posttoday

เอกชนแนะผังเมืองกทม. เพิ่มFARสกัดคอนโดราคาพุ่ง

25 ตุลาคม 2561

ปฏิเสธไม่ได้ว่าผังเมืองมีผลกระทบกับชีวิตประจำวันของทุกคน แต่คนไทยกลับมีความรู้และความเข้าใจกับผังเมืองน้อยมาก

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ปฏิเสธไม่ได้ว่าผังเมืองมีผลกระทบกับชีวิตประจำวันของทุกคน แต่คนไทยกลับมีความรู้และความเข้าใจกับผังเมืองน้อยมาก กลุ่มที่จะศึกษามีเฉพาะคนที่มีส่วนได้ส่วนเสียเท่านั้น ซึ่งในต่างประเทศมีการตั้งหน่วยงานเทียบเท่ากับสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติเข้ามากำกับการพัฒนา

ทวีศักดิ์ เลิศประพันธ์ รองผู้ว่าฯ กรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวว่า ขณะนี้ผังเมืองของ กทม.อยู่ระหว่างการร่างครั้งที่ 4 ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2561 และจะประกาศใช้ได้ในปลายปี 2562 ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างเปิดรับฟังความคิดเห็นเพื่อให้เกิดการแก้ไข โดยรายละเอียดสำคัญของร่างผังฉบับนี้เป็นการปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่ม FAR (Floor Area Ratio) โบนัส ในเงื่อนไขใหม่ๆ การเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าสำคัญเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางจาก 500 เมตร เป็น 800 หรือ 1,000 เมตร ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และเป็นการพัฒนาให้เกิดเมืองใหม่ที่ไร้รอยต่อเพื่อเชื่อมโยงระหว่าง กทม.และปริมณฑล

ขณะเดียวกันยังส่งเสริมให้เกิดการพัฒนารอบพื้นที่สถานีระบบขนส่งมวลชนทางรางต่างๆ โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางสำคัญ อย่างเช่น สยาม ตลิ่งชัน บางหว้า ท่าพระ บางกะปิ มีการกำหนดศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่คือที่บางซื่อ ที่มีความคืบหน้าเป็นอย่างมาก ขณะที่ศูนย์กลางคมนาคมแห่งที่สองจะอยู่ที่มักกะสัน และแห่งที่สามจะอยู่ที่ตากสิน ที่อยู่ระหว่างรอการพัฒนา

พร้อมกันนี้ยังมีการส่งเสริมย่านพระราม 9 ให้เกิดเป็นพื้นที่นิวซีบีดี หรือศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ มีการส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมในหลายพื้นที่ รวมไปถึงศูนย์ชุมชนชานเมือง 8 แห่ง อาทิ มีนบุรี ลาดกระบัง ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน ตลิ่งชัน สะพานใหม่ เป็นต้น

เอกชนแนะผังเมืองกทม. เพิ่มFARสกัดคอนโดราคาพุ่ง

“ผังเมือง กทม.ฉบับใหม่นั้นยังมีแนวคิดความเป็น Compact City เพื่อให้การพัฒนาเมืองนั้นมีความกระชับมากขึ้น เนื่องจากการขยายเมืองออกไปสู่ภายนอกมากขึ้นสาธารณูปโภคหลายอย่างไม่สามารถขยายเพื่อรองรับได้ทัน โดยมีการส่งเสริมให้เกิดเมืองบริวารในย่านฝั่งธนบุรี และมีนบุรี รวมไปถึงการโอนสิทธิพื้นที่ก่อสร้างข้ามพื้นที่ได้ เช่นพื้นที่เขตอนุรักษ์ไม่สามารถก่อสร้างอาคารสูงเกินที่กำหนดได้ แต่สามารถขายสิทธิในการก่อสร้างไปยังพื้นที่อื่น เป็นต้น” ทวีศักดิ์ กล่าว

ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย กล่าวว่า ผังเมืองสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเศรษฐกิจได้ เริ่มจากการกำหนดพื้นที่เศรษฐกิจและฐานภาษี อย่างเช่น สิงคโปร์ ห้ามมีการพัฒนาที่หนาแน่นต่ำในพื้นที่ที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นเขตมั่งคั่งทางเศรษฐกิจ โดยตั้งโจทย์ว่ารัฐอยากเก็บภาษีจากพื้นที่นี้เป็นมูลค่าเท่าไรแล้วนำมาคำนวณหาเพื่อที่จะได้ภาษีเท่านั้น โดยต้องมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ปริมาณเท่าไร พร้อมกับกำหนดว่าพื้นที่นั้นจะต้องพัฒนาไม่ต่ำกว่ากี่ตารางเมตร เนื่องจากที่ดินไม่งอกเงย จึงต้องใช้ให้คุ้มค่า นอกจากนี้ควรออกแบบให้ กทม.เป็นเมืองแห่งการเดินหรือการปั่นจักรยานเพื่อให้คนมีสุขภาพที่ดีขึ้น โดยเน้นการออกแบบโครงข่ายขนส่งมวลชนเพื่อให้คนเข้าถึงได้ง่าย เพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนบุคคล

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ผังเมือง กทม.ควรจะส่งเสริมให้คนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางเข้ามาอยู่ใกล้ๆ เมืองมากขึ้น เนื่องจากผังปัจจุบันผลักดันให้คนออกไปอยู่นอกเมืองซึ่งมีต้นทุนการเดินทางที่ค่อนข้างสูง วิธีหนึ่งคือการปรับเอฟเออาร์
เพิ่มขึ้นให้สอดคล้องกับราคาที่ดิน ซึ่งจะทำให้พื้นที่ก่อสร้างเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลงเนื่องจากต้นทุนที่ดินคิดเป็นสัดส่วน 30-35% ของต้นทุนการพัฒนาโครงการ

“ผังเมืองควรจะกำหนดโหมดในการพัฒนาและจัดหาโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค ระบบความปลอดภัยให้อย่างเหมาะสม เพื่อที่รัฐบาลจะไม่เสียงบประมาณไปกับการลงทุนสิ่งเหล่านี้กระจายไปในหลายทำเล” อธิป กล่าว

สุรยุทธ ทวีกุลวัฒน์ ผู้อำนวยการใหญ่สายการเงินบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ กล่าวว่า ทำเล ห้าแยกลาดพร้าวถึงรัชโยธินจะคึกคักเป็นอย่างมากหลังจากรถไฟฟ้าบีทีเอสจะเปิดให้บริการได้ในปลายปี 2562 ปัจจุบันบีทีเอสเดินรถอยู่ 108 กม. ซึ่งใน 18 ปีที่ผ่านมามีการพัฒนาไปแล้วเฉลี่ยปีละ 6 กม. ขณะที่เซี่ยงไฮ้มีการเดินรถเฉลี่ยปีละ 40 กม. ขณะที่ผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าคนไทยมีจำนวน 10% ของประชากร ต่างจากฮ่องกงและสิงคโปร์จำนวนประชากรใช้สูงถึง 40%

“ปัจจุบันค่าเดินทางรถไฟฟ้าบีทีเอสมีโอกาสจะปรับขึ้นสูง ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาและเจรจากับหน่วยงานภาครัฐคือกระทรวงคมนาคม เพื่อจะกำหนดเป็นโซนนิ่งเหมือนในต่างประเทศ เพื่อการกำหนดโซนในการใช้บริการ” สุรยุทธ กล่าว

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ ประเทศไทย กล่าวว่า การเปลี่ยนผังสีในบางทำเลไม่ได้เพิ่มสิทธิประโยชน์มากมายจนเกิดการพัฒนา และไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินหรือราคาคอนโดถูกลงดังนั้นจึงต้องเพิ่มเอฟอาร์ อาทิ จาก 1:7 เป็น 1:12 เพื่อทำให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลง ปัจจุบันคอนโดมียูนิตเกิดขึ้นใหม่เฉลี่ยปีละ 5-6 หมื่นยูนิต/ปี ซึ่งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีคอนโดเกิดขึ้นแล้ว 5-6 แสนยูนิต เมื่อเทียบกับประชากร กทม. 10 ล้านคน โดยมีกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติโดยเฉพาะจากจีน ฮ่องกง ยังให้ความสนใจเข้ามาลงทุนจึงทำให้ตลาดคอนโดเติบโตขึ้น