อานิสงส์ผังเมืองใหม่ ขยับเพิ่มทำเลทอง

ผังเมืองฉบับใหม่ที่จะถูกนำมาใช้ในปลายปี62 มีการปรับปรุงให้ทันสมัยสอดคล้องกับการขยายตัวของเมืองและการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า ก่อให้เกิดทำเลเด่นหลายพื้นที่

*********************************

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

การวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ก้าวหน้าเป็นอย่างมาก ทั้งนี้คาดว่าจะมีการใช้ผังเมืองฉบับใหม่ในปลายปี 2562 แน่นอนว่าการปรับปรุงผังเมืองในแต่ละครั้งย่อมส่งผลต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินในโซนพื้นที่ต่างๆ เปลี่ยนแปลงไม่มากก็น้อย เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองในอนาคต

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่จะทันสมัยและสอดคล้องกับสภาพพื้นที่ปัจจุบันที่มีการเปลี่ยนแปลงไปเป็นอย่างมาก เนื่องจากการขยายตัวของเมืองและการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายใหม่

ทั้งนี้ ทำเลเด่นหลังจากผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ประกาศใช้มีอยู่หลายโซน เช่น ย่านลาดพร้าวที่ผังเมืองใหม่จะเปลี่ยนจากผังสีเหลืองหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.1-ย.5 เป็นสีส้มหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6-ย.10 เนื่องจากปัจจุบันถนนลาดพร้าวช่วงต้นๆ ถึงช่วงโชคชัย 4 กำหนดเป็นพื้นที่สีส้ม ส่วนใหญ่กำหนดให้ก่อสร้างคอนโดได้ไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) เป็นหลัก และถนนต้องกว้าง 6 เมตรขึ้นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารด้วย

ขณะที่มียกเว้นบางบริเวณที่จะก่อสร้างคอนโดเกิน 1 หมื่น ตร.ม. คือ ในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า โดยถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไป และนอกระยะ 500 เมตรถนนต้องกว้างถึง 30 เมตร ซึ่งทำได้ยากเพราะถนนส่วนใหญ่กว้างไม่ถึง 30 เมตร ยกเว้น ถนนลาดพร้าว สถานีรถไฟฟ้าในทำเลนี้มี 3 สถานี คือ สถานีรัชดาฯ-ลาดพร้าว สถานีภาวนา และสถานีโชคชัย 4 ซึ่งแทบจะหาที่ดินไม่ได้แล้วโอกาสพัฒนาใหม่จึงมีน้อย

สำหรับทำเลที่ดูเหมือนจะพัฒนาได้มากกว่าลาดพร้าว คือ ย่านถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วน) รวมทั้งถนนประเสริฐมนูกิจ (เกษตรฯ-นวมินทร์) ที่ปัจจุบันเป็นทำเลขายบ้านเดี่ยวราคาแพง 20-50 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 4-8 ล้านบาท รวมทั้งการพัฒนาโครงการคอนโด ราคาประมาณ 1 ล้านกว่าบาท แต่พื้นที่ย่านนี้ถูกผังเมืองกำหนดให้เป็นเพียง ย.4 ดังกล่าวจึงพัฒนาไม่ได้มากนัก

อย่างไรก็ดี รถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะเป็นตัวช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านลาดพร้าว บางกะปิได้อย่างมาก รวมทั้งพื้นที่ต่อเนื่องแถวสุขาภิบาล 1, 2, 3 ศรีนครินทร์ รวมทั้งย่านถนนรามคำแหงที่มีรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยปัจจุบันมีการเปิดขายคอนโดราคาล้านกว่าบาท หรือราคาเฉลี่ย 5-8 หมื่นบาท/ตร.ม. หลายโครงการ ช่วงจากแยกลำสาลีต่อเนื่องไปจนถึงศรีนครินทร์ แยกพัฒนาการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีส้มประเภท ย.6 ยกเว้นไข่แดงบริเวณสถานีหัวหมากที่เป็นพื้นที่สีแดงประเภท พ.3 พื้นที่ช่วงนี้โอกาสจะพัฒนาได้มาก เพราะยังมีที่ดินเหลืออยู่พอควรและราคาที่ดินก็ยังไม่แพง ติดถนนใหญ่ตารางวาละ 1 แสนกว่าบาท ส่วนในซอยยังมีตารางวาละ 5-8 หมื่นบาท แต่ต้องไม่เลยเขตผังเมือง ย.6

