เข็นกฎหมายนายหน้า รับตลาดบ้านมือสองโต

โดย อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร 

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งปี 2540 แม้ว่าในบางช่วงตลาดอาจจะซบเซาลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจและการเมืองทั้งจากภายในและต่างประเทศ โดยช่วงที่ผ่านมาตลอดกว่า 2 ทศวรรษ อสังหาริมทรัพย์ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลแทบทุกสมัย เพราะเป็นธุรกิจที่มีขนาดใหญ่สัดส่วนประมาณ 6.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ประเทศ

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ในแต่ละปีจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยถึงประมาณ 3.2-3.7 แสนหน่วย หรือมีมูลค่าประมาณ 6.5-7.5 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 45-50%

ดังนั้น อาจประมาณกันได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จึงน่าจะมีอยู่ถึงประมาณ 1.5-1.8 แสนหน่วย หรือมีมูลค่าประมาณ 2.5-3 แสนล้านบาท โดยคาดว่าด้วยข้อจำกัดด้านที่ดินที่จะนำมาพัฒนาจากราคาที่แพงขึ้นจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีการขยายตัวมากขึ้นทั้งในเขตพื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพฯ และพื้นที่ต่อเชื่อม

ทั้งนี้ พบว่าปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบมีปริมาณที่อยู่อาศัยบ้านมือสองที่สูงกว่าคอนโดมิเนียม เนื่องจากมีซัพพลายใหม่สร้างขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน โดยในปี 2560 จำนวนหน่วยการโอนบ้านแนวราบราว 2.07 แสนหน่วย หรือมูลค่าการโอนราว 4.16 แสนล้านบาท จำนวนนี้เป็นบ้านมือสอง 1.32 แสนหน่วย หรือมูลค่า 2.03 แสนล้านบาท

ขณะที่คอนโดมีจำนวนหน่วยการโอนราว 1.1 แสนหน่วย หรือมีมูลค่าการโอนราว 2.6 แสนล้านบาท จำนวนนี้คอนโดมือสองโอนราว 2.6 หมื่นหน่วย หรือมูลค่าราว 4.8 หมื่นล้านบาท

"ด้วยไลฟ์สไตล์ของคนไทยรุ่นใหม่ที่นิยมหาที่อยู่อาศัยในเมืองใกล้รถไฟฟ้าหรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพื่อลดภาระและเวลาในการเดินทางจากพื้นที่ชานเมืองเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ รวมถึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดในประเทศไทย เพราะประเทศไทยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจในภูมิภาคอาเซียน ทำให้อนุมานได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองประเภทคอนโดจะเป็นกลุ่มที่น่าจับตามอง"

วิชัย กล่าวว่า การเติบโตของตลาดอสังหาฯ มือสองทำให้เกิดตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งพบว่าปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเหมือนในต่างประเทศ โดยเป็นการเข้ามาเพื่อที่จะสร้างรายได้ โดยขาดความรู้และมีการทำงานที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณในการประกอบอาชีพนี้ และพบว่ามีจำนวนที่มากขึ้น ซึ่งอาจก่อให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อและผู้ต้องการขายอสังหาฯ

นอกจากนี้ ผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครอง รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังทำให้ภาครัฐสูญเสียรายได้ เพราะไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กำกับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้านิติบุคคลเท่านั้น

อย่างไรก็ดี กฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ที่ผ่านมาสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ผลักดันให้มีกฎหมายในการกำกับดูแลอาชีพนี้มาตั้งแต่ปี 2535 แต่ปัจจุบันยังไม่มีการบังคับใช้ ทั้งนี้บุคคลที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้าจะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมาย กฎระเบียบ การจัดทำสัญญา ความเข้าใจด้านธุรกิจ และดำเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัท ซึ่งมีสถานะเป็นเรียลเอสเตท โบรกเกอร์ เป็นหน่วยงานตัวแทนเพื่อการดำเนินการในการจัดทำสัญญาและการติดต่อประสานงาน จนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสำเร็จ ซึ่งต่างจากความเป็นจริงในปัจจุบันส่วนมากนายหน้าทำหน้าที่แค่แนะนำแต่ไม่ได้ดำเนินการในเรื่องกระบวนการในขั้นตอนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเป็นสิ่งจำเป็น ซึ่งจะเป็นเครื่องมือสำคัญในการกำหนดมาตรฐานวิชาชีพเพื่อรองรับการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ที่จะมีปริมาณการซื้อและขายมากขึ้นในอนาคต