มาตรการลดหย่อนภาษีคูณ4 คนซื้อบ้านใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง

ส่อง 4มาตรการลดหย่อนภาษีให้คนซื้อบ้าน แม้จะได้เงินคืนไม่มากแต่ก็ถือว่าช่วยแบ่งเบาภาระผู้ซื้อบ้านได้

***********************

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

รัฐบาลได้ประกาศใช้มาตรการพยุงเศรษฐกิจช่วงกลางปี เพื่อไม่ให้เกิดภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจในช่วงที่มีการเปลี่ยนผ่านสู่รัฐบาลชุดใหม่ หนึ่งในแพ็คเกจกระตุ้นเศรษฐกิจมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ด้วย โดยให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2562 สามารถนำเงินจากการซื้อไม่เกิน 200,000 บาท มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้

ยังไม่เท่านั้นผ่านมาอีกสัปดาห์คณะรัฐมนตรีก็เห็นชอบให้ลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองสำหรับการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็นมาตรการก๊อกที่ 2 สำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยให้ลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563 ซึ่งคาดว่ารัฐจะสูญเสียรายได้จากทั้ง 2 มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ประมาณ 3,000 ล้านบาท

แต่สัญญาณจากทางฝั่งผู้ประกอบการดูจะไม่ค่อยแฮปปี้กันสักเท่าไหร่ เสียงส่วนใหญ่มองว่า มาตรการที่ออกมายังไม่สามารถช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ในภาวะที่ตลาดกำลังโดนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทยเล่นงานจนงอมพระราม เหมือนแค่เอายาดมไปให้คนไข้ขึ้นสูงดมพอให้ได้แค่ชื่นใจแต่ไข้ก็ยังไม่ลด เขาว่ากันอย่างนั้น

จริงๆ เรื่องที่ตัวแทนผู้ประกอบการจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์เสนอไปนั้นมี 3 เรื่องใหญ่ที่ขอให้รัฐบาลจัดให้ เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ คือ การเลื่อนมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ด้วยการคุมอัตราส่วนการให้สินเชื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน (Loan-to-Value: LTV) ออกไปไกลๆ ถึงปีหน้า ขอลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง หรือ 0.01% ในการซื้อบ้านทุกระดับราคา และขอปลดล็อก blacklist ที่เคลียร์หนี้หมดแล้ว แต่ยังถูกเครดิตบูโรขึ้นบัญชีไว้ 3 ปี ให้เหลือแค่ 2 ปี

แต่ผลที่ออกมาอย่างที่เห็นคือ กินแห้วหมดทุกข้อเสนอ ส่วนหนึ่งรัฐอาจมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฝั่งผู้ประกอบการยังแข็งแรงและมีกำไรกันดีอยู่ อีกเรื่องหนึ่งอาจจะมีความหลังฝังใจกันอยู่ตรงที่รัฐเคยขอให้ช่วยเรื่องบ้านประชารัฐ แต่ไม่ได้รับการตอบสนอง เพราะเอกชนให้เหตุผลว่าต้นทุนวันนี้ทำไม่ได้แล้วครับ ก็เลยจบข่าว รัฐจึงหันมาช่วยคนซื้อบ้านเป็นหลักทั้งคนรายได้น้อยที่มีกำลังซื้อบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท และคนรายได้ปานกลางถึงกลางสูงที่สามารถซื้อบ้านได้ไม่เกิน 5 ล้านบาทแทน

ปูพรมกันมาซะยืดยาว ก็เพื่อจะบอกว่า แล้วประชาชนคนซื้อบ้านจะได้อะไรบ้างจากมาตรการที่ออกมา และจริงๆ แล้วมันยังมีเรื่องของการลดหย่อนภาษีอีก 2 เรื่องที่คนซื้อบ้านจะได้ประโยชน์ สรุปก็คือ มีมาตรการลดภาษีบ้านถึง 4 แบบให้เลือกใช้ และสามารถใช้ร่วมกันได้สูงสุด 3 แบบด้วยกัน ขึ้นอยู่กับว่า คุณอยู่ภายใต้เงื่อนไขไหนอย่างไร

4 มาตรการลดภาษีบ้าน คนซื้อได้อะไร

เริ่มกันที่มาตรการใหม่ สดๆ ร้อนๆ กันก่อน นั่นคือ

- การนำเงินจากการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มาหักลดหย่อนได้ 200,000 บาท ซึ่งจะได้ไม่เท่ากันตามรายได้ และอัตราภาษีที่เสียต่อปีของแต่ละคน ตั้งแต่ 5-35% เมื่อคำนวณออกมาแล้ว จากค่าลดหย่อน 200,000 บาท เราจะไม่ต้องจ่ายภาษี หรือได้เงินคืนภาษีในส่วนนี้ตั้งแต่ 10,000(อัตราภาษี 5%)-70,000 (อัตราภาษี 35%) บาท

