อสังหาฯปี 55 ฝ่าด่านหิน

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

ในปี 2555 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังจะเผชิญกับความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ อันเป็นผลจากมหาอุทกภัยที่เกิดขึ้นในปลายปี 2554 สร้างผลสะเทือนในทุกองคาพยพของตลาด ทั้งในแง่พฤติกรรมของผู้บริโภค การออกแบบ ก่อสร้าง การตลาด รวมไปถึงการเงิน ทุกอย่างดังที่กล่าวมาจะเปลี่ยนไปจากปีที่ผ่านๆ มาไม่มากก็น้อย

พฤติกรรมคนซื้อบ้านเปลี่ยน

มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ผลจากน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในหลายมิติ ในด้านทำเลการพัฒนาจะขยับเข้าในเมือง หรือในทำเลที่น้ำไม่ท่วม รวมถึงการออกไปพัฒนาในต่างจังหวัดจะมีมากขึ้น

ในแง่ของพฤติกรรมผู้บริโภค คนระดับกลางที่ไม่มีทางเลือกจะยังคงอยู่ในทำเลเดิมแม้ว่าจะถูกน้ำท่วม แต่จะชะลอการซื้อออกไป เพื่อรอดูว่าในปีนี้น้ำจะท่วมอีกหรือไม่ ส่วนกลุ่มลูกค้าระดับล่างจะยังไม่ซื้อที่อยู่อาศัยหันไปเช่าแทน เพราะโรงงานที่ถูกน้ำท่วมจะมีการโยกย้ายซึ่งจะเห็นภาพชัดเจนในปีนี้

ขณะที่คนระดับบนที่มีทางเลือกจะเปลี่ยนการซื้อบ้านหลังที่สองเป็นคอนโดมิเนียมในเมืองหรือบ้านตากอากาศในต่างจังหวัดมากขึ้น ทำให้บ้านในเมืองและบ้านตากอากาศจะมีโอกาสในการขายมากขึ้น โดยคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวไปอย่างน้อยอีก 6 เดือน

“แต่จะมีความชัดเจนขึ้นในช่วงที่ผู้ประกอบการจะจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ในช่วงเดือน มี.ค. ซึ่งจะทำให้รู้ว่า ตลาดหลังน้ำท่วมจะเป็นอย่างไร พฤติกรรมของผู้บริโภคจะเปลี่ยนไปมากน้อยแค่ไหน โดยเฉพาะในทำเลที่ถูกน้ำท่วม ซึ่งราคาที่ดินจะตกลงมาแต่ไม่มาก” มานพ กล่าว

รอลุ้นตลาดฟื้นตัวครึ่งปีหลัง

ขณะที่ สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ประเมินแนวโน้มตลาดในปี 2555 ว่า ตลาดในไตรมาสแรกจะยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว เพราะเป็นช่วงฟื้นฟูที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ขณะที่ผู้ซื้อรายใหม่จะตัดสินใจซื้อช้าลง โดยตลาดจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยในไตรมาส 2

เมื่อตลาดผ่านครึ่งแรกไปได้โดยไม่มีปัจจัยอื่นๆ ทั้งเรื่องอุทกภัย เศรษฐกิจ และการเมือง เข้ามาแทรกซ้อนอีก ตลาดในช่วงครึ่งปีหลังจะปรับตัวดีขึ้น โดยมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่จะมีการก่อสร้างต่อเป็นปัจจัยเสริมให้กับตลาดที่อยู่อาศัย และหากไทยไม่โดนผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปมากนัก ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในปี 2555

โหมทำเล ‘น้ำไม่ท่วม’ ฉุดยอด

อย่างไรก็ตาม กิจกรรมการตลาดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์คงจะเดินหน้าต่อไปอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะในทำเลที่ไม่ถูกน้ำท่วมจะถูกหยิบยกมาเป็นจุดขายกันอย่างจริงจัง เพื่อปลุกความเชื่อมั่นของผู้ซื้อให้กลับมาตัดสินใจซื้ออีกครั้ง เช่นเดียวกับโครงการคอนโดมิเนียมที่จะฉกฉวยจังหวะในช่วงนี้รุกตลาดกันอย่างเต็มตัว

อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรกทำเลที่อยู่อาศัยที่ไม่ถูกน้ำท่วม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะมียอดขายที่ดีขึ้น ส่วนทำเลที่ถูกน้ำท่วมคาดว่าใช้เวลาฟื้นฟูอีก 2 ไตรมาสก่อนกลับสู่ภาวะปกติ

สำหรับโครงการที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมจะเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า โดยการปรับปรุงโครงการให้สามารถรับมือกับน้ำท่วมได้ เช่นเดียวกับโครงการใหม่ๆ ผู้ประกอบการจะมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงทุกๆ ส่วนของโครงการใหม่หมด เช่น การปรับระดับทางเข้าและถนนในโครงการ บ่อพักน้ำ ระบบสูบน้ำ เป็นต้น

แต่ถึงอย่างไร อธิป ยังมองว่า ตลาดในปีนี้เป็นไปได้สูงที่จะไม่ขยายตัว เนื่องจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวลงจากที่อยู่อาศัยแนวราบในทำเลที่ถูกน้ำท่วม ซึ่งมีสัดส่วนถึง 40% ของพื้นที่โครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดจะมาเป็นตัวฉุดตลาดรวมไม่ให้ขยายตัว การทำตลาดในปีนี้จึงไม่ใช่เรื่องง่ายเลยทีเดียว

หวังปัจจัยบวกช่วยพยุงตลาด

สำหรับปัจจัยบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังพอมีอยู่บ้าง ถ้ามองในมุมบวกจากน้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมาจะส่งผลให้เกิดกำลังซื้อใหม่จากกลุ่มคนระดับบนเพื่อหาบ้านหลังที่สองไว้หลบภัยน้ำที่อาจจะเกิดขึ้นได้อีก โดยโฟกัสไปที่บ้านในเมืองทั้งคอนโดฯ ทาวน์โฮม และบ้านตากอากาศ ทั้งมือใหม่มือสองน่าจะได้รับความสนใจมากขึ้น

นอกจากนี้ ตลาดบ้านในปี 2555 ในกลุ่มของบ้านระดับกลาง และบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จะยังได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล ทั้งในแง่ของการนำราคาบ้านมาหักภาษีได้ 5 ปี การอัดฉีดเงินกู้ดอกเบี้ย 0% ที่จะช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระดับหนึ่ง ประกอบกับการแข่งขันในตลาดสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงมีอยู่และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำจะช่วยค้ำยันตลาดได้อีกทางหนึ่ง

สัมมา กล่าวเสริมอีกว่า ในปีนี้จะมีการปรับลดวงเงินค้ำประกันเงินฝากจาก 50 ล้านบาท เหลือ 1 ล้านบาท ในเดือน ส.ค. 2555 และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจจะลดลงอีกเล็กน้อย อาจมีผลให้เกิดการเคลื่อนย้ายเม็ดเงินบางส่วนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

หากประเมินจากปัจจัยด้านลบที่เกิดขึ้นกับตลาดแล้วต้องบอกว่า อสังหาฯ ปีมังกร ยังมีเรื่องให้ผู้ประกอบการต้องฟันฝ่ากันอีกพอตัว และถือเป็นปีที่จะต้องยากลำบากอีกปีอย่างแน่นอน