posttoday

ตลาดบ้านหรูฮอต บิ๊กอสังหาลุยชิงแชร์

09 ตุลาคม 2561

ตลาดที่อยู่อาศัยเซ็กเมนต์ระดับกลางจนถึงบนทำเลกลางใจเมือง ยังคงเป็นที่สนใจและมีความต้องการของคนเมือง

อรวรรณ จารุวัฒะถาวร 

ตลาดที่อยู่อาศัยเซ็กเมนต์ระดับกลางจนถึงบนทำเลกลางใจเมือง ยังคงเป็นที่สนใจและมีความต้องการของคนเมือง โดยในส่วนของตลาดบ้านแนวราบระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่เป็นตลาดนิชมาร์เก็ตแม้ฐานจะไม่กว้างแต่มีกำลังซื้อที่ดีจึงเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งบิ๊กดีเวลอปเปอร์หลายรายให้ความสำคัญกับตลาดกลุ่มนี้

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสสุดท้ายปีนี้มีแนวโน้มการเติบโตดี กำลังซื้อในธุรกิจอสังหาฯ ยังมีอยู่ ทำให้สถานการณ์โดยรวมของตลาดมีสัญญาณการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะตลาดระดับบนถือว่าเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพที่สถาบันการเงินต้องการ ซึ่งนอกจากจะมีเงินสดแล้วยังเป็นกลุ่มที่มีการลงทุนต่อเนื่อง

ทั้งนี้ ล่าสุดได้เปิดตัว เดอะ พาลาสโซ่ ศรีนครินทร์ (The Palazzo Srinakarin) พัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ Masterpiece for Generations ตั้งอยู่บนพื้นที่ราว 31 ไร่ บนถนนศรีนครินทร์ จำนวน 52 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 391 ตารางเมตร (ตร.ม.) ขนาดที่ดินเริ่ม 102 ตารางวา (ตร.ว.) ราคาเริ่มต้น 29-60 ล้านบาท โดยจะเปิดพรีเซลวันที่ 17-18 พ.ย.นี้ คาดถึงสิ้นปีนี้มียอดขาย 50%

“เดอะ พาลาสโซ่ ศรีนครินทร์ เป็นคฤหาสน์หรูโมเดลใหม่เป็นโครงการแรกหลังจากไม่ได้เปิดตัวแบรนด์นี้มา 4 ปี และถือว่าแฟล็กชิประดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ที่ได้รับการออกแบบให้เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยที่พร้อมส่งมอบเป็นมรดกล้ำค่าแก่สมาชิกในครอบครัวทุกเจเนอเรชั่น” วิทการ กล่าว

การจะเลือกพัฒนาโครงการในแต่ละแบรนด์นั้น ขึ้นอยู่กับตำแหน่งของที่ดินในแต่ละแปลงในแต่ละทำเลอย่างเช่น เดอะ พาลาสโซ่ ศรีนครินทร์ ซึ่งที่ตั้งของโครงการเป็นที่ดินผืนเดียวและผืนสุดท้ายที่แวดล้อมด้วยปอดขนาดใหญ่ กับพื้นที่สีเขียวจากสวนหลวง ร.9
โครงการแก้มลิงตามพระราชดำริฯ บึงหนองบอน สวนวนธรรม และสนามกอล์ฟศรีนครินทร์

ขณะที่ซัพพลายระดับราคา 20 ล้านบาท ในโซนนี้ตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบันมี 11 โครงการ รวม 857 ยูนิต โดยที่ยอดขายราว 44% ดังนั้นด้วยทำเล ดีไซน์ และฟังก์ชั่น อีกทั้งราคาและพื้นที่ใช้สอยที่ให้เมื่อเทียบกับคู่แข่งในตลาด เชื่อว่าโครงการนี้จะได้รับการเปิดรับที่ดี

ด้านแผนธุรกิจในช่วงที่เหลือในปีนี้นั้นบริษัทมีแผนเปิดตัวอีก 18 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 3.12 หมื่นล้านบาท ในช่วงไตรมาส 4 แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 2 โครงการ มูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท บ้านเดี่ยว 6 โครงการ มูลค่า 7,840 ล้านบาท และทาวน์โฮม 10 โครงการ มูลค่า 9,390 ล้านบาท พร้อมโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา (Existing Projects) อีกกว่า 90 โครงการ ซึ่งมั่นใจว่าจะสามารถสร้างยอดขายได้เกินเป้าหมายใหม่ที่ตั้งไว้

