ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้าปี'62 อย่าเร่งผุดคอนโดใหม่

  • วันที่ 07 ธ.ค. 2561 เวลา 06:33 น.

ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้าปี'62 อย่าเร่งผุดคอนโดใหม่

โดย...ภัทรชัย ทวีวงศ์

ปี 2561 ถือเป็นปีที่ร้อนแรงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีอุปทานการพัฒนาโครงการออกมาสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก และเป็นปีที่นักลงทุนจากต่างชาติโดยเฉพาะจากจีน สนใจเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยเป็นจำนวนมาก ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นการซื้อเพื่อการลงทุนเป็นส่วนใหญ่ ด้วยความสนใจในเรื่องของผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ ทั้งเอเยนซีที่นำไปเสนอขายที่อวดอ้างในเรื่องของที่ค่อนข้างสูง แต่หากผลปรากฏว่า ผลตอบแทนเหล่านั้นไม่ได้เป็นไปตามที่เขาคาดหวัง อะไรจะเกิดขึ้น

อาจจะเกิดการทิ้งดาวน์ไหม หรือจะไม่โอนกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนดเรียกโอนรึเปล่า แล้วหากมีการไม่โอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มลูกค้าต่างชาติเหล่านี้ขึ้นมาจริงๆ แน่นอนว่า สต๊อกจำนวนมากเหล่านั้นจะกลับมาสู่ตลาดอีกครั้ง เกิดภาวะสต๊อกคงค้างสะสมจำนวนมาก ในภาวะที่อัตราดูดซับเริ่มช้าลง ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งเหล่านี้อาจจะกระทบต่อภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่อาจจะเข้ามากระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ไม่ว่าจะเป็นการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเป็นอีกปัจจัยลบสำหรับในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยจะส่งผลให้ผู้ซื้อต้องแบกภาระในการผ่อนชำระที่สูงขึ้น และสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อการปล่อยเช่า หากมีการปรับขึ้นของดอกเบี้ยอาจจะทำให้กลุ่มลูกค้าส่วนนี้เริ่มมีการ คิดทบทวนก่อนการลงทุน เนื่องจากทราบกันดีว่าปัจจุบันผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้กลับมาไม่คุ้มกับอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายไป ซึ่งผลตอบแทนจากการเช่าส่วนใหญ่ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3.5-5% เท่านั้น แต่ถ้าดอกเบี้ยขยับขึ้นอีกจะทำให้การลงทุนในคอนโดถูกจำกัดให้แคบลง เนื่องจากความคุ้มค่าในการลงทุนจะน้อยลง ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ (ยกเว้นกลุ่มตลาดบน) ส่งผลให้ต้นทุนในการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นด้วยซึ่งก็ไม่คุ้มค่าในการลงทุน

ทั้งเรื่องของการปรับอัตรา LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะเริ่มใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562 เรื่องเกณฑ์การปรับการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ปัญหาราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น นอกจากนี้การเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า ก็อาจจะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะเข้ามากระทบ ภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าอีกก็เป็นได้ ซึ่งถือว่าไม่ง่ายเลยสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2562

สำหรับปี 2562 ผู้ประกอบการควรลดการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมให้อยู่ในภาวะสมดุลที่ตลาดสามารถดูดซับได้ ซึ่งในกรุงเทพฯ เปิดตัวปีละ 4 หมื่นยูนิต เพื่อให้ตลาดมีการดูดซับอุปทานคงค้างให้กลับมาสู่ภาวะปกติ จากอุปทานที่เหลือขายอีกกว่า 4 หมื่นยูนิต เน้นการระบายสต๊อกคงค้างในแต่ละทำเลก่อน เพื่อเตรียมรับมือกับปัจจัยลบต่างๆ ที่อาจจะเข้า มากระทบในปีหน้า

ขณะเดียวกัน ยังมีเรื่องของความเสี่ยงในเรื่องของการไม่โอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่โหมเข้าลงทุนในคอนโดมิเนียมในเมืองไทยเป็นจำนวนมากในปีนี้ ขณะที่โครงการแนวราบ บ้านจัดสรรตลาดยังสามารถไปได้ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ คือซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง น้อยมากที่จะซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งโดยภาพรวมตลาดยังสามารถดูดซับได้ดีในทำเลและระดับราคาที่เหมาะสม

ข่าวอื่นๆ