ทำเลเด่น ทำเลโดน! ใน "ร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่"
เปิดร่างผังเมืองกทม.ฉบับปรับปรุงใหม่ เจาะทำเลทองแห่งอนาคตทั่วกรุงเทพมหานคร
เปิดร่างผังเมืองกทม.ฉบับปรับปรุงใหม่ เจาะทำเลทองแห่งอนาคตทั่วกรุงเทพมหานคร
*********************
โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว
สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กำลังอยู่ระหว่างปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ครั้งที่ 4 เพื่อนำมาใช้แทนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน โดยเมื่อวันที่ 24 พฤษภาคมที่ผ่านมา ได้มีการเปิดตัวร่างผังฉบับปรับปรุงเป็นครั้งแรกต่อสาธารณชน เพื่อรับฟังความเห็นของประชาชน ก็เป็นปกติครับที่มีทั้งคนที่เห็นด้วย และไม่เห็นด้วย โดยเฉพาะเรื่องของการพัฒนาที่มีทั้งคนได้และคนเสีย ซึ่งกทม.ก็คงต้องเอาความเห็นเหล่านี้กลับไปทำการบ้านปรับปรุงผังอีกรอบ ให้ได้ผังเมืองเพื่อคนกทม. ทุกๆ คนนะครับ
จริงๆ ร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงใหม่นี้ ก็มีเครื่องไม้เครื่องมือใหม่ๆ ที่ช่วยสร้างความเป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดินที่เสียสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดินของตัวเองอยู่ อย่างเช่น ที่ดินที่อยู่ในพื้นที่รับน้ำ อยู่ในพื้นที่อนุรักษ์ ซึ่งที่ผ่านมาถูกกฎหมายห้ามสร้างโน้นสร้างนี่เยอะแยะไปหมด ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้ตามศักยภาพที่ผังเมืองกำหนด ร่างผังเมืองฉบับนี้มีมาตรการทางผังเมืองที่เรียกว่า มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) มาเป็นตัวช่วยให้เจ้าของที่ดินได้ใช้สิทธิ์ในที่ดินของตัวเองอย่างเต็มที่
หลักการของ TDR แบบบ้านๆ เข้าใจง่ายๆ ก็คือ ที่ดินของคุณ คุณต้องมีสิทธิ์ ถ้าไม่มีสิทธิ์สร้าง ก็ยังสามารถขายสิทธิ์ในการสร้างนั้นได้ เพื่อเป็นการชดเชยเยียวยาแก่เจ้าของที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากการใช้บังคับ ผังเมืองรวมหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ จนทำให้ต้องใช้ประโยชน์ที่ดินต่ำกว่าศักยภาพ
ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ที่เป็นที่ตั้งของ อาคารอนุรักษ์ พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ฯลฯ ให้สามารถขายสิทธิในการพัฒนา ซึ่งก็คือ พื้นที่อาคารตามอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) ที่ไม่ประสงค์หรือไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ไปยังพื้นที่สามารถรับซื้อสิทธินั้นได้ ซึ่งได้แก่ บริเวณพื้นที่ที่ผังเมืองรวมส่งเสริมให้มีการพัฒนา เช่น พื้นที่ย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ฯลฯ
เรื่องนี้ขอเก็บเอาไว้เล่ากันยาวๆ อีกสักครั้ง เพราะจริงๆ วันนี้จะขอเอาเรื่อง ทำเล ตามร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่มาเล่าสู่กันฟัง
ร่างผังเมืองรวมกทม.ที่กำลังปรับปรุงอยู่นี้มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในหลายมิติ ทั้งเรื่องของประชากรที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะสัดส่วนของผู้สูงอายุที่มีเกิน 20% จำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นทุกปี และที่สำคัญคือการเปลี่ยนแปลงด้านการคมนาคมขนส่ง เพราะภายในปี 2572 เราจะมีรถไฟฟ้าถึง 10 เส้นทาง ระยะทางรวมกันเกือบๆ 500 กิโลเมตร เปิดให้บริการ
การสัญจรของผู้คนจะเริ่มเปลี่ยนจากระบบล้อสู่การเดินทางด้วยระบบราง ซึ่งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของเมืองครั้งใหญ่
