ค้างชำระค่าส่วนกลาง ทำนิติกรรมไม่ได้!

โดย...อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

ที่อยู่อาศัยได้มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนรูปแบบตามการพัฒนาทางด้านเศรษฐกิจและสังคม จากสังคมเกษตรสู่การเป็นสังคมเมือง  การอยู่อาศัยในลักษณะของหมู่บ้านจัดสรรก็ตามมา ต่อมาในเขตเมืองที่มีความหนาแน่นสูง  ราคาที่ดินสูงขึ้นมากจึงเกิดการอยู่อาศัยในลักษณะอาคารชุดขึ้นเมื่อรูปแบบการอยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป ปัจจัยที่ตามมาก็คือทุกๆ ครอบครัวต้องมีหน้าที่ในการชำระค่าส่วนกลางเพื่อการดูแลบริการสาธารณะและสาธารณูปโภคต่างๆ  ในโครงการร่วมกัน แต่ทว่าก็มีโครงการจำนวนมากที่ประสบปัญหาผู้อยู่อาศัยค้างชำระค่าส่วนกลาง

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด  การที่เจ้าของห้องชุดจะไปขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของห้องชุดในอาคารชุด ต้องได้รับหนังสือรับรองรายการหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าไม่มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระอยู่จึงจะสามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้

สำหรับโครงการจัดสรร  ก็ได้มีประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง  เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรร ด้วยเช่นเดียวกันว่า  หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้จัดเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ก็สามารถขอให้ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับผู้ที่ค้างชำระได้

ขณะเดียวกัน  แม้เป็นอาคารชุดหรือบ้านจัดสรรที่ถูกขายทอดตลาด ก็มีหลักเกณฑ์ของกรมบังคับคดีออกมาว่าเมื่อขายทอดตลาดแล้วจะต้องนำเงินที่ขายทอดตลาดได้มาชำระค่าส่วนกลางก่อน  เงินที่เหลือจึงจะชำระให้เจ้าหนี้ผู้รับจำนอง ซึ่งหลักเกณฑ์ของกรมบังคับคดีมีสาระสำคัญ คือ

“ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุด ก่อนทำการขายทอดตลาดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ เพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนองและให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้”

กรณีที่จะขายทอดตลาดเป็นที่ดินจัดสรรก็เช่นเดียวกัน คือ  ก่อนทำการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร  แจ้งรายการหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค  พร้อมค่าปรับตามกฎหมายต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวัน  นับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว  เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ

แม้จะมีเกณฑ์บังคับตามกฎหมายก็ตาม แต่ผู้อยู่อาศัยทุกครัวเรือนต้องเข้าใจว่า นอกเหนือจากสิทธิในที่อยู่อาศัยแล้ว ความรับผิดชอบในเรื่องของค่าส่วนกลางที่จะใช้สำหรับการดูแลความเป็นอยู่ร่วมกันของชุมชนเป็นเรื่องสำคัญที่สุดของการอยู่ร่วมกัน  สำหรับอาคารชุด  การค้างชำระค่าส่วนกลางมีผลกระทบรุนแรงกว่าเมื่อเทียบกับโครงการจัดสรรเนื่องจากต้องใช้สาธารณูปโภคต่างๆ ร่วมกัน เช่น ลิฟต์  จัดการขยะมูลฝอย  ทั้งนี้แม้ว่าลักษณะของโครงการจัดสรรจะมีลักษณะที่เป็นหน่วยย่อยๆ แยกจากกัน  หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางก็มีผลกระทบไม่แพ้กัน