อสังหาเฉือนงบซื้อที่ดิน เร่งหาทุนนอกแหล่งเงิน

เรื่อง โชคชัย สีนิลแท้

ปัจจุบันบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศลดลง ราคาอสังหาฯ ที่สูงเกินกำลังซื้อ รวมไปถึงผลกระทบภายหลังจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ยกเว้นทำเลชั้นในใจกลางเมืองที่ความต้องการยังมีสูง

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย คาดการณ์ว่าการซื้อขายที่ดินจะกลับมาคึกคักในต้นปี 2563 จากการที่มีการบังคับใช้ผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ รวมถึงการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ปัจจุบันสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกำลังดำเนินเพื่อเปิดตัวผังเมืองใหม่ของกรุงเทพฯ โดยจะเพิ่มอัตราส่วนการพัฒนาพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) รอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อที่จะทำให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่กระชับมากขึ้น

ขณะเดียวกันยังอนุญาตให้มีการพัฒนาในหลายพื้นที่ที่ถูกจำกัดในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่จะส่งผลกระทบต่อเจ้าของที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งจะยิ่งทำให้เกิดการซื้อขายที่ดินมากขึ้นเมื่อกฎหมายบังคับใช้

ที่ดินรูปแบบฟรีโฮลด์หรือมีกรรมสิทธิ์บนที่ดิน ในทำเลชั้นในของกรุงเทพฯ จะยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมากโดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากที่ดินใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีเหลือไม่มากนัก ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นไปอีกจากสถิติราคาสูงสุดในปัจจุบันซึ่งเป็นที่ดินแปลงหลังสวนที่ราคา 3.1 ล้านบาท/ตารางวา ด้วยราคาที่ดินรูปแบบฟรีโฮลด์ที่ปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว และการเริ่มชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมทำให้ผู้ประกอบการหันมาพิจารณาที่ดินแบบเช่าระยะยาวมากขึ้น โดยมีการปรับแผนการลงทุนและกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซึ่งไม่จำเป็นต้องพัฒนาบนที่ดินฟรีโฮลด์

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่าขณะนี้เริ่มเห็นผู้ประกอบการอสังหาฯ รายขนาดกลางในตลาดจำนวน 4-5 ราย เริ่มนำที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาโครงการนำมาขายให้กับบริษัทเพื่อต้องการเงินสดมาเสริมสภาพคล่องแทนที่จะพัฒนาโครงการอสังหาฯ เอง

“เริ่มเห็นผู้ประกอบการไม่ต้องการพัฒนาโครงการเอง นำที่ดินซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่ถือครองไว้นานมาเสนอขายให้กับบริษัท แต่ราคาที่ดินที่ขายนั้นเป็นราคาตลาดและบางแปลงมีราคาแพง ไม่ได้ขายราคาถูก เพราะมองเห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่มีความสามารถในการทำตลาดมากกว่ารายขนาดเล็ก” ประเสริฐ กล่าว

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวย สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า ในปีนี้บริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบทุกรูปแบบ เพื่อเจาะกำลังซื้อตั้งแต่ระดับบนถึงระดับกลาง-ล่าง ด้วยการเปิด 39 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 5.6 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วย โครงการคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่ากว่า 2.2 หมื่นล้านบาท แนวราบ 34 โครงการ มูลค่ากว่า 3.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวมากที่สุดนับแต่ตั้งบริษัท

“เหตุผลที่บริษัทกล้าเปิดตัวโครงการมากที่สุดในปีนี้ แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวดีนัก เนื่องจากมั่นใจว่ายังมีดีมานด์แทรกอยู่ในทุกตลาดตั้งแต่ระดับบนถึงระดับล่าง และกระจายอยู่ในทุกทำเล ครบทุกเซ็กเมนต์ตั้งแต่ราคา 8.6 แสนไปจนถึง 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร สำหรับคอนโดและราคา 2 ล้านบาท ถึงกว่า 50 ล้านบาท สำหรับโครงการแนวราบ” วิทการ กล่าว โดยในปีนี้บริษัทจะใช้งบซื้อที่ดินรวม 9,500 ล้านบาท แต่มีโอกาสจะสามารถซื้อเพิ่มขึ้นได้พิจารณาจากปีที่ผ่านมา บริษัทตั้งงบซื้อที่ได้ไว้ 9,500 ล้านบาท แต่ใช้ซื้อที่ดินไปกว่า 1 หมื่นล้านบาท

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า งบซื้อที่ดินของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาลดลงเกือบ 50% โดยเฉพาะผู้ประกอบการ 10 รายใหญ่ในตลาด เนื่องจากผู้ประกอบการได้มีการตุนซื้อที่ดินมาก่อนหน้าแล้ว และส่วนใหญ่ใช้สำหรับพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลักแทนที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง

ปัจจุบันเศรษฐกิจยังมีความผันผวนทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่เน้นซื้อที่ดินจำนวนมาก เนื่องจากบางส่วนมีการซื้อสะสมมาก่อนหน้าแล้ว พร้อมกันนี้พยายามมองหากลุ่มทุนจากต่างชาติเพื่อเป็นการลดความเสี่ยงในการลงทุน