ร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงใหม่ จึงต้องส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน และการพัฒนาพื้นที่บริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจร หรือตามสถานีร่วมต่างๆ ทั้งในเขตชั้นในและเขตชั้นกลาง โดยพื้นที่ที่จะได้รับการส่งเสริม แบ่งเป็น 3 พื้นที่ใหญ่ ๆ ได้แก่ พื้นที่เมืองชั้นใน พื้นที่บริเวณศูนย์คมนาคม และพื้นที่ชานเมือง
"Sub CBD" รัชดาฯ-พระราม 9
ในพื้นที่เขตเมืองชั้นใน สีลม สาทร ยังมีบทบาทในการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของเมือง (Central Business District หรือ CBD) และในอนาคตถนนพระราม 4 จะเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีบทบาทในการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของกทม. จากการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการมูลค่ารวมกันกว่า 2 แสนล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ของกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัล โครงการ One Bangkok โครงการสามย่านมิตรทาวน์ และโครงการเดอะ ปาร์ค ของกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี
ขณะเดียวกันถนนพระราม 4 กำลังจะถูกอัพเกรดให้เป็น สมาร์ท ซิตี้ ต้นแบบ จากความร่วมมือของภาคเอกชนที่พัฒนาโครงการในพื้นที่กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งคงจะได้เห็นภาพที่ชัดเจนในอีกไม่ช้าไม่นานนี้
นอกจากนี้ การขยายตัวของศูนย์กลางเศรษฐกิจของเมืองด้วยอิทธิพลของรถไฟฟ้า เริ่มทำให้เห็นอีกทำเลที่โดดเด่นและพูดกันมานานว่าจะเป็น CBD แห่งใหม่ ในร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่นี้จึงได้ส่งเสริมพื้นที่ที่จะรองรับการขยายของ CBD เดิม หรือเรียกว่า Sub CBD ได้แก่ อโศก มักกะสัน พระราม 9 รัชดาภิเษก รวมถึงการพัฒนาย่านธุรกิจและพาณิชยกรรมริมแม่น้ำ บริเวณสถานีแม่น้ำและท่าเรือกรุงเทพที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
ทั้งหมดนั่นคือ แนวทางการส่งเสริมพื้นที่ในเขตเมืองชั้นในทั้ง CBD เดิม และ Sub CBD ที่จะเกิดขึ้นในร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงใหม่ ซึ่งจะทำให้เกิดการพัฒนาในเชิงพาณิชย์และอาคารสูงมากขึ้น นอกจากนี้ ในร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับนี้ ยังมีการส่งเสริมพื้นที่บริเวณถนนบรรทัดทอง ถนนเจริญกรุง-เจริญนครให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมในรูปแบบของเศรษฐกิจสร้างสรรค์ (Innovation District) อีกด้วย
"TOD" บางซื่อ มักกะสัน วงเวียนใหญ่
ในพื้นที่เมืองชั้นใน ร่างผังเมืองรวมกทม.ยังมีมาตรการเพิ่มเติม โดยการลดจำนวนที่จอดรถยนต์ในเขตที่มีการให้บริการ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่เป็นโครงข่ายที่สมบูรณ์ ให้สามารถลดจำนวนที่จอดรถยนต์ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร ลง 25% สำหรับอาคารที่ตั้งอยู่ในระยะ 500 เมตรโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือ 800 เมตร โดยรอบสถานีร่วม จำนวน 11 สถานี ได้แก่ สถานี สนามกีฬาแห่งชาติ สถานีสยาม สถานีชิดลม สถานีเพลินจิต สถานีราชดำริ สถานีศาลาแดง สถานีช่องนนทรี สถานีสุรศักดิ์ สถานีสามย่าน สถานีสีลม และสถานีลุมพินี เพื่อเป็นการส่งเสริมให้ใช้ระบบขนส่งมวลชนแทนการใช้รถยนต์
มาต่อกันที่ การส่งเสริมการพัฒนาบริเวณศูนย์คมนาคม (Intermodal) ซึ่งในร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงใหม่กำหนดศูนย์คมนาคมของเมืองไว้ 3 บริเวณ ศูนย์คมนาคมใหญ่สุด คือบริเวณสถานีกลางบางซื่อ มีเนื้อที่กว่า 2,300 ไร่ ที่การรถไฟแห่งประเทศไทยเตรียมแผนพัฒนาให้กลายเป็น New Town in Town