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าคุณรายได้ 150,001-300,000 บาทต่อปี หรือคิดเป็นรายได้ต่อเดือนประมาณ 12,500-25,000 บาท จะต้องจ่ายภาษี 5% ของเงินได้สุทธิ ถ้าคุณไปซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท เอามาลดหย่อนภาษีได้ 200,000 บาท คุณจะได้เงินคืน 10,000 บาท หรือประมาณ 1% ของราคาบ้าน เป็นต้น

- มาตรการใหม่อีกเรื่องก็คือ ถ้าซื้อบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองเหลือ 0.01% เท่ากับว่า เราจะไม่ต้องจ่ายค่าโอนเกือบ 2% และค่าจดจำนองอีก 1% แต่ค่าโอนตามกฎหมายผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายคนละครึ่ง ดังนั้นถ้าไม่คิดในส่วนของผู้ขาย เราจะได้ลดค่าโอน 1% คนจดจำนองอีก 1% รวม 2% จากราคาบ้าน 1 ล้านบาท เท่ากับ 20,000 บาท
เมื่อรวมกับมาตรการหักค่าลดหย่อนได้ 200,000 บาท คนที่ซื้อบ้าน 1 ล้านบาท ที่ต้องจ่ายภาษี 5% ต่อปี จะแบ่งเบาภาระไปได้ประมาณ 3% ของราคาบ้าน 1 ล้านบาท ก็ถือว่าไม่น้อย

- คราวนี้มาถึงมาตรการที่เหลือเป็นมาตรการที่ใช้กันมาเป็นปกติทุกปีอยู่แล้วนั่นคือ เราสามารถนำเงินดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้านมาหักลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาท ถ้าคุณซื้อบ้าน 1 ล้านบาท นอกจากได้ใช้สิทธิ์ตาม 2 มาตรการใหม่ที่กล่าวไปแล้ว เมื่อผ่อนจนถึงทุกๆ สิ้นปี ก็ยังนำเงินดอกเบี้ยที่ผ่อนไปมาหักลดหย่อนได้อีก

สมมติว่า ดอกเบี้ยผ่อนบ้าน 1 ล้านบาท ตกอยู่ที่ 50,000 บาท เท่ากับว่าเราจะได้เงินคืนภาษีอีก 2,500 บาท รวมๆ แล้วถ้าคนที่ซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท และมีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีปีละ 5% ของรายได้ จะสามารถใช้มาตรการทั้ง 3 รวมกันและได้เงินจากการลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้าน ดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้าน ลดค่าโอน และค่าจำนองรวม 32,500 บาท หรือกว่า 3% ของราคาบ้าน 1 ล้านบาท

- ส่วนมาตรการสุดท้ายคนส่วนใหญ่อาจจะไม่ค่อยรู้ว่า ถ้าเรา ขายบ้านเก่าแล้วไปซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี หรือซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้ว ไปขายบ้านเก่าภายใน 1 ปี ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ที่ต้องเสียตอนขายบ้านสามารถขอรับคืนได้ นี่เป็นอีกมาตรการหนึ่งที่สามารถใช้ได้ไปตลอดไม่มีเวลาหมดอายุ แต่คนมักไม่ค่อยรู้ เช่น ถ้าเราขายบ้านเก่าราคา 2 ล้านบาทไป ซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้จากเงิน 2 ล้านบาทที่ได้รับมา แต่ถ้าในช่วงเวลา 1 ปีนับจากการขายบ้านไปแล้ว ไปซื้อบ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท เราสามารถขอคืนภาษีจากเงินได้ 2 ล้านบาท

แต่ถ้าเราขายบ้านเก่าไป 2 ล้านบาท แล้วไปซื้อบ้านใหม่ราคาแค่ 1.5 ล้านบาท เราจะขอคืนภาษีได้แค่ 1.5 ล้านบาทเท่านั้น ก็ถือเป็นมาตรการเสริมจากการซื้อขายบ้านอีกมตรการหนึ่งที่ควรต้องรู้ไว้ ซึ่งรายละเอียดสามารถดูได้จาก ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125)

แม้จะได้เงินคืนกลับมาไม่มากมายนัก แต่ก็ถือว่าเป็นการแบ่งเบาภาระผู้ซื้อบ้านได้ โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะดูดีขึ้นมั๊ยจากมาตรการเหล่านี้ ก็ต้องบอกความจริงว่า คงไม่มีผลอะไรนัก ก็แค่ได้ดมยาดมให้ได้ชื่นใจอย่างที่เขาว่าไว้เท่านั้นแหละครับ

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ https://thaipropertymentor.blogspot.comหรือ https://www.facebook.com/thaipropertymentor