แนะใช้เอสโครว์ลดเสี่ยงแห้วได้บ้าน

สศค.เร่งประชาสัมพันธ์ใช้กฎหมายเอสโครว์ ลดเสี่ยงซื้อบ้านไม่ได้บ้าน ด้านเอกชนยอมรับ ทำต้นทุนพุ่ง

หลังจากกฎหมายว่าด้วยการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือที่คุ้นเคยกันว่า “เอสโครว์” มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2551 ต้องยอมรับว่าการรับรู้เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวยังน้อยมาก ไม่ว่าจะเป็นการรับรู้จากฝั่งผู้ประกอบการเอง ฝั่งผู้ซื้อ หรือแม้แต่ธนาคารที่ได้รับใบอนุญาตให้เป็นเอสโครว์ เอเยนต์ เพื่อให้บริการเปิดบัญชีเอสโครว์เอง ก็อาจยังไม่เข้าใจบทบาทของตัวเองมากนัก ทำให้กฎหมายเอสโครว์ยังไม่มีผลในทางปฏิบัติให้เห็นเลยแม้แต่น้อย ทั้งๆ ที่เป็นกฎหมายที่สร้างหลักประกันและคุ้มครองคนซื้อบ้านที่เรียกร้องกันมาเกือบ 20 ปี

ปัจจัยดังกล่าวเป็นผลให้สำนักนโยบายระบบการคุ้มครองผลประโยชน์ทางการเงิน (สคป.) สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ซึ่งเป็นเจ้าภาพเกี่ยวกับกฎหมายเอสโครว์ ต้องลุกขึ้นมาวางแผนประชาสัมพันธ์ให้กลุ่มเป้าหมายได้รับรู้ โดยประเดิมจัดสัมมนาที่พัทยาเป็นครั้งแรก เนื่องจากเป็นเมืองที่มีการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์รองมาจากตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ผุดโครงการนำร่องใช้เอสโครว์

ขณะที่ตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่สุดของภาคอสังหาริมทรัพย์ ลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการ สคป. สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กล่าวว่า สคป.เตรียมร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเปิดตัวโครงการซื้อขายที่อยู่อาศัยผ่านระบบเอสโครว์ภายในเดือน ก.ย.นี้ ซึ่งจะเป็นโครงการนำร่องและต้นแบบให้กับโครงการอื่นๆ ที่สนใจนำไปเป็นกรณีศึกษา

สำหรับโครงการที่จะเข้ามาเป็นโครงการนำร่องในครั้งนี้ ทางสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรอยู่ระหว่างคัดเลือก ส่วนธนาคารที่จะเข้าร่วมเป็นต้นแบบขึ้นอยู่กับความสมัครใจของธนาคารที่จะมาเข้าร่วม โดยเบื้องต้นคงจะเป็น 1 ใน 4 ธนาคารของไทยที่ได้รับใบอนุญาตไปแล้ว คือ กรุงไทย กรุงเทพ กสิกรไทย และไทยพาณิชย์

การที่ สคป.ต้องผลักดันให้เกิดโครงการนำร่องดังกล่าว เพื่อให้ทราบปัญหาที่แท้จริงของการซื้อขายที่อยู่อาศัยผ่านระบบเอสโครว์ และนำมาทบทวนว่ามีประเด็นใดที่ควรปรับปรุงให้เหมาะสม ซึ่งในเบื้องต้นมีประเด็นหลักๆ ที่หลายฝ่ายพูดถึงค่อนข้างมาก คือ ควรบังคับให้มีการใช้กฎหมายดังกล่าว หรือไม่บังคับเช่นในปัจจุบัน

นอกจากนี้ ยังมีการหารือว่าควรปรับลดบทบาทของเอสโครว์ เอเยนต์ ให้เหลือเพียงเอสโครว์ แอคเคาต์หรือไม่ เพราะหลังจากที่ได้รับฟังข้อคิดเห็นจากธนาคารที่ให้ความเห็นว่า อำนาจหน้าที่ของเอสโครว์ เอเยนต์ อาจจะมีมากเกินไป ซึ่งไม่ใช่สิ่งที่ธนาคารถนัด แต่หากเป็นเอสโครว์ แอคเคาต์จะมีหน้าที่เพียงดูแลเรื่องทางการเงินให้กับผู้ซื้อบ้านและผู้ขายเพียงเท่านั้น

ชี้ทำต้นทุนพุ่งรายเล็กเสียเปรียบ

ด้าน กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวยอมรับว่า หากพูดกันอย่างผิวเผินแล้ว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่คงไม่อยากให้บังคับ เพราะเงินดาวน์ต่างๆ ถือเป็นกระแสเงินสดที่ทำให้โครงการต่างๆ กู้น้อยลง แต่ถ้าต้องเอาเงินดาวน์เข้าบัญชีเอสโครว์ ก็อาจทำให้ต้องกู้เพิ่มขึ้น มีดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ภาระเหล่านี้อาจจะถูกผลักไปที่ราคาบ้าน ท้ายที่สุดก็จะกระทบกับผู้ซื้อบ้าน

