คอนโดสายสีม่วง ตลาดยังน่าห่วง

เรื่อง โชคชัย สีนิลแท้

ปฏิเสธไม่ได้ว่าอุปทานยูนิตเหลือขายคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน-บางใหญ่ระยะทาง 23 กิโลเมตร นั้นเป็นทำเลที่น่าเป็นห่วงของตลาดคอนโด โดยยังมีปริมาณยูนิตเหลือขายอยู่จำนวนมาก ที่ก่อสร้างไม่สอดรับกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า

วิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดยังมีหลายทำเลที่ต้องเฝ้าติดตาม โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่น่าเป็นห่วง แม้จะใช้เวลาระบายสต๊อกมาระยะหนึ่ง แต่ยังมีสินค้าเหลือขายจำนวนมาก และมีหลายยูนิตที่ต้องกลับมาทำตลาดซ้ำ เนื่องจากผู้ซื้อขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินไม่ได้

หากพิจารณาเฉพาะโซนตั้งแต่สถานีเตาปูนจนถึงสถานีกระทรวงสาธารณสุข โซนนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 5 สถานี บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ขึ้นโครงการกันถ้วนหน้านับตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา ต่อสถานีมีการพัฒนาไม่ต่ำกว่า 6 โครงการ รวมแล้ว 30 โครงการ จำนวนยูนิตประมาณ 5 หมื่นยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 1.1 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งโซนนี้จะมีอัตราการดูดซับหรือยอดขายที่ดีกว่าโซนอื่น สามารถระบายสินค้าไปแล้วประมาณ 80% เหลือขายประมาณ 1 หมื่นยูนิต เวลาผ่านไป 7 ปี สามารถระบายได้ 4 หมื่นยูนิต เฉลี่ยยอดขาย 15 ยูนิต/เดือน ของแต่ละโครงการ แต่ตัวเลขนี้เป็นค่าเฉลี่ยเท่านั้น ความจริงแล้วยอดขายของแต่ละบริษัทจะไม่เท่ากันบางโครงการสามารถขายได้เพียง 2-3 ยูนิตเท่านั้น ประมาณการจำนวนที่เหลือ 1 หมื่นยูนิตใน 30 โครงการ กับยอดขาย 15 ยูนิต/เดือน ก็จะขายหมดภายใน 2 ปี

โซนที่ 2 เริ่มตั้งแต่แยกแครายสถานีศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรีไปจนถึงสะพานพระนั่งเกล้า รวม 4 สถานี โซนนี้เดือดระอุ แต่ละรายที่ขึ้นจะเป็นขนาดใหญ่ แต่ละตึกประมาณ 1,000 ยูนิต ผสมกับคอนโดโลว์ไรส์ขนาด 8 ชั้น ส่วนใหญ่จะเข้าอยู่ในซอย รวมเบ็ดเสร็จโซนนี้จะมีคอนโดรวม 4 หมื่นยูนิต ราคาเฉลี่ย 9 หมื่นบาท/ตร.ม. โซนนี้ทรัพย์เหลือประมาณ 40% หรือ 1.6 หมื่นยูนิต ที่สำคัญโซนนี้เปิดการขายมาตั้งแต่ปี 2555 แต่อัตราการขายเฉลี่ยจะขายได้เดือนละ 9 ยูนิต หากเป็นเช่นนี้คงต้องใช้เวลาการขายอีกประมาณ 5 ปี

และโซนที่ 3 ข้ามสะพานพระนั่งเกล้ามีจำนวนทั้งสิ้น 7 สถานี คือ สถานีไทรม้าถึงสถานีปลายทางคลองบางไผ่ โซนนี้จำนวนโครงการแนวสูงมีอยู่ 6 โครงการ ประมาณ 6,000 ยูนิต และมีคอนโดโลว์ไรส์จำนวนมาก รวมแล้วกว่า 1 หมื่นยูนิต โดยอัตราการขายจะช้าสุดเฉลี่ยเดือนหนึ่งประมาณ 4-5 ยูนิต ถือว่าดูดซับน้อยมาก สามารถขายได้ประมาณ 50% เท่านั้น สาเหตุหนึ่งก็คือมีสินค้าทดแทนที่เป็นทาวน์เฮาส์ และพฤติกรรมผู้บริโภคยังไม่คุ้นเคยคอนโดจากยอดขายที่เหลือคงต้องใช้เวลาระบายสินค้าอีกหลายปี

