เตือนบ้านใหม่ถมหนีน้ำส่อก่อปัญหา

ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์เตือนบ้านสร้างใหม่ถอสูงหนีน้ำอาจ่อปัญหาในระยะยาวโดยเฉพาะกับชุมชนข้างเคียง

แนวทางการออกแบบบ้านหลังน้ำท่วม เลี่ยงไม่ได้ที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องปรับตัวครั้งใหญ่เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านให้ฟื้นคืนมา โดยทุกรายทั้งแนวราบ แนวสูง ล้วนมองเรื่องการถมที่ดินให้สูงขึ้นจากมาตรฐานปกติที่ทำอยู่ในปัจจุบันอีก 1-1.5 เมตร ซึ่งจะอาศัยระดับน้ำสูงสุดในครั้งนี้เป็นเกณฑ์ใหม่ นั่นหมายถึงที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ๆ จะสูงจากถนนขึ้นไปอีก แต่ในอีกมุมหนึ่งการแก้ปัญหาลักษณะนี้อาจก่อให้เกิดปัญหาในระยะยาวก็เป็นได้ โดยเฉพาะกับชุมชนข้างเคียง

กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในมุมของผู้ประกอบการก็คงต้องถมที่ดินให้สูงขึ้นเพื่อให้ผู้บริโภคยังเชื่อมั่นว่าหากเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่อีกจะได้ผลกระทบน้อยที่สุด แต่แนวทางนี้จะกระทบกับชุมชนรอบข้างหรือไม่ เป็นสิ่งที่ต้องคำนึงเช่นกัน ถ้าโครงการใหม่ๆ ทุกโครงการต่างคนต่างทำให้ตัวเองอยู่ในพื้นที่ที่สูงขึ้น โครงการรอบข้างจะกลายเป็นพื้นที่รับน้ำแทนหรือไม่ ซึ่งอาจทำให้ชุมชนรอบข้างไม่พอใจ เกิดการทะเลาะกัน ก็สะท้อนให้เห็นว่าการแก้ปัญหาด้วยแนวทางนี้มันไม่จบ

รัฐบาลจึงควรเร่งประกาศนโยบายแผนงานจัดการน้ำท่วมระยะยาวออกมาให้เร็วที่สุดและชัดเจน เพื่อให้ผู้บริโภคมั่นใจ ผู้ประกอบการก็มั่นใจ ไม่ต้องโหมถมดินให้สูงเกินความจำเป็นไป ซึ่งเชื่อว่าความชัดเจนจากภาครัฐจะเป็นการแก้ปัญหาได้อย่างถูกต้อง รวมถึงการประกาศพื้นที่รับน้ำต้องพิจารณาให้ดี จะตัดสินใจอย่างไร พื้นที่ฝั่งนนทบุรีที่ครั้งนี้ได้รับผลกระทบอย่างหนักทั้งที่เป็นพื้นที่สูง จึงไม่ควรระบุให้พื้นที่นี้เป็นพื้นที่รับน้ำในอนาคต

ส่วนพื้นที่รับน้ำด้านตะวันออกที่พื้นที่ส่วนใหญ่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเล แต่ครั้งนี้ไม่ได้รับผลกระทบเลย เพราะปัจจุบันกลายเป็นโซนอุตสาหกรรม มีสนามบินสุวรรณภูมิจะจัดการอย่างไร เป็นสิ่งที่ภาครัฐต้องมีนโยบายที่ชัดเจนเพื่อไม่ให้เกิดความผิดเพี้ยน เพราะผู้บริโภคจะมองว่าจะหันไปเลือกซื้อบ้านในพื้นที่ที่น้ำไม่ท่วมครั้งนี้ ความต้องการจะถูกย้ายไปทางฝั่งตะวันออกมากขึ้น ซึ่งในความเป็นจริงแล้วน้ำท่วมครั้งนี้ทิศทางน้ำผิดไปจากธรรมชาติ จะใช้น้ำท่วมครั้งนี้เป็นมาตรฐานในการเลือกทำเลที่การันตีว่าน้ำไม่ท่วมไม่ได้

ห้ามถมสูง รัฐต้องคุมน้ำได้

สำหรับกรณีที่มีกระแสข่าวว่ากรุงเทพมหานคร (กทม.) อาจจะคุมเข้มเรื่องการถมที่ดินมากขึ้นเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาพื้นที่สูงต่ำมากเกินไป อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้มุมมองว่า แนวคิดในการคุมเข้มเป็นเรื่องที่ดีและถือเป็นหน้าที่ของหน่วยงานรัฐ แต่ถ้าจะห้ามไม่ให้ประชาชนถมที่ดินสูงขึ้น รัฐก็ต้องมีแผนในการป้องกันน้ำที่ดีเพื่อให้ประชาชนมั่นใจว่าไม่จำเป็นต้องถมสูงมากขึ้น ก็จะปลอดภัยจากน้ำท่วมในอนาคต

