000 เมตร อัตราผลตอบแทนจะลดลงเป็น 11.0% ต่อปี

หากตั้งอยู่ในระยะ 1,000-1,500 เมตร อัตราผลตอบแทนจะเป็น 10.7% ต่อปี และหากตั้งอยู่ในระยะตั่งแต่ 2,000 เมตรขึ้นไป อัตราผลตอบแทนจะลดลงเหลือเพียง 9.2% ต่อปี ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่า ทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามีผลต่ออัตราผลตอบแทนในการลงทุนในห้องชุดเป็นอย่างสูง

ด้านนายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จากผลสำรวจกลุ่มผู้เช่าต่างประเทศ พบว่า ตลาดผู้เช่ากลุ่มยุโรปและอเมริกัน ยังเลือกโซนราชดำริ เพลินจิต และแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิทตอนต้น

ส่วนใหญ่จะเลือกเช่าคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสุขุมวิทเป็นหลัก แต่จะกระจายไปยังย่านราชดำริ เพลินจิต หลังสวนสุขุมวิทตอนต้น และมีแนวโน้มที่จะกระจายไปยังย่านสุขุมวิทตอนปลาย ส่วนใหญ่ จะอยู่กันแบบกระจายไม่เป็นชุมชนเหมือนชาวเอเชีย และยังมองเรื่องทำเลและราคาเป็นปัจจัยหลัก

ในขณะที่ ชาวญี่ปุ่นเลือกที่จะอยู่ในย่านสุขุมวิทตอนกลางระหว่างอโศกถึงเอกมัย โดยคอนโดย่านสุขุมวิท 24, 31, 39, 49, 55 (ซอยทองหล่อ) ยังได้รับความนิยมมากเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือทำเลโซนสุขุมวิท 23, 26, 53, 60 และซอยเอกมัย เหตุผลสำคัญเนื่องมาจากผู้เช่าชาวญี่ปุ่นมักอาศัยอยู่รวมกันแบบชุมชนเพราะรู้สึกอุ่นใจเรื่อง ความปลอดภัย    

ส่วนชาวเกาหลี จะนิยมอาศัยอยู่บริเวณย่านพระราม 3 หรือถนนรัชดาภิเษก  และมักจะเลือกเช่าที่พักอาศัยในทำเลที่มี คนชาติเดียวกันเช่าอยู่เดิม เพื่อสร้างความเป็นชุมชนและเกิดความอบอุ่นใจ ซึ่งทั้งสองกลุ่มนี้ราคาหรืออัตรา ค่าเช่าถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเช่าที่อยู่อาศัย

ส่วนความนิยมในเรื่องขนาดของห้องนั้น มีความแตกต่างกันในแต่ละชาติ โดยสำหรับกลุ่มผู้เช่าชาวยุโรปและอเมริกันในระดับผู้บริหารยังนิยมห้องที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ขนาด 150 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 2 ห้องนอนและขนาด 250 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 3 ห้องนอน ในขณะที่กลุ่มผู้เช่าที่มาคนเดียวมักจะมองหาห้องที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 60 ตารางเมตร  แต่หากเป็นกลุ่มครอบครัวมักนิยมเช่าห้องชุดขนาดพื้นที่ 120 ตารางเมตร

ส่วนกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น จะแตกต่างกันเพราะไม่นิยมห้องที่มีขนาดใหญ่มาก  กรณีที่อาศัยเพียงคนเดียว ห้องพักขนาดพื้นที่ 40-50 ตารางเมตรก็เพียงพอกับความต้องการ แต่ในกรณีที่พักอาศัยเป็นครอบครัวหรือกลุ่มที่มีงบประมาณ ในการเช่าสูงมักจะเลือกเช่าห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนเป็นหลัก

ส่วนปัจจัยอื่นๆ ที่ปัจจุบันถูกให้ความสำคัญเพิ่มขึ้นอย่างมาก ได้แก่ “เสน่ห์ในการตกแต่งและความครบครันของส่วนกลางในโครงการ” ที่ตอบโจทย์ผู้เช่าในแต่ละชาติ โดยกลุ่มผู้เช้าชาวยุโรปและอเมริกันมักจะต้องการห้องชุดที่โปร่ง เรียบง่าย เพื่อตนเองสามารถนำของตกแต่งที่ชอบเข้ามาจัดวางได้ ตามความพอใจ

ในขณะที่กลุ่มผู้เช้าชาวเอเชียมักนิยมเช่าห้องชุดในลักษณะที่ตกแต่งครบและพร้อมเข้าอยู่ เป็นหลัก โดยสไตล์ที่นิยมคือ โอเรียลทอล ที่นำไม้เข้ามาเป็นองค์ประกอบและตกแต่งด้วยของน้อยชิ้น และนิยมห้องชุดที่มีอ่างอาบน้ำเพื่อแช่ในน้ำอุ่นยกเว้นในส่วนของนักธุรกิจรุ่นใหม่ที่ไม่ได้ให้ความสำคัญในเรื่องดังกล่าวเช่นเดียวกับชาวยุโรปและอเมริกัน แต่กลับเห็นความสำคัญในเรื่องส่วนกลาง เพื่อออกกำลังกาย อาทิ สระว่ายน้ำและฟิตเนสแทน