ตลาดบ้านหรูฮอต บิ๊กอสังหาลุยชิงแชร์

สำหรับในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา บริษัทสร้างยอดขายรวมได้แล้วกว่า 3.07 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 77% ของเป้ายอดขายใหม่ที่ปรับขึ้นเป็น 3.98 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือว่าประสบความสำเร็จอย่างมาก แบ่งเป็นยอดขายจากคอนโด มูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้านบาท แนวราบมูลค่ากว่า 1.56 หมื่นล้านบาท มีสินค้ารอรับรู้รายได้มูลค่ามากกว่า 5.5 หมื่นล้านบาท เป็นโครงการแนวราบมูลค่าราวกว่า 1 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะรับรู้ทั้งหมดภายในปีนี้ และโครงการร่วมทุนคอนโดมูลค่ากว่า 4.5 หมื่นล้านบาท จะทยอยรับรู้ไปจนถึงปี 2566

วิทการ กล่าวถึงผลกระทบหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการควบคุมการปล่ยสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 และบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยการกำหนดวงเงินให้สินเชื่อลดลงเป็น 80% หรือต้องวางเงินดาวน์ในการซื้อ 20% ว่า ในส่วนของบริษัทมีผลกระทบเล็กน้อยเพราะสัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วนเพียง 2-3% และกลุ่มลูกค้าที่ซื้อส่วนใหญ่มีกำลังซื้อและใช้เงินสด ขณะที่มีกลุ่มลูกค้าในกลุ่มเวลท์ของสถาบันการเงินที่มีมูลค่าสินทรัพย์ 50 ล้านบาทขึ้นไปที่เข้ามาซื้อ ทำให้ไม่กระทบภาพรวมของบริษัท

นอกจากนี้ สัดส่วนที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่พัฒนาและอยู่ระหว่างการขายกว่า 90 โครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-7 ล้านบาท สัดส่วน 80% และการวางเงินดาวน์ของโครงการทั้งแนวราบและคอนโดอยู่ในระดับใกล้เคียงกับมาตรการใหม่ของ ธปท. คือราว 15-20% ทำให้ไม่ส่งผลกระทบต่อลูกค้าที่ซื้อโครงการของบริษัทมากนัก อย่างไรก็ดีบริษัทจะไม่เร่งการโอนในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ เพราะจะส่งผลกระทบต่อเป้าหมายยอดโอนในปี 2562 ซึ่งทำให้บริษัทจะต้องทำงานหนักและมีแรงกดดันมากขึ้น โดยปีนี้บริษัทตั้งเป้าหมายรายได้ไว้ที่ 2.81 หมื่นล้านบาท ด้านอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทในปัจจุบันยังคงทรงตัวอยู่ในระดับที่ 12-15%

“มาตรการของแบงก์ชาติที่ออกมามองว่าเป็นเรื่องดีต่อตลาดอสังหาฯ ระยะยาวที่จะเติบโตไปได้อย่างยั่งยืน และลดความร้อนแรงที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาฯ ในปัจจุบันลงได้บ้างหลังจากที่พบว่ามีการกระทำที่ส่อแววทำให้ตลาดร้อนแรงเติบโตแบบไม่ธรรมดา ซึ่งการควบคุมจะทำให้ทุกคนที่เกี่ยวข้องเข้ามาอยู่ในกรอบมากขึ้น โดยสิ่งที่น่ากังวลมากที่สุด คือ การที่สถาบันการเงินให้สินเชื่อประเภทอื่นๆ แก่ลูกค้าในการกู้บ้าน เช่น สินเชื่อส่วนบุคคลที่เข้ามาเสริมเพื่อเป็นการตกแต่งบ้าน เป็นต้น เป็นสิ่งที่ทำให้ลูกค้ามีภาระหนี้สินของลูกค้าเพิ่มขึ้น” วิทการ กล่าว

อย่างไรก็ดี มาตรการดังกล่าวไม่ได้ทำให้การทำงานของบริษัทยากขึ้นเพราะการดำเนินธุรกิจยากขึ้นทุกๆ ปี ซึ่งบริษัทจะเน้นพัฒนาโครงการและบริหารจัดการด้านการโอนให้ดี โดยมีบริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท เป็นที่ปรึกษาให้กับลูกค้าโครงการ ซึ่งหากพบว่ามีความเสี่ยง เช่น ค้างเงินดาวน์ 3 งวด ก็จะเข้าไปดำเนินการเพื่อหาผู้ซื้อรายใหม่ทันที เป็นต้น