ส่วนศูนย์คมนาคมแห่งที่ 2 อยู่ที่บริเวณสถานีมักกะสัน ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา เนื้อที่ 370 ไร่ ในเฟสแรกที่จะนำมาพัฒนาก่อนคือ แปลง A อยู่บริเวณถนนรัชดา-อโศก ตรงสถานี Airport Link มักกะสัน เนื้อที่รวม 150 ไร่ ซึ่งเป็นแปลงที่ดินที่นำมาประมูลร่วมกับการการก่อสร้างรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่ ซีพี เป็นผู้ชนะการประมูล ส่วนศูนย์คมนาคมแห่งที่ 3 ได้แก่ ศูนย์คมนาคมตากสินอยู่ที่ฝั่งธนบุรี บริเวณวงเวียนใหญ่
ทั้ง 3 ศูนย์คมนาคม จะเปิดพื้นที่ให้มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์แบบเข้มข้นในพื้นที่โดยรอบ หรือที่เรียกว่า Transit Oriented Development หรือ TOD
ส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมืองเกาะรถไฟฟ้า
ส่วนที่ 3 คือการส่งเสริมพื้นที่ชานเมือง ในการพัฒนาเป็นศูนย์ชุมชนชานเมือง (Sub Center) เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างแหล่งงานและที่อยู่อาศัย (Job-Housing Balance) ในเขตชานเมือง ในพื้นที่ที่เป็นชุมชนชานเมือง และเป็นจุดตัดหรือสถานีร่วมของรถไฟฟ้า เช่น ลาดกระบัง บางกะปิ มีนบุรี บางนา สะพานใหม่ ตลิ่งชัน เพชรเกษม บางแค พระราม 2 เป็นต้น
นอกจากนี้ ยังได้มีการขยายพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ที่อยู่อาศัยหนาแน่น ปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ตามพื้นที่การให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะปรับการใช้ประโยชน์ให้หมดตลอดทั้งสาย โดยต้องพิจารณาถึงสาธารณูปโภคและสาธารณูปการในพื้นที่ว่ามีรองรับเพียงพอหรือไม่ รวมๆ แล้ว ได้มีการปรับการใช้ประโยชน์ให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางมากที่สุด โดยมีพื้นที่เพิ่มขึ้นถึงกว่า 60,000 ไร่เลยทีเดียว โดยเฉพาะทางฝั่งตะวันออก และทางเหนือของกทม.
ในส่วนของพื้นที่ภายในวงแหวนรัชดาภิเษก จะปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ขณะที่กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างถนนวงแหวนรัชดาภิเษกและถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกจะปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
สำหรับพื้นที่กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ระหว่างถนนวงแหวนรัชดาภิเษก (ถนนจรัญสนิทวงศ์) และถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกจะปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ขณะที่พื้นที่นอกถนนวงแหวนกาญจนาภิเษกกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
นอกจากนี้ยังได้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมฝั่งตะวันออกที่กำหนดให้เป็นทางน้ำท่วมหลาก (Flood Way) บางส่วนเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม และส่งเสริมการพัฒนาเมืองบริวารหนองจอก และศูนย์ชุมชนเกษตรกรรมกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
ทั้งหมดนี้ คือทิศทางการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นตามการส่งเสริมของร่างผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งคาดว่า กระบวนการทั้งหมดจะจบและประกาศใช้ได้ประมาณปลายปี 2563 ซึ่งในระหว่างทางก็ของการปรับปรุงกฎหมาย อาจจะมีการปรับเปลี่ยนอยู่บ้าง แต่เนื้อหาส่วนใหญ่ไม่น่าพลาดไปจากนี้แล้วล่ะครับ
*************************
อ่านบทความที่น่าสนใจได้ที่ https://thaipropertymentor.blogspot.com หรือ https://www.facebook.com/thaipropertymentor