หนี้ครัวเรือนพุ่งกระทบอสังหา หวังมาตรการรัฐดันตลาดขยายตัว

  • วันที่ 06 พ.ค. 2562 เวลา 15:45 น.

หนี้ครัวเรือนพุ่งกระทบอสังหา หวังมาตรการรัฐดันตลาดขยายตัว

คนไทยส่วนใหญ่มีแผนซื้อบ้านของตัวเอง แต่ติดเงื่อนไขทางการเงินเหตุบ้านยังราคาแพง  ลุ้นมาตรการรัฐปลดล็อคตลาดอสังหาฯขับเคลื่อนได้ 

ดีดี พร็อพเพอร์ตี้  ได้เปิดเผยรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่า  การมีบ้านเป็นของตัวเองน่าจะเป็นความต้องการของคนส่วนใหญ่ ส่วนหนึ่งเพราะค่านิยมในสังคมว่าการมีบ้านแสดงถึงความมั่นคงในชีวิต และยังสนองความต้องการด้านจิตใจในการใช้ชีวิตอย่างมีอิสระด้วย อย่างไรก็ตามใช่ว่าทุกคนจะสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ ด้วยปัจจุบันมีหลายปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยให้หลาย ๆ คนเป็นเจ้าของบ้านได้ง่าย ๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยการทำงาน การเดินทาง การใช้ชีวิตหรือการบริหารจัดการการเงินส่วนตัว

ขณะที่การบริหารจัดการการเงินของผู้บริโภคในปัจจุบันพบว่ามีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่าไตรมาส 3 ปี 2561 สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ จีดีพี ของไทยอยู่ที่ 77.9% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศเกิดใหม่อื่น ๆ ที่โดยปกติจะอยู่ที่ 40% สะท้อนให้เห็นปัญหาการขาดวินัยทางการเงิน ทั้งด้านการวางแผนการใช้จ่ายรวมไปถึงการออมด้วย

ถึงแม้ว่าปัจจุบันตัวเลือกของที่อยู่อาศัยจะมีมากขึ้น ทว่าระดับราคาก็ปรับสูงตามเนื่องจากที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการมีน้อยลง ราคาจึงแพงตามดีมานด์ที่มีมากขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น จึงต้องขายในราคาที่แพงขึ้นตามลำดับ โดยเฉพาะทำเลที่มีความต้องการสูง

นอกจากนี้การขยายตัวของเศรษฐกิจ โครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาล การลงทุนขยายเส้นทางรถไฟฟ้าไปยังปริมณฑล ล้วนส่งผลให้ราคาที่ดินโดยเฉพาะแถบใจกลางเมืองธุรกิจ(ซีบีดี) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากรายงาน DDproperty Property Index พบว่าแนวโน้มการเติบโตของราคาในรอบ 2 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นถึง 17% โดยปัจจัยสำคัญอยู่ที่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะราคาที่ดินที่สูงขึ้นเนื่องจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า

พฤติกรรมและการใช้ชีวิตก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อการเลือกเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ผลสำรวจ ความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุดของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย และเว็บไซต์ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรูในประเทศสิงคโปร์ มาเลเซีย และอินโดนีเซีย พบว่าผู้บริโภคกลุ่มมิลเลนเนียล (ใน 4 ประเทศ) กว่า 1 ใน 4 ยังอาศัยอยู่กับพ่อ-แม่ แต่ก็มีแนวคิดที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

เมื่อเจาะลึกเข้ามาที่ไทยพบว่า คนไทย 26% ยังอาศัยอยู่กับพ่อ-แม่ 29% มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปี ในขณะที่ 9% อาศัยในบ้าน-ห้องเช่า หรือกำลังมองหาอสังหาฯ เพื่อการเช่าอยู่ ซึ่งเหตุผลที่คนไทยยังไม่พร้อมที่จะซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจาก 43% ยังไม่มีความพร้อมทางด้านการเงิน และอีก 33% ยังมองว่าอสังหาฯ มีราคาสูงเกินไป

แต่เมื่อคนกลุ่มนี้ตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย มักจะใช้เวลาในการพิจารณาจนกว่าจะเจอตัวเลือกที่ตรงกับความต้องการและเข้ากับวิถีการใช้ชีวิตของตนเป็นหลัก

จากปัจจัยข้างต้นทำให้ผู้บริโภคส่วนหนึ่งทำได้เพียงเช่าที่พัก หรือเลือกที่จะเช่ามากกว่าจะมีที่อยู่อาศัยของตนเอง (อย่างน้อยในช่วงที่ยังไม่สามารถรับภาระการผ่อนระยะยาวได้) ซึ่งทั้งการเช่าและการซื้อที่อยู่อาศัยต่างก็มี “ข้อดี” แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจและบริบทของผู้อยู่

