ส่องเรียลเอสเตทอีอีซี หลังเลือกตั้งโตเพิ่ม

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด คือ จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา กำลังเป็นที่ให้ความสนใจอย่างมากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยบรรดาบิ๊กเนมต่างพากันสะสมแลนด์แบงก์ไว้สำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยกันเป็นจำนวนมาก

ทั้งนี้ ตลอด 10 ปีที่ผ่านมาพบว่าดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีแล้วทั้งหมดราว 94 โครงการ ยูนิตขายรวมกว่า 4.3 หมื่นยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1.21 แสนล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 39 โครงการกว่า 2.9 หมื่นยูนิต มูลค่าการลงทุนกว่า 7.6 หมื่นล้านบาท และบ้านจัดสรรจำนวน 55 โครงการกว่า 1.4 หมื่นยูนิต มูลค่าการลงทุนกว่า 4.5 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ตาม แต่ละจังหวัดมีบทบาทสำคัญที่แตกต่างกัน โดยฉะเชิงเทราเป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ ส่วนพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวเชิงธุรกิจ ศูนย์การให้บริการด้านการแพทย์ระดับนานาชาติ ซึ่งมีอู่ตะเภาเป็นศูนย์ธุรกิจการบินและ
โลจิสติกส์อาเซียน ส่วนระยองเป็นเมืองแห่งการศึกษาและวิทยาศาสตร์ ทั้งนี้ด้วยบริบทที่ชัดเจนทำให้การพัฒนาด้านอสังหาฯ จากนี้มีความสำคัญอย่างมาก ซึ่งสินค้าต้องถูกกลุ่ม ตอบโจทย์เป้าหมาย ไม่เช่นนั้นอาจกลายเป็นตลาดโอเวอร์ซัพพลาย

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ พื้นที่อีอีซีในไตรมาส 4 ปี 2561 และแนวโน้มปี 2562 คาดว่าหลังจากผังเมืองอีอีซีมีความชัดเจนมาก ยิ่งเป็นการผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีมีแนวโน้มจะเติบโตยิ่งขึ้น เนื่องจากคาดการณ์ว่าแรงงานระดับหัวหน้างานอีกกว่า 5 แสนคน ที่จะเข้าไปในพื้นที่ ซึ่งแน่นอนว่าบุคคลเหล่านั้นย่อมต้องการที่อยู่อาศัยในแหล่งงาน

ขณะที่พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกที่เพิ่มอัตราโควตาของต่างชาติเป็น 100% ในโครงการคอนโดและสามารถถือครองที่ดินได้ ก็ยิ่งเป็นแรงกระตุ้นให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีทวีความร้อนแรงยิ่งขึ้นในอนาคต รวมถึงแผนพัฒนาโครงการอีกมากมายของภาครัฐที่จะผลักดันให้อีอีซีเป็นเมืองที่จะเจริญเติบโตในทุกด้าน

สำหรับการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า แน่นอนว่าหากการเมืองมีเสถียรภาพย่อมส่งผลดีต่อภาพรวมของเศรษฐกิจ สำหรับในภาคอสังหาฯ ผู้ประกอบการบางรายก็รอความชัดเจนในเรื่องนี้ แต่สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ก็ยังคงเดินหน้าเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีอย่างต่อเนื่องทั้งในไตรมาส 4 นี้และในอนาคต เช่น บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ทั้ง 3 จังหวัดในอีอีอีซี บริษัท ศุภาลัย ที่เพิ่งเปิดการขายบ้านเดี่ยวโครงการใหม่ใจกลางเมืองระยองในเดือน ต.ค.ที่ผ่านมา และบริษัทออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ ก็มีการเตรียมที่ดินไว้พัฒนาโครงการทั้งใน จ.ฉะเชิงเทรา และระยอง เพื่อรองรับความต้องการในด้านที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม สำหรับตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่อีอีซีช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 1.92 แสนยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมราวกว่า 4.52 แสนล้านบาท ซึ่งแบ่งเป็นบ้านจัดสรรจำนวนกว่า 1 แสนยูนิต มูลค่าการลงทุนกว่า 1.86 แสนล้านบาท ส่วนคอนโดมียูนิตที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดกว่า 9.1 หมื่นยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 2.65 แสนล้านบาท