ในส่วนทำเลย่านช่วงต้นรัชดาฯ-ลาดพร้าว ไปจนถึงบางกะปิ มีแนวโน้มเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลักตามขนาดที่ก่อสร้างได้ แยกตามทำเลต่างๆ ตามสีผังเมือง ราคาที่ดินติดแนวรถไฟฟ้าจะสูงกว่าในซอยกว่าครึ่ง อย่างไรก็ดี ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่ครบกำหนดในปี 2561 ภาคเอกชนเสนอให้มีการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าเป็นหลัก และกฎหมายต้องเอื้อ เนื่องจากปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง คือที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นน้อย แต่คาดการณ์ว่า หากผังเมืองให้ที่จะมีการเปลี่ยนแผน ทำเลย่านนี้คงมีการปรับเปลี่ยนผังเมืองใหม่ ให้สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้มากขึ้น และจะส่งผลโดยตรงต่อราคาที่ดินย่านนี้ให้ปรับตัวสูงขึ้นเช่นเดียวกัน

สำหรับโซนถนนเกษตร-นวมินทร์ที่จะเปลี่ยนจากสีเหลืองเป็นสีส้มเช่นเดียวกัน ซึ่งจะช่วยให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวถนนนี้อีกมากมายในอนาคต เพราะว่าการใช้ประโยชน์ตามผังสีส้มนั้นสามารถพัฒนาอะไรได้มากกว่าสีเหลือง และเชื่อว่าเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ในพื้นที่ทั้งกลุ่มทีซีซี และ เค.อี.แลนด์ เฝ้ารอการเปลี่ยนแปลงนี้

อีกทั้งในพื้นที่ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทา (วัชรพล-พระโขนง-สะพานพระราม 9-ท่าพระ) คาดว่าจะเริ่มดำเนินการภายใน 3-5 ปี และบนถนนเกษตร-นวมินทร์ยังอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลที่มีความชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ปัจจัยเหล่านี้จะทำให้พื้นที่มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น แต่สุดท้ายแล้วต้องรอดูเมื่อผังเมืองประกาศใช้ตอนปลายปีหน้าอีกที อนาคต ซึ่งหากผังเมืองย่านนี้มีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากเดิมเป็นผังสีเหลืองเป็นสีส้มแล้ว คาดว่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาลงทุนอาคารขนาดใหญ่ย่านนี้มากยิ่งขึ้น

ภัทรชัย กล่าวว่า อีกย่านที่น่าจับตาคือย่านตลิ่งชัน ที่เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินจากเขียวลายเปลี่ยนสีเหลือง ซึ่งย่านดังกล่าวปัจจุบันถึงแม้ว่าจะมีถนนพระเทพตัดใหม่ตัดผ่านซึ่งทำให้ที่ดินย่านดังกล่าวเจริญขึ้น แต่ติดอยู่ที่ผังเมืองที่ยังเป็นสีเขียวลาย ที่ส่งผลให้ย่านนี้พัฒนาได้เฉพาะบ้านเดียวเกิน 100 ตารางวา หากมีการปรับผังเมืองในอนาคตเราจะได้เห็นบ้านจัดสรรประเภทอื่นๆ เช่น บ้านเดี่ยวขนาดเล็ก บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ ที่จะถูกพัฒนาขึ้นในอนาคตหากมีการปรับแปลนผังการใช้ประโยชน์

นอกจากนี้ พบว่าผังเมืองใหม่จะมีการปรับผังการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการรองรับความเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ การค้า และบริการ ตัวอย่างของพื้นที่ตั้งแต่ฝั่งตรงข้ามศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ยาวไปถึงแยกพระราม 9-รัชดาฯ มีการเปลี่ยนผังการใช้ประโยชน์จากสีน้ำตาลเป็นสีแดงหรือพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งจะทำให้ย่านนี้ใช้ประโยชน์ในที่ดินได้มากขึ้น

ด้านผู้ประกอบการจะต้องคำนึงถึงดีมานด์และซัพพลายของสินค้าที่จะพัฒนาด้วย เนื่องจากทราบกันดีว่า ทำเลย่านดังกล่าวจะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ของกลุ่มทีซีซี กรุ๊ปถึง 2 โครงการ มีพื้นที่รวม 2.15 ล้าน ตร.ม. รวมถึงที่ดินขนาดใหญ่ของกลุ่มจีแลนด์ ย่านพระราม 9 ที่ปัจจุบันบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา เข้าไปซื้อหุ้น ซึ่งถือว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่มาก ซึ่งหากจะพัฒนาโครงการอื่นๆ ในพื้นที่อีกผู้ประกอบการจะต้องศึกษารูปแบบการลงทุนให้รอบคอบ

อย่างไรก็ดี การปรับผังเมืองจะช่วยปลดล็อกปัญหาในบางพื้นที่ อีกทั้งยังเป็นการเปิดโอกาสใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประโยชน์คุ้มค่าสูงสุด รวมถึงเพิ่มทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยได้มากยิ่งขึ้น