ภูเก็ตคึกรอบใหม่ ได้แรงหนุนทุนต่างชาติ

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

จากการเปิดตัวบิ๊กโปรเจกต์ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ที่เตรียมเปิดตัวโครงการ เซ็นทรัล เฟสติวัลภูเก็ต เฟส 3 ในเดือน ก.ย.นี้ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 2 หมื่นล้านบาท บนเนื้อที่ 136 ไร่ พื้นที่โครงการมากถึง 4 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) และแผนพัฒนาโครงการ บลูเพิร์ล ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ของบริษัท เดอะ มอลล์ กรุ๊ป มีขนาดเนื้อที่รวมประมาณ 150 ไร่ พื้นที่ทั้งหมดของโครงการอยู่ที่ 6.5 แสน ตร.ม. ใช้งบลงทุนราว 1 หมื่นล้านบาท เป็นแรงหนุนสำคัญที่ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่โดยรอบได้รับความสนใจทั้งจากผู้ประกอบการที่เตรียมจะพัฒนาโครงการใหม่ รวมไปถึงอานิสงส์จากการเติบโตของการท่องเที่ยวและแผนการพัฒนาโครงการพื้นที่ฐานอีกหลายโครงการจากภาครัฐที่ขยายตัว อย่างต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า จากการเก็บข้อมูล อุปทานคอนโดที่เปิดขายใหม่ใน จ.ภูเก็ต พบว่าในช่วงปี 2555-2556 มีคอนโดเปิดขายใหม่ใน จ.ภูเก็ต เป็นจำนวนมาก โดยในปี 2555 มีอุปทานเปิดขายใหม่สูงถึง 6,429 หน่วย ปี 2556 อีกประมาณ 5,545 หน่วย เนื่องจากในช่วง 2 ปีดังกล่าวมีผู้ประกอบการรายใหญ่ จากกรุงเทพฯ เข้าไปพัฒนาคอนโดในพื้น จ.ภูเก็ต กันเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นแสนสิริ และศุภาลัย เป็นต้น แต่หลังจากปี 2556 คอนโดที่เปิดขายใหม่แต่ละปีใน จ.ภูเก็ต มีเพียงปีละ 2,000-3,000 หน่วย/ปีเท่านั้น

ทั้งนี้ พบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ในพื้นที่ จ.ภูเก็ตแล้วมากกว่า 10 โครงการ ประมาณ 2,177 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก บวกกับโครงการการลงทุนจากภาครัฐและเอกชนในท่องถิ่นซึ่งจะเป็นแรงผลักดันที่สำคัญ ซึ่งคาดการณ์ว่าในปี 2561 นี้จะมีคอนโดเปิดขายใหม่สูงถึง 3,500 หน่วย

คอนโดในพื้นที่ จ.ภูเก็ต ณ ไตรมาส 2 ปี 2561 พบว่าจำนวนคอนโดที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 19,345 หน่วย ปัจจุบันขายไปแล้วกว่า 14,895 หน่วย หรือ 77% เหลือขายอยู่ในตลาดประมาณ 4,450 หน่วย หรือประมาณ 23% จากข้อมูลจะเห็นว่าหน่วยเหลือขายคอนโดใน จ.ภูเก็ต มีแนวโน้มลดลง อย่างต่อเนื่องและลดลงมากที่สุดในปี 2559 ที่เหลือขายในตลาดเพียง 3,034 หน่วย

ขณะที่ในช่วงปี 2560-ไตรมาส 2 ปี 2561 มีคอนโดจำนวนมากที่เปิดขายใหม่ใน จ.ภูเก็ต จึงทำให้หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่จะพบว่าในเขตพื้นที่ อ.เมืองภูเก็ต มีอัตราการขายที่สูงที่สุดอยู่ที่ประมาณ 81% เนื่องจากโครงการที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมานานแล้ว ซึ่งมีเพียง 1 โครงการเท่านั้นที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา คือ แสนสิริ เปิดตัวโครงการ เดอะ เบส เซ็นทรัล-ภูเก็ต ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัลภูเก็ต เฟส 3 ประมาณ 590 หน่วย ราคาเฉลี่ยประมาณ 9 หมื่นบาท/ตร.ม. มูลค่าโครงการ 1,660 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับทั้งจากกลุ่มลูกค้าชาวไทยและชาวจีนเป็นอย่างมาก ซึ่งสามารถปิดการขายได้ช่วงสัปดาห์แรกของการเปิดการขายเท่านั้น

สำหรับคอนโดใน จ.ภูเก็ต ที่ขายดีที่สุดอยู่ในช่วงระดับราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาคือในช่วงราคา 1-2 ล้าน ส่วนใหญ่คอนโดที่ระดับราคาในช่วง 1-2 ล้านบาท จะเป็นคอนโดใจกลางเมืองที่เปิดขายในช่วงเวลา 4-5 ปีที่ผ่านมา และยังเหลือขายอยู่ในตลาด และจากข้อมูลยังพบว่าคอนโดระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท และเกิน 10 ล้านบาท ก็เป็นอีกช่วงราคาที่ค่อนข้างขายดี โดยโครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเป็นอย่างมาก หากมองที่ราคาขายต่อตารางเมตรจะพบว่าราคาในช่วง 8 หมื่น-1.3 แสนบาท /ตร.ม. เป็นช่วงที่ได้รับความนิยม

ด้านทำเลที่ขายดีส่วนใหญ่จะอยู่ในหาดสุรินทร์ กมลา บางเทา และบริเวณโดยรอบศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัลภูเก็ต ถือว่าเป็นทำเลที่โดดเด่นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา โดยโครงการทั้ง 4 ทำเลดังกล่าวเน้นการขายแบบการันตีค่าเช่าโดยมีทั้ง 5% 3 ปี และ 7% 3 ปี แตกต่างกันไป ส่วนใหญ่ทุกโครงการมียอดขายในส่วนของต่างชาติ 49% ค่อนข้างจะเต็มทุกโครงการ แต่หากมีลูกค้าชาวต่างชาติสนใจเพิ่มเติมก็จะขายแบบเช่าระยะยาวแบบ 30 + 30 + 30 ปี เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายที่เพิ่มขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ

ปัจจุบันภาพรวมตลาดอสังหาฯ จ.ภูเก็ตนั้นมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวเข้ามา ใน จ.ภูเก็ต มากกว่า 13 ล้านคน ธุรกิจโรงแรม สร้างรายได้ปีที่ผ่านมากว่า 4.2 หมื่นล้านบาท โดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาใน จ.ภูเก็ต มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยเฉพาะจีน รัสเซีย ออสเตรเลีย ตะวันออกกลางและเอเชียตะวันออก