แต่ถ้าภาครัฐประกาศให้เอสโครว์เป็นกฎหมายบังคับต้องใช้ทุกโครงการ ก็มีข้อดีในจุดที่ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายมีความสามารถในการแข่งขันเท่าเทียมกัน เพราะการไม่บังคับเช่นปัจจุบันทำให้รายใหญ่ซึ่งมีอำนาจต่อรองสูง เลือกที่จะไม่เข้าระบบเอสโครว์ ส่วนรายเล็กเพื่อสร้างความน่าเชื่อถือก็จำเป็นต้องเข้าระบบดังกล่าว ทำให้รายเล็กและรายกลางเสียเปรียบทางการแข่งขัน และมีต้นทุนที่สูงกว่า

แบงก์พร้อมเปิดบัญชีเอสโครว์

ทางด้าน ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ปัจจุบันธนาคารกสิกรไทยมีความพร้อมที่จะให้บริการเอสโครว์กับโครงการต่างๆ ได้แล้ว โดยมีสัญญาเอสโครว์เป็นของธนาคารเองแล้ว และก่อนหน้านี้ได้เคยเปิดให้บริการบัญชีเอสโครว์กับโครงการคอนโดมิเนียมของโกลเด้นแลนด์มาตั้งแต่ก่อนปี 2551 ที่กฎหมายยังไม่บังคับใช้แล้ว เนื่องจากกลุ่มโกลเด้นแลนด์ต้องการสร้างความเชื่อมั่นให้กับโครงการ ซึ่งปัจจุบันโครงการดังกล่าวได้ส่งมอบให้ลูกค้าเรียบร้อยแล้ว

ทั้งนี้ การที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อโครงการไม่สามารถเป็นเอสโครว์ เอเยนต์ให้กับโครงการนั้นได้ ถือเป็นอุปสรรคเล็กน้อย ส่วนกรณีที่โครงการใดตั้งให้กสิกรไทยเป็นเอสโครว์ เอเยนต์ ลูกค้าในโครงการนั้นๆ สามารถขอสินเชื่อกับกสิกรไทยได้ และอาจจะได้รับเงื่อนไขที่ดีกว่าปกติ เพราะธนาคารได้เห็นประวัติการชำระเงินดาวน์ที่ดีของลูกค้ารายนั้นแล้ว

ส่วนเรื่องค่าธรรมเนียม ปัจจุบันถือว่าน้อยมาก 0.3% ของจำนวนเงินดาวน์ หากเงินดาวน์ 10% อยู่ที่ 1 แสนบาท ค่าธรรมเนียมใช้เอสโครว์จะอยู่ที่ 300 บาท ผู้ซื้อกับผู้ขายจ่ายคนละครึ่งก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่ต่ำมาก

แนะลดความเสี่ยงซื้อคอนโด

ขณะที่ ลดาวัลย์ ธนะธนิต กรรมการคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค กล่าวว่า เอสโครว์เป็นทางเลือกของการลดความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อได้ดี โดยเฉพาะกับการซื้อคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เวลาก่อสร้างนาน อีกทั้งหากผู้ซื้อต้องการทำความตกลงพิเศษนอกเหนือจากข้อตกลงทั่วไป สามารถระบุเพิ่มเติมในสัญญาเอสโครว์ได้ เช่น เรื่องคุณภาพบ้าน อาจทำการตกลงว่าหลังจากบ้านหรือคอนโดแล้วเสร็จจะจ้างบริษัทกลางมาตรวจสอบคุณภาพที่เหมาะสมกับราคาบ้านนั้นๆ โดยพร้อมที่จะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน เป็นต้น

ส่วนกรณีที่กำลังเป็นปัญหาร้องเรียนอย่างมาก คือ การกู้ไม่ผ่าน แม้ว่ากฎหมายเอสโครว์ในช่วงหารือจะไม่มีประเด็นเหล่านี้ แต่ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงร่วมกันได้ ว่า ถ้าผ่อนดาวน์คอนโดมิเนียม แล้วกู้ไม่ผ่าน โครงการจะคืนเงินให้หรือไม่ หากคืน คืนในสัดส่วนเท่าไรอย่างไร ควรมีการระบุให้ชัด หรือไม่คืน ก็ระบุ เพื่อให้ผู้บริโภครับทราบอย่างชัดเจนตั้งแต่วันจอง

แม้การลุกขึ้นมาสะกิดให้มีการสนใจกฎหมายเอสโครว์จะช้าไปพอควร นับตั้งแต่มีกฎหมายประกาศใช้ แต่ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีที่วันนี้หน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องพร้อมที่จะสนับสนุนอย่างจริงจัง ไม่ให้เป็นเพียงกฎหมายบนหน้ากระดาษเท่านั้น