ส่องทำเล‘กรุงเทพกรีฑา’ ที่ดินราคาพุ่งรับการลงทุน

ทำเลกรุงเทพกรีฑาถือว่าโดดเด่นเป็นอย่างมาก เพราะอยู่ไม่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจและมีปัจจัยบวกสนับสนุนจากด้านคมนาคมโครงการใหม่หลายโครงการ ทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้ม ถนนสายหลักตัดใหม่ ใกล้ทางด่วนเชื่อมต่อการคมนาคมทุกเส้นทางแวดล้อมด้วยสถานศึกษา โรงพยาบาลและสถานที่ออกกำลังกาย ส่งผลราคาที่ดินเติบโตต่อเนื่อง 5 ปี เพิ่มเฉลี่ย 10% ต่อปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยของที่ดินกรุงเทพฯ และปริมณฑล

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยของบริษัทพบว่าทำเลกรุงเทพกรีฑากำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด ด้วยปัจจัยสนับสนุนที่หลากหลาย ทั้งปัจจัยด้านการคมนาคมที่โดดเด่น ระบบคมนาคมทั้งทางรางและทางถนนโครงการใหม่ตัดผ่าน ไม่ว่าจะเป็นโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง และโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ส่วนตะวันออก) ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี ซึ่งจะช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางเชื่อมโยงคนในพื้นที่ไปยังพื้นที่อื่นๆ ได้รวดเร็ว

ขณะเดียวกัน ยังมีถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เป็นถนนเส้นหลักหรือถนนใหญ่หลายเลนตัดผ่านเชื่อมจากถนนหัวหมากไปยังร่มเกล้า และทำเลกรุงเทพกรีฑายังอยู่ใกล้ทางด่วนทำให้การจราจรและการเดินทางคล่องตัว โดยเฉพาะช่วงกรุงเทพกรีฑาตอนต้นที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวก อยู่ไม่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) บริเวณรัชดาฯ-พระราม 9 นอกจากนี้ยังรายล้อมไปด้วยสถาบันการศึกษาที่มีชื่อเสียง และโรงพยาบาล เช่น โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์ รวมถึงสนามกีฬาการกีฬาแห่งประเทศไทย สถานที่ออกกำลังกายขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ ที่อยู่อาศัยในละแวกนี้จึงตอบโจทย์การอยู่อาศัยของคนทุกวัย รวมทั้งกลุ่มที่ต้องการดูแลสุขภาพ รวมถึงกลุ่มผู้ปกครองที่มองหาสถานศึกษาใกล้บ้านไว้ให้บุตรหลานในอนาคต

จากปัจจัยดังกล่าวจึงส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านกรุงเทพกรีฑาปรับเพิ่มขึ้น โดยจากการสำรวจพบว่าปี 2556-2561 ราคาที่ดินบริเวณกรุงเทพกรีฑาตอนต้นปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยของที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 4% ต่อปี

ดังนั้น ราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพกรีฑาจึงมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นตามราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น โดยโครงการคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีการซื้อ-ขายอย่างรวดเร็ว มีอัตราดูดซับ 30 ยูนิต/โครงการ/เดือน

ด้านราคาของคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพกรีฑา ราคาโครงการที่เปิดขายปี 2560 เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1 แสนบาท/ตารางเมตร และมีการเติบโตเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2558-2561 ถึง 15% ต่อปี ดังนั้นโครงการที่จะเปิดขายใหม่จึงคาดว่าจะมีแนวโน้มราคาเติบโตขึ้นจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น และดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้เพิ่มมากขึ้น โดยคอนโดมิเนียมที่นำมาขายใหม่ (รีเซล) พบบางโครงการให้ผลตอบแทนสูงถึง 20% ต่อปี

นอกจากนี้ ตลาดปล่อยเช่ามีผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5-7% อย่างไรก็ตามฝ่ายวิจัยมองว่าปัจจุบันระดับราคาของคอนโดมิเนียมเติบโตสูงขึ้นกว่าราคาของที่ดินที่ปรับขึ้น และคาดว่ามูลค่าของที่ดินจะเติบโตขึ้นมากกว่าที่ดินโซนอื่นในบริเวณใกล้เคียงกัน จึงเป็นโอกาสของ
ผู้ประกอบการในการเข้าไปลงทุน

ปัจจุบันตลาดบ้านเดี่ยวในทำเลกรุงเทพกรีฑา มีผู้ประกอบการเข้ามาพัฒนาโครงการรูปแบบดังกล่าวจำนวนมาก โดยภาพรวมเป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ ซึ่งโครงการที่เติบโตได้ดีเป็นเซ็กเมนต์ระดับบน มีราคาเสนอขายในปัจจุบันอยู่ที่ 15 ล้านบาท/หลัง และพบโครงการที่ราคาขายสูงสุดถึง 50 ล้านบาท/หลัง และราคามีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 3 ปี อยู่ที่ประมาณ 35% ในภาพรวมตลาดบ้านเดี่ยวโครงการที่มีการเสนอขายในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่า มีจำนวนเปิดขายใหม่น้อย เพราะเหลือพื้นที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ไม่มาก ส่งผลให้ระดับราคาของโครงการบ้านเดี่ยวที่จะเสนอขายใหม่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น

“กรุงเทพกรีฑานับเป็นทำเลสำหรับบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ ด้านภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวในเขตพื้นที่กรุงเทพกรีฑา ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีการเสนอขายโครงการเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมมีจำนวนการเสนอขายเพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ สอดคล้องกับการขยายตัวของดีมานด์ในตลาด ส่งผลให้อัตราการตอบรับอยู่ในเกณฑ์ดี โดยกรุงเทพกรีฑาถือเป็นทำเลเด่นที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยที่แท้จริง จึงมีโครงการใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง” อนุกูล กล่าว

ปัจจุบันเริ่มมีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการในรูปแบบใหม่มากขึ้น เช่น โครงการที่ตอบโจทย์การดูแลสุขภาพ ทำให้ผู้บริโภคมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่หลากหลายขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยว นอกจากนี้กรุงเทพกรีฑายังเป็นทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคตใกล้ความเจริญ โดยเฉพาะกรุงเทพกรีฑาตอนต้นเป็นทำเลที่โดดเด่น