posttoday

"คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว"

17 ธันวาคม 2556

รีวิว 2 โครงการบนทำเลพระราม 4 "คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว" สู้ด้วยราคา สู้ด้วยทำเล

รีวิว 2 โครงการบนทำเลพระราม 4 "คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว" สู้ด้วยราคา สู้ด้วยทำเล

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์ 

คอนโดมิเนียมยังคงร้อนแรงต่อเนื่อง โดย 2 โครงการใหม่ในย่านสาทร พระราม 4 สามย่านอย่าง “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” ของค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท และ “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” ของค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เลือกจังหวะการเปิดตัวในเวลาใกล้เคียงกัน

สำหรับใครที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุนควรศึกษาข้อดี ข้อเสียของทั้ง 2 โครงการ พร้อมศึกษาอัตราค่าเช่าในบริเวณนี้ด้วย โดย 2 โครงการดังกล่าว แม้จะไม่ได้อยู่ในบนทำเลเดียวกัน แต่ก็ถือว่าใกล้เคียงกันมาก อาจกล่าวได้ว่า ห่างกันเพียง 2 สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน

 

"คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว" ภาพด้านนอก "คอนโดเลต พิกเซล สาทร"

 

เริ่มวิเคราะห์กันที่ “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” ของค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท อยู่บนทำเลย่านสาทร-พระราม 4 เข้าซอยศรีบำเพ็ญใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินสถานีลุมพินี เป็นคอนโดมิเนียม ความสูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร และอาคารจอดรถ สูง 9 ชั้น จำนวน 1 อาคาร บนพื้นที่ 3 ไร่ จำนวน 345 ยูนิต

 

"คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว" มุมห้องนั่งเล่น

 

รูปแบบห้องชุด มีด้วยกัน 3 แบบ ได้แก่ แบบสตูดิโอ พื้นที่ใช้สอย 22.35 ตร.ม. แบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 28.48 - 37.57 ตร.ม. และแบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 45.49 ตร.ม. ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ครบ พร้อมระบบล็อคประตูแบบดิจตอล (Digital Door Lock) ทุกห้อง ราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท ต้นทุนเฉลี่ย 89,038 บาทต่อตร.ม.

 

"คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว" พื้นที่ส่วนกลางของโครงการคอนโดเลต พิกเซล สาทร

 

ทางด้าน “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” ของค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ติดถนนพระราม 4-สามย่าน ห่างจากรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีสามย่าน 270 เมตร ตัวโครงการติดริมถนน บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ เป็นอาคารความสูง 40 ชั้น จำนวนยูนิต 1,605 ยูนิต แบ่งเป็น ห้องชุดพักอาศัย 1,598 ยูนิต และห้องชุดเพื่อการค้า 7 ยูนิต  ราคาเริ่มต้น 2.89 ห้องเล็กสุด 21 ตร.ม. ต้นทุนเฉลี่ย 137,619 บาทต่อตร.ม.

 

"คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว" “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน”

 

วิเคราะห์ทำเล ต้องยอมรับว่า ทำเล “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” ดีกว่า “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” เพราะ“ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน”  ติดริมถนน ส่วน “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” ต้องเข้าซอยไปเกือบออกพระราม 4-ถนนเชื้อเพลิง และถนนค่อนข้างแคบ แต่ราคา “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” ก็สูงกว่า “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” มากเช่นกัน เฉลี่ยแล้วสูงกว่าประมาณ 30-35%

 

"คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว" มุมนั่งเล่นของพื้นที่ส่วนกลาง

 

วิเคราะห์ต้นทุนและอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ โดยอ้างอิงจากสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ห้องชุดยอดนิยมในการปล่อยเช่า คือ ห้องชุด 1 ห้องนอน ขนาด 26-32 ตร.ม. ซึ่งหากเป็น “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” ราคาเฉลี่ย 89,038 บาทต่อตร.ม. ห้องชุดขนาด 28.48 ตร.ม. มีราคา 2.53 ล้านบาท

 

"คอนโดเลต" VS "ไอดีโอ คิว" พื้นที่ส่วนกลางของ ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน”

 

ในทำเลใกล้เคียงกัน มีโครงการลุมพินี เพลส พระราม 4-สาทร ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2550 มีความต้องการเช่าทั้งจากคนไทยและต่างชาติ เพราะอยู่ใกล้อาคารสำนักงานหลายแห่ง แม้จะเข้าซอยค่อนข้างลึก แต่ออกมาเจอถนนพระราม 4 - สาทรเหนือ ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน ทำให้ปัจจุบันห้องชุด 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 28 ตร.ม. ปล่อยเช่าได้ 1 – 1.3 หมื่นบาทต่อเดือน

หากลงทุนซื้อ “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” ในราคา 2.53 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนที่จะได้รับเท่ากับ 4.7% โอกาสในการขายต่อ ประเมินจากการปรับขึ้นของโครงการลุมพินี เพลส พระราม 4-สาทร ห้องชุดขนาดประมาณ 30 ตร.ม. ปัจจุบันเสนอขาย 2.3 ล้านบาท เทียบกับปี 2551 ที่เคยเสนอขายอยู่ที่ 1.9 ล้านบาท เท่ากับปรับขึ้นประมาณ 15-20% ในช่วงเวลา 5 ปี เฉลี่ยปรับขึ้นปีละ 3-4%

ส่วน “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” เฉลี่ย 137,619 บาทต่อตร.ม. ถ้าเป็นห้องชุดขนาดเท่ากัน  28.48 ตร.ม. (ยกตัวอย่างให้มีขนาดเท่ากัน) จะมีราคาประมาณ 3.91 ล้านบาท โดยย่านนี้มีความต้องการเช่าจากคนทำงาน นักเรียน และนักศึกษา หากเทียบกับคอนโดมิเนียมที่อยู่ในย่านเดียวกัน เช่น วิช แอท สามย่าน ห้องชุด ขนาด 30-35 ตร.ม. ปล่อยเช่าได้ 1.5-2 หมื่นบาทต่อเดือน 

ทั้งนี้ ห้องชุดขนาด 28.48 ตร.ม. ของ “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” อาจปล่อยเช่าได้ในอัตราที่ต่ำกว่าเล็กน้อย เพราะห้องชุดมีขนาดที่เล็กกว่าห้องชุดในตลาดปัจจุบัน แต่อาคารที่ใหม่กว่า และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ อาจมีส่วนช่วยให้ได้อัตราค่าเช่าที่ใกล้เคียงกันในขนาดห้องชุดที่เล็กกว่า

หากลงทุนซื้อ “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” ในราคา 3.91 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนที่จะได้รับเท่ากับ 4.6-6.1% โอกาสในการขายต่อ ประเมินจากการปรับขึ้นของโครงการวิช แอท สาทร ห้องชุดขนาดประมาณ 30-35 ตร.ม. ปัจจุบันเสนอขาย 3.8-4.6 ล้านบาท เทียบกับปี 2551 ที่เคยเสนอขายอยู่ที่ 9 หมื่นบาทต่อตร.ม. หรือเท่ากับ 2.7 – 3.15 ล้านบาท เท่ากับปรับขึ้นประมาณ 25-30% ในช่วงเวลา 5 ปี เฉลี่ยปรับขึ้นปีละ 5-6%

สรุปแล้วว่า “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน”  มีโอกาสในการสร้างอัตราผลตอบแทนมากกว่า “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” เพราะมีทำเลที่ดีกว่า จึงได้อัตราค่าเช่าที่สูงกว่า และมีโอกาสทำกำไรจากการขายสูงกว่าเช่นกัน แต่อย่างที่กล่าวแล้วว่า “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” จะต้องใช้เงินลงทุนที่สูงกว่า “คอนโดเลต พิกเซล สาทร” มากถึง 30-35%

หากผู้ที่มีกำลังซื้อสูง แนะนำให้ซื้อ “ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน” แต่ถ้ามีงบประมาณจำกัด “คอนโดเลต พิกเซล สาทร”  ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ไม่เลวร้าย เพราะแม้จะเข้าซอยลึก แต่อยู่ใกล้เมือง และมีความต้องการเช่าสูงเช่นกัน  

หมายเหตุ ผู้ซื้อห้องชุดจากผู้ขายใบจอง ควรซื้อหลังจากที่โครงการนั้นๆ ผ่านการอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) เรียบร้อยแล้ว เพื่อลดความเสี่ยงกรณีที่ไม่ผ่านอีไอเอ แล้วโครงการยังก่อสร้างไม่ได้ ต้องปรับแบบใหม่ และคืนเงินให้ลูกค้าคนปัจจุบัน ผู้ซื้อห้องชุดจากผู้ขายใบจองจะได้รับเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยเงินฝาก (ตามที่ระบุไว้ในสัญญา) จากโครงการตามใบเสร็จเงินดาวน์ที่มีการชำระเข้ามาเท่านั้น แต่ส่วนต่างที่ผู้ขายใบจองคิดกับผู้ซื้อ จะไม่ได้รับคืน เท่ากับว่า ผู้ซื้อห้องชุดจากผู้ขายใบจองจะขาดทุนเงินส่วนนี้