พร้อมกันนี้ หากพิจารณาจำแนกลงไปในตามพื้นที่ พบว่าบ้านจัดสรร จ.ชลบุรี มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดกว่า 6.2 หมื่นยูนิต มูลค่ารวมกว่า 1.22 แสนล้านบาท ขายไปแล้วราวกว่า 3.7 หมื่นยูนิต เหลือขายทั้งหมดกว่า 2.4 หมื่นยูนิต

ขณะที่ จ.ฉะเชิงเทรา มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดกว่า 1.2 หมื่นยูนิต มูลค่ากว่า 3.7 หมื่นล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 7,530 ยูนิต เหลือขายทั้งหมด 4,780 ยูนิต ส่วน จ.ระยอง มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดกว่า 2.5 หมื่นยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 2.5 หมื่นล้านบาท ขายไปแล้วประมาณกว่า 1.4 หมื่นยูนิต เหลือขายทั้งหมดกว่า 1 หมื่นยูนิต

ด้านอสังหาฯ ประเภทคอนโดพบว่า จ.ฉะเชิงเทรา มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 1,370 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,480 ล้านบาท ขายไปแล้วราว 890 ยูนิต เหลือขาย 480 ยูนิต ส่วน จ.ชลบุรี มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดกว่า 8.6 หมื่นยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 2.5 แสนล้านบาท ขายไปแล้ว 6.7 หมื่นยูนิต เหลือขายทั้งหมดกว่า 1.9 หมื่นยูนิต ขณะที่ จ.ระยอง มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 3,580 ยูนิต มูลค่าโครงการ 9,350 ล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 2,850 ยูนิต เหลือขายทั้งหมด 730 ยูนิต

ขณะที่อัตราการขายในพื้นที่อีอีซีพบว่าโดยภาพรวมสามารถขายไปได้แล้วกว่า 1.31 แสนยูนิต หรือคิดเป็น 68.4% จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดที่มีกว่า 1.92 แสนยูนิต โดยบ้านจัดสรรสามารถขายไปได้แล้วกว่า 6 หมื่นยูนิต หรือคิดเป็น 59.9% เหลือขายทั้งหมดประมาณกว่า 4 หมื่นยูนิต หรือคิดเป็น 40.1% สำหรับคอนโดสามารถปิดการขายไปแล้วประมาณกว่า 7.1 หมื่นยูนิต จากหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดกว่า 9.1 หมื่นยูนิต หรือคิดเป็น 77.8% โดยมีหน่วยเหลือขายทั้งหมดประมาณกว่า 2 หมื่นยูนิต หรือคิดเป็น 22.2% ของยูนิตที่อยู่ระหว่างการขาย

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาในพื้นที่จังหวัดจะพบว่าบ้านจัดสรร จ.ชลบุรี มีอุปทานเหลือขายทั้งหมด 24,870 ยูนิต หรือคิดเป็น 40% จ.ฉะเชิงเทรา มีอุปทานเหลือขายทั้งหมด 4,780 ยูนิต หรือ 39% ส่วน จ.ระยอง มีอุปทานเหลือขายทั้งหมด 10,780 ยูนิต หรือคิดเป็น 42%

สำหรับคอนโด จ.ฉะเชิงเทรา มีอุปทานเหลือขายทั้งหมด 480 ยูนิต หรือ 35% ส่วน จ.ชลบุรี มีอุปทานเหลือขายทั้งหมด 19,180 ยูนิต หรือ 22% ในส่วน จ.ระยอง มีอุปทานเหลือขายทั้งหมด 730 ยูนิต หรือประมาณ 20%

“ทั้ง 3 จังหวัดในอีอีซีถือว่าเป็นทำเลที่ทั้งผู้ประกอบการในพื้นที่และผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการในพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมาเป็นจำนวนมาก และปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นพื้นที่ที่ร้อนแรงที่สุดในภาคอสังหาฯ ในตอนนี้” ภัทรชัย กล่าว