ดีเดย์ปี’63 ผังเมืองกทม.ไร้รอยต่อ

  • วันที่ 11 ก.พ. 2562 เวลา 11:40 น.

ดีเดย์ปี’63 ผังเมืองกทม.ไร้รอยต่อ

เรื่อง อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

นับถอยหลังสำหรับการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่คาดว่าจะประกาศใช้ไม่เกินปี 2563 ภายใต้แนวคิด “ไร้รอยต่อ” แน่นอนว่าได้มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินกันใหม่ในหลายๆ พื้นที่ โดยเฉพาะโซนที่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่ง เช่น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหรือสายใหม่ มีการเพิ่ม FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน และ FAR Bonus หรือมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินรองรับการขยายตัวของเมืองและที่อยู่อาศัย

การปรับผังเมืองฉบับใหม่ได้มีการปรับสีการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อรองรับการอยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งนี้สะท้อนได้จากในหลายพื้นที่มีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยายพาดผ่าน พื้นที่เหล่านี้ได้มีการปรับจากพื้นที่สีเหลืองซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยให้เป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

นอกจากนี้ ยังได้เพิ่มพื้นที่สีส้มมากยิ่งขึ้น โดยผังเมืองดังกล่าวได้มีการปรับพื้นที่สีเหลือง ลดลงจาก 438.33 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) เหลือ 393.79 ตร.กม.หรือลดลง 10.14% ส่วนพื้นที่สีส้มเพิ่มขึ้นจาก 248.08 ตร.กม. เป็น 345.65 ตร.กม. หรือเพิ่มขึ้น 39.33% ส่วนพื้นที่สีน้ำตาล เปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเพียง 0.57% ขณะที่พื้นที่สีแดง หรือพื้นที่สำหรับพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 9%

นอกจากนั้น ผังเมืองใหม่ยังมีมาตรการเพิ่มเติมซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ และการโอนสิทธิการพัฒนา ได้แก่ มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD) จะเอื้อประโยชน์ต่อการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยพื้นที่ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ในบริเวณที่ถูกควบคุมด้วยข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม

ขณะเดียวกันยังมีมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) เป็นมาตรการสร้างความเป็นธรรม ด้วยการให้เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิการพัฒนาจากการกำหนดให้อนุรักษ์อาคารทรงคุณค่าหรืออนุรักษ์พื้นที่ไว้ในบริเวณที่กฎหมายกำหนดให้สามารถโอนหรือขายสิทธิพัฒนา ได้แก่ FAR ที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ดังกล่าว ไปยังพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมให้มีการพัฒนา เช่น โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การปรับปรุงผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ส่งผลให้เกิดทำเลเด่นซึ่งได้อานิสงส์ผังเมืองเปลี่ยนสี โดยพบว่ามี 7 โซนที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เริ่มต้นที่ทำเลฝั่งธนบุรีมีการปรับจากพื้นที่สีเขียวหรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เป็นพื้นที่สีเหลืองหรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และปรับจากพื้นที่สีเหลืองหรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้มหรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีน้ำตาลหรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

ในส่วนทำเลตลิ่งชัน ปัจจุบันผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวลาย หรือพื้นที่อนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลือง-ส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งจะเชื่อมต่อกับ จ.นนทบุรี ที่เป็นพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์ชุมชนฝั่งตะวันตก

สำหรับทำเลในฝั่ง กทม.ตอนเหนือ ได้แก่ แนวถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดีรังสิต มีการปรับผังเมืองจากพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เป็นพื้นที่สีน้ำตาลที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

ขณะที่ยังมีทำเลลาดพร้าวและวังทองหลางแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เปลี่ยนเป็นพื้นที่ สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

ด้านทำเลโซนมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา เหนือสนามบิน สุวรรณภูมิ เนื้อที่กว่า 1 แสนไร่ ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีเขียวลายหรือที่ดินประเภทอนุรักษ์และเกษตรกรรม โดยจะลดพื้นที่ฟลัดเวย์และปรับเป็นพื้นที่สีเขียว ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เพื่อเปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวได้

ขณะที่ทำเลพระราม 9 ยกระดับเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของ กทม.หรือพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก จากปัจจุบันที่เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากในทำเลรอบสถานีสุทธิสาร และห้วยขวาง

ปิดท้ายกับพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินปรับสูงสุด คือ 3 ศูนย์คมนาคมในอนาคต ได้แก่ สถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางคมนาคมมักกะสัน และศูนย์กลางคมนาคม ตากสิน-วงเวียนใหญ่ ปรับจากพื้นที่สีน้ำเงิน ที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ เป็นพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก รองรับการเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจของ กทม. รองจากสีลม สาทร และสุขุมวิทในอนาคต

ปัจจุบันพบว่าเขตลาดพร้าวมีสัดส่วนจำนวนอุปทานทาวน์เฮาส์สูงสุดต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2561 โดยคิดเป็นสัดส่วน 7.8% ของอุปทานทาวน์เฮาส์ทั้งหมดใน กทม. โดยเฉพาะในแขวงลาดพร้าวที่มีจำนวนอุปทานสูงถึง 80.37% ขณะที่่สัดส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท ยังเป็นสินค้าหลักที่มีจำนวนใกล้เคียงกัน คาดว่าเมื่อผังเมืองบังคับใช้แล้วจะส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในทำเลดังกล่าวมากขึ้น ซึ่งตอบโจทย์กับการขยายตัวเมือง ทั้งในอนาคต

ข่าวอื่นๆ