แอล.พี.เอ็น.ปรับใหญ่ รุกตลาดแนวราบ-เช่า

โชคชัย สีนิลแท้ 

การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมยังคงรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะในไตรมาส 3 ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่บรรดาผู้ประกอบการต่างเร่งจัดแคมเปญส่งเสริมการขาย เพื่อเร่งระบายสต๊อกสินค้าประเภทพร้อมอยู่ที่ยังมีเหลือขายที่ทำให้น่าเป็นห่วง เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ เพราะตลาดอยู่ในภาวะที่ดีจะไม่เห็นแคมเปญพิเศษต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นแช่แข็งดอกเบี้ย หรืออยู่ฟรีนาน 1-2 ปี รวมไปถึงการนำโครงการที่เหลือขาย 10-20 โครงการของผู้ประกอบการมาจัดแคมเปญถือว่าในช่วงโลว์ซีซั่นของการขาย

โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาส 3 ไม่ค่อยดีนัก แต่จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาส 4 คาดว่าจะดีขึ้นเนื่องจากเป็นช่วงใกล้จะมีการเลือกตั้งใหญ่ในปี 2562 ทำให้คนเริ่มมีความหวังในอนาคตมากขึ้น ส่งผลให้ความมั่นใจเริ่มกลับมา

แต่ปัจจุบันปัจจัยลบเรื่องการปล่อยสินเชื่อที่สถาบันการเงินหลายแห่งปล่อยกู้ให้ไม่เต็มวงเงินกู้หรือลดเพดานวงเงินกู้ลง เนื่องจากธนาคารพาณิชย์อยู่ในสถานการณ์ที่โดนบีบจากธนาคารแห่งประเทศไทย จากปัญหาหนี้ภาคครัวเรือน ซึ่งธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้สินเชื่อรายย่อยไม่เต็มวงเงินหรือต่ำกว่า 80% แล้วเพื่อเป็นการลดความเสี่ยง จึงทำให้คอนโดในระดับกลาง-ล่างทำตลาดได้ยากขึ้น

ทั้งนี้ บริษัทประเมินภาพรวมตลาดปี 2562 น่าจะดีกว่าปีนี้จะเห็นได้ชัดในช่วงอย่างน้อย 6 เดือนแรก เนื่องจากรัฐบาลปัจจุบันมีการเตรียมความพร้อมหลายๆ ด้าน โดยมองว่าปัจจุบันการเมืองหรือการแบ่งฝักแบ่งฝ่ายแล้วเกิดความรุนแรงทางการเมืองจะยังไม่เกิดขึ้นในระยะเวลาสั้น หรืออาจจะเกิดขึ้นหลังจากผ่านการเลือกตั้งไปแล้ว 1 ปี

“เวลานี้ต้องยอมรับตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มล้นตลาด จะมีใครเถียงบ้างว่าไม่ล้น ถ้าไม่ล้นคงไม่ต้องนำโครงการไปขายกับกลุ่มลูกค้าชาวจีนและกลุ่มลูกค้าชาวจีนส่วนใหญ่จะเป็นนักเก็งกำไรจากการลงทุน” โอภาส กล่าว

นอกจากนี้ ตลาดโครงการแนวสูงที่แข่งขันกันรุนแรง ทำให้บริษัทต้องหันไปเพิ่มสัดส่วนรายได้จากโครงการแนวราบเพิ่มมากขึ้น จากในปีนี้อยู่ที่ประมาณ 20% หรือ 2,000 ล้านบาท ในปีหน้าจะเพิ่มขึ้นเป็น 30-40% หรือประมาณ 4,000 ล้านบาท โดยจะพัฒนาบ้านระดับพรีเมียม ราคายูนิตละ 15 ล้านบาทขึ้นไป และกลุ่มบ้านสแตนดาร์ดระดับราคา 10 ล้านบาท บวกลบในรูปแบบทาวน์โฮม จากปัจจุบันบริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ในคอนโดหรือแบ็กล็อกมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ที่คาดว่าจะทยอยรับรู้รายได้ภายใน 3 ปี ส่วนแนวราบมีแบ็กล็อกอยู่ 2,000 ล้านบาท

สำหรับไตรมาส 4 มีแผนจะเปิดโครงการใหม่ 4 โครงการ 1.ทำเลนราธิวาส-รัชดาฯ พัฒนาเป็นโครงการรูปแบบมิกซ์โปรดักต์ มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท 2.ทำเลสุขุมวิทใกล้ซอย 62 พัฒนาเป็นคอนโดโลว์ไรส์ มูลค่า 500 ล้านบาท และ 3.ทำเลงามวงศ์วาน มูลค่า 1,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทยังนำโครงการลุมพินีทาวน์ชิป จำนวน 16 อาคารต่ออาคารเฉลี่ย 200 ยูนิต มาปล่อยเช่า ค่าเช่าต่อเดือน 5,500-6,000 บาท โครงการนี้บริษัทพัฒนาคอนโดจำนวน 50 อาคาร ขายไปได้แล้วคิดเป็นมูลค่า 5,000 ล้านบาท เหลือขาย 2,000 ล้านบาท ขณะเดียวกันจะเปิดขายอาคารสำนักงาน ในโครงการลุมพินีวิภาวดีพาร์ค-จตุจักร ซึ่งพัฒนาเป็นคอนโดและอาคารสำนักงานให้เช่าและขาย อัตราค่าเช่า 700 บาท/ตารางเมตร หากจะซื้อคิดราคาตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 1 แสนบาท มีเนื้อที่รวม 2.5 หมื่น ตร.ม.

ขณะเดียวกันบริษัทจะเปิดขายอาคารสำนักงาน โครงการลุมพินีวิภาวดีพาร์ค-จตุจักร ซึ่งพัฒนาเป็นคอนโดและอาคารสำนักงานให้เช่าและขาย โดยอาคารเอจะเป็นตึกเช่า คิดอัตราค่าเช่า 700บาท/ตร.ม. ส่วนอาคารบีจะขายคิดราคา ตร.ม.ละ 1 แสนบาท มีเนื้อที่รวม 2.5 หมื่น ตร.ม. โดยมีพื้นที่สำหรับการขาย 1 หมื่น ตร.ม. คิดเป็นมูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาท ซึ่งในพื้นที่สำนักงานบริษัทมีแผนจะร่วมมือกับบริษัทต่างชาติเพื่อทำพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ในปี 2561 นี้บริษัทตั้งเป้าหมายมียอดขายรวมอยู่ที่ 1.8 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็น ยอดขายจากโครงการคอนโด 1.4 หมื่นล้านบาท และยอดขายจากโครงการแนวราบ 4,000 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 9 เดือนแรก (ม.ค.-ก.ย.) บริษัทมียอดขายรวม 1.4 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นคอนโด 1 หมื่นล้านบาท แนวราบ 4,000 ล้านบาท ส่วนเป้ารับรู้รายได้ปีนี้อยู่ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท มาจากคอนโด 1 หมื่นล้านบาท แนวราบ 2,000 ล้านบาท และรายได้จากบริการและเช่า 1,000 ล้านบาท

เหล่านี้คือการปรับตัวอย่างต่อเนื่องเพื่อสอดรับกับกลยุทธ์ปีแห่งการปรับเปลี่ยน (Year Of Shift) เพื่อให้เป็นองค์กรอสังหาฯ ที่เติบโตได้อย่างยั่งยืนท่ามกลางการแข่งขันที่ทวีความรุนแรง