ส่องเทรนด์อสังหาเช่า รับมือซัพพลายพุ่ง

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างหันมาลงทุนอสังหาฯเพื่อเช่าเพิ่มขึ้น หลังมีความต้องการใช้พื้นที่มากขึ้น

***************************

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

อสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวอย่างอาคารสำนักงานได้รับความสนใจของดีเวลอปเปอร์ โดยเฉพาะบิ๊กเนมต่างหันมาลงทุนอสังหาฯ เพื่อเช่าเพิ่มขึ้น ทั้งนี้มีการคาดการณ์ว่าในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) หรือราว 25% ของพื้นที่ที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบันตามแผนพัฒนาโปรเจกต์ของภาคเอกชน

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ เปิดเผยว่า ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอและเกรดบีในกรุงเทพฯ ยังมีการเติบโตต่อเนื่อง เพราะซัพพลายน้อยแต่ความต้องการใช้พื้นที่มีเพิ่มขึ้นโดยปัจจุบันมีพื้นที่ราว 4.1 ล้าน ตร.ม.

ขณะที่อัตราการเช่ามีการปรับตัวสูงขึ้นมาตั้งแต่ปี 2527 ซึ่งในปี 2561 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 800 บาท/ตร.ม./เดือน โดยแนวโน้มอีก 3 ปีข้างหน้า (ปี 2564) คาดราคาเฉลี่ยอยู่ที่ราว 900 บาท/ตร.ม./เดือน ยกเว้นอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ที่ค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน ปัจจุบันมีเห็นแล้วเช่น อาคารเกษร ทาวเวอร์ และปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ที่ค่าเช่าได้สูงถึง 1,500 บาท/ตร.ม. เป็นต้น

อย่างไรก็ดี การเพิ่มขึ้นของพื้นที่ใหม่อาจส่งผลให้มีอัตราว่างสูงขึ้นจากเดิมถึง 2 เท่า โดยจะมีอัตราว่างของพื้นที่ราว 10% จากขณะนี้มีเพียง 4-5% แต่ทว่าตัวเลขยังไม่น่าห่วงถือว่าอยู่ในระดับปกติเมื่อเทียบกลุ่มประเทศเอเชียแปซิฟิก

สำหรับเทรนด์ตลาดพื้นที่เช่านั้นจะเห็นรูปแบบโคเวิร์กกิ้งสเปซเพิ่มขึ้น รวมทั้งสำนักงานพร้อมบริการที่กำลังได้รับความนิยม นอกจากนี้โครงการมิกซ์ยูสจะเป็นตัวแปรที่สำคัญเพราะมีการใช้ประโยชน์อาคารที่หลากหลาย ซึ่งอาคารสำนักงานใหม่ๆ ก็ได้รับความสนใจจากผู้เช่าเป็นอย่างมาก

ด้าน มาร์คัส เบอร์เทนซอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานและพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นจากการขยายธุรกิจของบริษัททั้งในประเทศและต่างชาติ ปัจจุบันอาคารสำนักงานทุกเกรดในกรุงเทพฯ มีพื้นที่รวมเกือบ 5 ล้าน ตร.ม. ซึ่งในปี 2562 จะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 1.9 แสน ตร.ม. โดยโครงการส่วนใหญ่จะตั้งอยู่นอกซีบีดี

นอกจากนี้ การเกิดขึ้นของโครงข่ายคมนาคมทำให้เกิดพื้นที่ใหม่ๆ มีการขยายศูนย์ธุรกิจออกไป ซึ่งไม่ใช่แค่ความต้องการที่อยู่อาศัยและอาคารสำนักงานเท่านั้น แต่ยังมีความต้องการพื้นที่เช่าประเภทอื่นๆ เช่น แวร์เฮาส์ คลังสินค้า ฯลฯ ซึ่งเป็นโอกาสของดีเวลอปเปอร์ที่จะพัฒนาสินค้าให้สามารถรองรับความต้องการของผู้บริโภครวมถึงธุรกิจขนาดย่อม

อย่างไรก็ดี จากนี้การแข่งขันในตลาดอาคารให้เช่าในกรุงเทพฯ ยังคงดุเดือด ทั้งนี้อาจส่งผลให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลง โดยจำนวนซัพพลายใหม่ที่มากขึ้นในตลาด ซึ่งผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองสูงขึ้นอาจช่วยชะลอการปรับอัตราค่าเช่าลงได้ ขณะที่อาคารเก่าต้องหาทางรับมือกับพฤติกรรมและความต้องการของผู้เช่าที่มีทางเลือกมากขึ้นเช่นกัน