ข้อดีของการเช่าที่อยู่ ได้แก่ ในด้านการเงิน ผู้เช่าไม่มีค่าใช้จ่ายในการดาวน์ การผ่อนชำระและดอกเบี้ยเงินกู้ จึงเหมาะกับผู้ที่ยังมีรายได้ไม่มากที่ยังไม่พร้อมจะมีภาระผ่อน 20-30 ปี และสามารถบริหารจัดการรายได้ได้ง่ายกว่าเพราะไม่ต้องรับภาระอื่นๆ เช่น ภาษีที่ดิน ภาษีโรงเรือน หรือค่าบำรุงรักษาส่วนกลางนิติบุคคล เป็นต้น

นอกจากนี้ผู้เช่ายังสามารถดสินใจโยกย้ายที่อยู่ให้ใกล้กับที่ทำงานหรือที่เรียนได้ง่าย หรือเมื่อพบเจอเพื่อนบ้านหรือสภาพแวดล้อมไม่น่าอยู่ ก็สามารถตัดใจหาที่อยู่ใหม่ได้ทันที

ในขณะที่ข้อดีของการซื้อบ้านเป็นของตัวเองนั้น ในด้านการเงินคือสามารถใช้ประโยชน์จากภาษี โดยเอาดอกเบี้ยเงินกู้บ้านมาลดหย่อนภาษีได้(บุคคลธรรมดานำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 1 แสนบาท)

บ้านเป็นสินทรัพย์ที่สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการขอสินเชื่อได้ และสามารถลงทุนเพื่อเก็งกำไรในอนาคต เพราะมีผลตอบแทนดีกว่าดอกเบี้ยจากธนาคาร ในด้านอื่น ๆ เช่น เจ้าของบ้านสามารถออกแบบตกแต่งหรือต่อเติมหรือที่อยู่อาศัยได้ตามสไตล์ที่ต้องการ และได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเช่น โครงการบ้านล้านหลัง ดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำจากธนาคารของรัฐ เป็นต้น

เมื่อพิจารณาด้านนโยบายจากภาครัฐ จะเห็นได้ว่ามีการออกกฏหมายเพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น เช่นผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เกินกว่าหนึ่งเดือน และเงินประกันมูลค่าเกินกว่าค่าเช่าหนึ่งเดือน    ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน และผู้ให้เช่าไม่สามารถกําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าได้

นอกจากนี้กฎหมายใหม่ จะเพิ่มความคุ้มครองให้กับผู้เช่าที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้เช่าสามารถตัดสินใจเช่าได้เร็วขึ้น นอกจากนี้ ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่ายังได้ประโยชน์จากความโปร่งใสในกระบวนการกำหนดเงื่อนไขการเช่าที่มีแนวทางชัดเจนอีกด้วย

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเป็นของตนเอง ภาครัฐก็มีนโยบายเพื่อสนับสนุนหลายโครงการ เช่น โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ (โครงการบ้านล้านหลัง) ที่สนับสนุนให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์และจัดซื้อหรือปลูกสร้างที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท

· โครงการบ้านประชารัฐที่ดำเนินต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2559 ด้วยการสนับสนุนผู้มีรายได้น้อย ให้สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองบนที่ดินที่รัฐกำหนดไว้ ซึ่งมีโครงการที่พักอาศัย เช่น บ้านแฝด บ้านแถว อาคารชุดพักอาศัย พื้นที่ไม่ต่ำกว่า 28 ตารางเมตร ขายในระดับราคา 350,000 – 700,000 บาทต่อหน่วย

อย่างไรก็ตามนอกจากนโยบายจากภาครัฐจะช่วยสนับสนุนการเช่าและการซื้อที่อยู่อาศัยข้างต้นแล้ว ยังอาจส่งผลกระทบต่อตลาดการเช่าและการซื้อที่อยู่อาศัยบางส่วนด้วย อย่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนมกราคม 2563 ส่วนหนึ่งของข้อบังคับเป็นการเก็บภาษีสิ่งปลูกสร้างประเภทบ้านพักอาศัย บ้านหลังที่สองรวมถึงห้องชุดและอาคารพาณิชย์ อาจจะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ผู้เป็นเจ้าของสินทรัพย์ดังกล่าวนำมาปล่อยเช่าเพื่อหารายได้แทนที่จะปล่อยว่างและต้องเสียภาษีทุกปี โดยเฉพาะผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายรายการที่ไม่ต้องการขายหรือไม่สามารถขายได้เนื่องจากซัพพลายในตลาดมีเกินกว่าดีมานด์ เมื่อจำนวนที่อยู่อาศัยปล่อยเช่ามีจำนวนมากขึ้น จะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าลดลง

 

ข่าวอื่นๆ