นอกจากนี้ การสร้างถนนเส้นทางใหม่ๆ ของภาครัฐก็มีการถมสูงขึ้น ซึ่งน้ำท่วมครั้งนี้เห็นชัดเลยว่าหลายพื้นที่ถนนสูงกว่าบ้านเรือนผู้อยู่อาศัยเดิม เมื่อเกิดน้ำท่วม ถนนไม่ท่วม แต่บ้านเรือนประชาชนกลายเป็นพื้นที่รับน้ำแทน สำหรับการถมที่ดินต่างๆ ปัจจุบันกฎหมายไม่ได้ระบุตายตัวว่าห้ามสูงเกินเท่าไร เพียงแต่ต้องมีการขออนุญาตตาม พ.ร.บ.การขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งแนวทางที่เหมาะสมอาจใช้วิธีการถมที่ดินในระดับหนึ่ง ไม่ให้สูงขึ้นเยอะมาก แต่ทำกำแพงกั้นน้ำ และรั้วรอบโครงการที่มิดชิดให้ปลอดภัยกับผู้อยู่อาศัย และกระทบกับชุมชนข้างเคียงน้อยที่สุด

แนวราบหันทำแนวสูงไม่ใช่ง่าย

ด้านแนวโน้มการปรับตัวของผู้ประกอบการหลังจากเจอวิกฤตน้ำท่วมครั้งใหญ่รอบนี้ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า เชื่อว่าหลายค่ายคงต้องปรับตัวด้วยการลงทุนแบบกระจายทำเล กระจายการลงทุนไปยังธุรกิจคอนโดมิเนียมเพื่อกระจายความเสี่ยง แต่เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยหลักของสังคมไทยที่อยู่กันเป็นครอบครัว เฉลี่ยอยู่ที่ 4.1 คน ยังคงเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ เพราะห้องชุดในราคา 2 ล้านบาท ก็มีพื้นที่เพียง 30 ตารางเมตร ไม่สอดรับกับความต้องการที่แท้จริง

ส่วน ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การปรับจากธุรกิจบ้านแนวราบมาสู่คอนโดมิเนียมไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะที่ดินหายาก ราคาสูง ข้อจำกัดก็เริ่มสูงขึ้น ทั้งแนวโน้มของผังเมืองใหม่ที่บีบให้ทำคอนโดมิเนียมในเมืองยากขึ้น กฎเหล็กสิ่งแวดล้อมก็จะบีบให้คอนโดมิเนียมให้ความสำคัญกับการป้องกันน้ำท่วมด้วยเช่นกัน ทางฝั่งแบงก์ก็เข้มในการปล่อยสินเชื่อกับผู้ประกอบการรายใหม่ หรือรายเล็ก ทำให้คนที่จะเข้าสู่สนามคอนโดมิเนียมได้จะต้องมีสภาพคล่องในมือไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาทต่อ 1 โครงการ

แนะคนกรุงอย่าตื่นตระหนก

จุมพล สำเภาทอง รองปลัด กทม. กล่าวว่า ไม่อยากให้ภาคประชาชนและภาคเอกชนตื่นตกใจกับเรื่องน้ำท่วมในอนาคตมากเกินไป แต่อาจจะต้องมีความระมัดระวังมากขึ้น เพราะเชื่อว่าทุกภาคส่วนต้องหันมาให้ความสำคัญกับเรื่องนี้ โดยในส่วนของ กทม. ก็มีโครงการเกี่ยวกับการป้องกันน้ำท่วม แต่ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่ที่ กทม. เพราะ กทม.ทำเพียงจังหวัดเดียวไม่ได้ ถ้าพูดเรื่องฟลัดเวย์ ก็ต้องเป็นฟลัดเวย์ใน 7-8 จังหวัดรอบๆ ไม่ใช่ทำแค่ กทม.อย่างเดียว

นอกจากนี้ คนกรุงต้องปรับแนวคิดใหม่ ต้องยอมให้น้ำเข้าพื้นที่ กทม.บ้าง และปรับประตูน้ำที่เข้าสู่ กทม.ใหม่ ตรงไหนเป็นคอขวดก็ต้องระเบิด และมีพื้นที่ส่งน้ำลงสู่ทะเลให้เร็ว ซึ่งเชื่อว่าหลายโครงการที่เคยนิ่งๆ ไปนาน เช่น การขยายคลองต่อจากคลองทวีวัฒนาเพื่อส่งน้ำลงทะเล ระยะทาง 15 กิโลเมตร คงต้องมีการปัดฝุ่นใหม่อีกครั้ง