อสังหาเชิงพาณิชย์รุ่ง รับดีมานด์ไทย-ต่างชาติ

เรื่อง รายงานนี้ไม่บายไลน์ชื่อ

ตลาดสำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงมีทิศทางที่ดีและมีความต้องการในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เจ้าของอาคารได้รับอัตราค่าเช่าในระดับที่สูงขึ้น โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้มีปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งสิ้น 1.4 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) และคาดว่าปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมจะอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับ 2 แสน ตร.ม. ภายในสิ้นปีนี้

จากการสำรวจครั้งล่าสุดของแผนกวิจัยซีบีอาร์อี พบว่ามีพื้นที่สำนักงานใหม่มากกว่า 8.5 แสน ตร.ม. ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างและกำหนดแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2561-ไตรมาส 4 ปี 2565 โดยมากกว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่ สำนักงานใหม่ดังกล่าวตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ หรือซีบีดี และมีพื้นที่สำนักงานอีกกว่า 1.7 ล้าน ตร.ม. ที่อยู่ในขั้นตอนการวางแผนโครงการ คาดว่าจะมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มเติมอีกในปี 2562 ซึ่งจะทำให้จำนวนพื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในปี 2565 มากกว่า 5 แสน ตร.ม.

นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่าแนวโน้มของตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงเหมือนเดิม โดยมีความต้องการพื้นที่ที่มีการเติบโตอย่างสม่ำเสมอระดับ 2 แสน ตร.ม./ปี และค่าเช่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้น เพียงแต่ในอัตราที่ช้าลงไปจนถึงปี 2565 ที่จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดมากกว่าความต้องการโดยเฉลี่ย โคเวิร์กกิ้งสเปซจะกลายเป็นที่มาของความต้องการใหม่ ในตลาดอาคารสำนักงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารสำนักงานใหม่ระดับเกรดเอโดยในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมามีการเช่าพื้นที่เพื่อเปิดเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซแล้ว 4.4 หมื่น ตร.ม. โคเวิร์กกิ้งสเปซที่เปิดให้บริการเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จะเข้ามาแข่งขันโดยตรงกับพื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิมและอาจทำให้ปริมาณการใช้พื้นที่โดยรวมลดลง

ด้านธุรกิจค้าปลีกของไทยยังคงฟื้นตัวตามการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคปรับตัวสูงขึ้น แต่ตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังคงเผชิญกับความท้าทายจากการบริโภคภายในประเทศที่ลดลง และการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของธุรกิจค้าปลีกทั่วโลกจากการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าดัชนีค้าปลีกในเดือน ส.ค. 2561 อยู่ที่ระดับ 275.22 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 17.74% และดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคในเดือน ส.ค. 2561 เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 9.73% อย่างไรก็ตามหนี้ในครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 78% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ หรือ จีดีพี ซึ่งมีผลต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค

จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดค้าปลีกของไทยยังคงเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงจากพื้นที่ค้าปลีกใหม่ๆ และอี-คอมเมิร์ซในปี 2561 มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่จำนวน 2 แสน ตร.ม. มาจาก 4 โครงการใหญ่ ได้แก่ ไอคอนสยาม เกตเวย์ แอท บางซื่อ อิเกีย เซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต และเดอะมาร์เวล เอ็กซ์พีเรียนซ์ ไทยแลนด์ ที่เมกาบางนา แม้ว่าดัชนีชี้วัดเศรษฐกิจมหภาคจะมีแนวโน้มเชิงบวก แต่ผู้ค้าปลีกรายใหญ่หลายรายรายงานว่ายอดขายสาขาเดิม ไม่มีการเติบโตสาเหตุมาจากกำลังซื้อชะลอตัว

ในอนาคตพื้นที่ค้าปลีกในประเทศไทยจะยังคงเติบโตต่อไป ณ ไตรมาส 3 ปี 2561 มีพื้นที่ค้าปลีกราว 1.4 ล้าน ตร.ม. ในกรุงเทพฯ ที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและในขั้นตอนการวางแผนโครงการ ด้วยการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้น ความท้าทายสำหรับเจ้าของโครงการค้าปลีกคือความสามารถในปรับตัวจากการเสนอขายผลิตภัณฑ์ และบริการไปสู่การสร้างประสบการณ์ด้านค้าปลีกที่ตรงกับความคาดหวังของลูกค้า

จากตัวเลขของสำนักงานพัฒนาธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ พบว่าตลาดอี-คอมเมิร์ซของไทยปี 2561 มีมูลค่า 3.06 ล้านล้านบาท ซึ่งค้าปลีกออนไลน์มีสัดส่วนเพียง 2-3% ของยอดค้าปลีกทั้งหมด

สำหรับการให้สินเชื่อของธนาคารเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความเข้มงวดทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อ ความกังวลเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 มาที่ระดับ 80-90% และ 70% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 3 ซึ่งจะสกัดนักเก็งกำไรและนักลงทุน ส่วนนโยบายการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่มีความเข้มงวดของธนาคารต่างๆ ได้ผลักดันให้ผู้พัฒนาโครงการมองหาแหล่งเงินทุนจากต่างประเทศรูปแบบการร่วมทุน

กุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ความต้องการที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์เต็ม หรือฟรีโฮลด์ในย่านใจกลางเมืองยังคงมีอยู่มาก แต่ผู้พัฒนาโครงการพิจารณามากขึ้นและเป็นเรื่องยากที่จะยอมรับราคาเสนอขายที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น เพราะราคาที่ดินมีผลโดยตรงต่อความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ผู้พัฒนาโครงการบางรายหันไปให้ความสนใจเช่าที่ดินแทน ซึ่งมีสัญญาเช่า 30 ปี หรือ 50 ปี และมีไม่กี่ทำเลที่ผู้พัฒนาโครงการจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างเพียงพอภายในระยะเวลาการเช่า ผู้พัฒนาโครงการหลายรายกระจายพอร์ตลงทุนไปสู่การพัฒนาโครงการที่ก่อให้เกิดรายได้อย่างต่อเนื่อง เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน