ส่องที่อยู่อาศัยใหม่ ทำเลฮอตกลุ่มกลาง-บน

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร
         
ด้วยราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญต่อ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งนี้จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2019 พบว่าคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนอุปทานในตลาดมากที่สุดถึง 89% ของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ส่วนบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 6% ทาวน์เฮาส์ 5% และอื่นๆ

ขณะที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย 15 ล้านบาทขึ้นไปมีการเติบโตถึง 14% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการจะยังคงพัฒนาโครงการในตลาดระดับกลาง-บน ทั้งนี้คาดการณ์ว่าตลาดกลุ่มนี้ยังเป็นที่สนใจของเหล่าบรรดาดีเวลอปเปอร์ที่จะผลิตสินค้าป้อนตลาดต่อเนื่อง

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในเครือพร็อพเพอร์ตี้ กูรู กรุ๊ป เปิดเผยว่า ตลอด 2-3 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทำโครงการระดับบนราคาขายยูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นจำนวนมาก เจาะกลุ่มผู้ซื้อในประเทศที่มีรายได้สูงและกลุ่มชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว

สำหรับทำเลที่มีซัพพลายที่อยู่ อาศัยหรูระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นจำนวนมากส่วนใหญ่จะยังอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) เช่น วัฒนา คลองเตย และปทุมวัน ทั้งนี้เริ่มกระจายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอกเขตศูนย์ซีบีดีเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าส่วน ต่อขยายตอบรับกับดีมานด์ที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องสังเกตได้จากอัตราดูดซับที่ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในทำเลเขตจตุจักร คลองเตย และบางคอแหลม

ในส่วนโครงการระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่ได้รับการตอบรับดีอยู่ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ อาทิ เขตราชเทวี ธนบุรี ฯลฯ

อย่างไรก็ดี หากจะโฟกัสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการในปี 2562 ก็ยังคงอยู่ที่กลุ่มเซ็กเมนต์ระดับบน เนื่องจากกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังและความสามารถในการซื้อแม้จะต้องวางเงินดาวน์มากขึ้นก็ตาม

กมลภัทร กล่าวว่า  ด้านทำเลที่อยู่อาศัยทุกประเภทระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่มีซัพพลายมากที่สุด 3 เขต ได้แก่ เขตห้วยขวาง มีจำนวนซัพพลายมากที่สุดถึง 11.54% โดย 58.62% อยู่ในแขวงห้วยขวาง ซึ่งเป็นทำเลนิวซีบีดี แนวรถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที ตั้งแต่สถานีสุทธิสารถึงสถานีพระราม 9 ส่วนเขตที่ 2 คือเขตวัฒนา มีซัพพลายอยู่ที่ 10.14% โดยซัพพลายส่วนใหญ่อยู่ในแขวงคลองตัน เหนือถึง 54.51% ทำเลนี้ครอบคลุมทำเลเอกมัย ทองหล่อ พร้อมพงษ์ ซึ่งเป็นทำเลศักยภาพที่มีทั้งดีมานด์และซัพพลายสูงขึ้นต่อเนื่อง

ขณะที่อันดับ 3 เขตจตุจักรมีซัพพลาย 6.77% โดยซัพพลายส่วนใหญ่อยู่แขวงจอมพลถึง 48.17% เพราะเป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน เอ็มอาร์ทีผ่าน รองรับโครงการในอนาคตอย่างสถานีกลางบางซื่อ และรถไฟฟ้าสายสีเขียวหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ครอบคลุมสถานีอินเตอร์เชนจ์หลายแห่ง

ด้านทำเลที่มีอัตราดูดซับมากที่สุด 3 เขต  ได้แก่ เขตราชเทวี มีปริมาณซัพพลายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าสูงสุดถึง 21.05% โดยเฉพาะแขวงถนนพญาไท เนื่องจากเป็นทำเลแนวรถ ไฟฟ้าบีทีเอสสถานีพญาไทเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์ อีกทั้งในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มพาดผ่าน ส่วนเขตธนบุรี มีปริมาณซัพพลาย ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 11.91% โดยเฉพาะในแขวงบุคคโล เนื่องจากเป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีลมพาดผ่าน

นอกจากนี้หากเทียบต่อไตรมาสพบว่าเขตจตุจักรมีปริมาณซัพพลาย ลดลง 7.41% โดยแขวงที่ซัพพลายลดลงมากที่สุด ได้แก่ แขวงเสนานิคม เนื่องจากเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าสายใหม่อย่างสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่คูคต ครอบคลุมสถานีเสนานิคม สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรสาสตร์และสถานีบางบัว ใกล้มหาวิทยาลัยถึงสองแห่ง

กมลภัทร กล่าวเพิ่มว่าที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปทำเลที่มีซัพพลายมากสุด 3 เขตอยู่ในเขตซีบีดีทั้งหมด ได้แก่ เขตวัฒนามีซัพพลาย 32.26% ของซัพพลายระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดย 65% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือครอบคลุมทำเลเอกมัย ทองหล่อ พร้อมพงษ์

ขณะที่เขตคลองเตยมีจำนวน ซัพพลาย มากถึง 19.14% โดย 57.90% อยู่ในแขวงคลองตันเพราะเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีทองหล่อถึงพร้อมพงษ์ ครอบคลุมถนนสุขุมวิท ฝั่งเลขคู่เชื่อมต่อกับถนนพระราม 4

ในส่วนของเขตปทุมวันมีจำนวนซัพพลายอยู่ที่ 8.79% โดยซัพพลาย ส่วนใหญ่อยู่ในแขวงลุมพินีถึง 94.13% แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีเพลินจิต ชิดลม และรถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ทีสถานีลุมพินี สีลม รายล้อมด้วยถนนสายสำคัญ สวนสาธารณะ และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่

ด้านทำเลที่มีอัตราดูดซับมากที่สุด 3 เขต  ได้แก่ เขตจตุจักร ซัพพลายมีปริมาณลดลงมากถึง 10.24% โดยแขวงที่มีอัตราดูดซับสูง คือ แขวงจตุจักร เพราะเป็นทำเลอนาคตที่ครอบคลุมพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ และรถไฟฟ้าหลายสาย ส่วนเขตคลองเตยมีซัพพลายลดลงจากไตรมาสก่อนราว 8.93% โดยแขวงที่ดูดซับสูงสุด คือ แขวงคลองตัน เพราะเป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีทองหล่อถึงพร้อมพงษ์ครอบคลุมถนนสุขุมวิทฝั่งเลขคู่เชื่อมพระราม 4

ทั้งนี้ ปิดท้ายด้วยเขตบางคอแหลมมีซัพพลายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า 8.41% โดยเฉพาะในแขวงพระยาไกร เนื่องจากเป็นทำเลแนวถนนเจริญกรุงริมแม่น้ำเจ้าพระยาใกล้แหล่งงานและสถานที่ท่องเที่ยว

อย่างไรก็ตาม จากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในทุกปีรวมทั้งการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมขนส่งอย่างรถไฟฟ้าจะเปิด พื้นที่ใหม่ๆ เป็นโอกาสของภาคอสังหาฯ ที่จะเติบโต แต่ก็คาดว่าดัชนีราคาจะปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องในปี 2562 เช่นกัน