ทั้งนี้ หากรวมอสังหาฯ บนเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะเหลือทรัพย์รอการขายถึง 3 หมื่นยูนิต ตั้งแต่ต้นทางยันปลายทางที่ขายเฉลี่ยทั้งสาย นำมารวมกันจะสามารถขายได้เดือนละ 9.6 ยูนิต/เดือน จาก 60 โครงการ คงต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีกราว 4 ปี

ขณะที่ทำเลในเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ต้องเฝ้าติดตาม เนื่องจากมีผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการคอนโดเป็นจำนวนมาก ซึ่งคาดว่าจะมีกำลังซื้อเกิดขึ้น แต่เป็นทำเลที่ต้องระวังและอาจจะมีประวัติศาสตร์ซ้ำรอยสายสีม่วง และตัวเลขบางอย่างของรถไฟฟ้าสายสีม่วงกับสายสีเขียวเหนือส่วนต่อขยายเหมือนกันคือ มีจำนวน 16 สถานีเท่ากัน เชื่อมต่อชานเมืองเช่นกัน จำนวนโครงการคอนโดเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากเช่นกันที่สำคัญกลุ่มผู้ซื้ออยู่ในระดับใกล้เคียงกัน

“เรามองว่าด้วยความเป็นห่วง เนื่องจากอุปทานเข้ามาเยอะยักษ์ใหญ่และรายเล็กแห่เข้ามา แต่อุปสงค์ไม่เติบโตเท่า เนื่องจากราคาขายต่อตารางเมตรที่สูง เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ขณะที่หากเลยย่านสะพานใหม่ขึ้นไปก็มีสินค้าทาวน์เฮาส์มาทดแทนอยู่” วิทย์ กล่าว

ปัจจุบันสภาพตลาดในโซนสายสีม่วงที่ยังไม่เอื้ออำนวย และเชื่อว่าโซนอื่นอาจจะเริ่มมีสภาพที่คล้ายๆ สีม่วง ดังนั้นทำให้บรรดาผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างๆ ต้องพลิกตำราเพื่อปั๊มยอดขายทุกรูปแบบ บางรายยอมถอยกำไรเอาทุนคืน เพื่อนำเงินไปลงทุนโปรเจกต์อื่น แต่บางรายทำใจไม่ได้ ยอมเก็บสินค้าเป็นสต๊อก หวังตายดาบหน้า แต่สุดท้ายก็หนีไม่พ้นสงครามการลดราคาที่ทวีความรุนแรงทุกสัปดาห์

ธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท ธุรกิจที่ปรึกษาการขายและการตลาดอสังหาฯ กล่าวว่า กลยุทธ์ในการทำตลาดของผู้ประกอบการขณะนี้จะอาศัยช่องว่าง และพัฒนาสินค้าให้ตรงความต้องการของลูกค้า อย่างกรณีผังเมืองนนทบุรีที่เตรียมประกาศใช้ แม้จะกลายเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการคอนโดแต่ก็เปิดโอกาสการพัฒนาโครงการแนวราบ เช่น บริเวณสถานีท่าอิฐ รถไฟฟ้าสายสีม่วง พบว่า บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ใช้กลยุทธ์เข้าไปพัฒนาโครงการแนวราบในซอย ทำราคาตีโครงการคอนโด ซึ่งจริงๆ แล้วโซนนั้นอาจจะเป็นพื้นที่สีแดงของโครงการคอนโด แต่พอปรับโปรดักต์ทาวน์เฮาส์ไปลงใกล้เคียงกับสินค้าคอนโด ทำให้สินค้าทาวน์เฮาส์กลายเป็นสินค้าบลูโอเชียนที่สอดรับกับความต้องการของตลาด