อี-คอมเมิร์ซเปิดศึก ชิงพื้นที่โกดัง-สำนักงาน

โดย..โชคชัย สีนิลแท้

การเติบโตอย่างรวดเร็วของธุรกิจอี-คอมเมิร์ช ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มโลจิสติกส์ ได้แก่ โกดังและศูนย์กระจายสินค้า กลายเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงมากขึ้นทั่วโลก รวมถึงอาเซียนและประเทศไทย โดยมีแนวโน้มว่าความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากบริษัทบริการรับส่งสินค้าและบริษัทผู้จำหน่ายสินค้าออนไลน์ที่จำเป็นต้องใช้โกดังและศูนย์กระจายสินค้า จะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รองรับกลุ่มโลจิสติกส์มากขึ้น

ตามการรายงานจาก บริษัท เจแอลแอล ที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เปิดเผยว่า ความต้องการอสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้นตามการเติบโตอย่างรวดเร็วของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซ โดยในปีที่ผ่านมามูลค่าการซื้อขายสินค้าออนไลน์ในไทยมีสัดส่วนคิดเป็น 1.9% ของมูลค่าการซื้อขายสินค้าที่เกิดขึ้นทั้งหมด ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2558 ที่มีสัดส่วนเพียงไม่ถึง 1% นอกจากนี้ยังมีการคาดการณ์ด้วยว่าภายในปี 2568 ปริมาณการซื้อขายสินค้าทางออนไลน์ในไทยจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 5.5% ของมูลค่าการซื้อขายสินค้าทั้งหมด คิดเป็นอัตราการขยายตัวเพิ่มเฉลี่ย 29% ต่อปี

ทั้งนี้ ข้อมูลจาก บริษัท ดับบลิวเอชเอ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์รายใหญ่ที่สุดของไทย ระบุว่า นับตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา กลุ่มผู้ให้บริการ 3PL (Third Party Logistics) หรือบริษัทผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ในทุกกิจกรรม เช่น ดีเอชแอล และเคอรี่โลจิสติกส์ ซึ่งให้บริการอำนวยความสะดวกในการจัดส่งสินค้าที่มีการซื้อขายทางออนไลน์ไปถึงผู้ซื้อที่เป็นบุคคลทั่วไปหรือองค์กรบริษัท มีความต้องการใช้โกดังสินค้าเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% ขณะเดียวกันพบว่าบริษัทผู้จำหน่ายสินค้าออนไลน์เอง อาทิ ลาซาด้า และช้อปปี้เริ่มมีการเช่าโกดัง/ศูนย์จัดกระจายสินค้าในนิคมโลจิสติกส์ไว้เป็นของตัวเองด้วยเช่นกัน

ทรัพยากร แสนสุขทวีทรัพย์ หัวหน้าฝ่ายบริการอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ เจแอลแอล กล่าวว่า จากการเติบโตของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซ นโยบายของภาครัฐและการลงทุนต่างๆ เพื่อผลักดันการสร้างเขตส่งเสริมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ซึ่งจะทำให้อุตสาหกรรมที่สร้างมูลค่าเพิ่มสูงขยายตัวเร็วขึ้น จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่หนุนให้ความต้องการใช้อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์เติบโตในอนาคต โดยเชื่อว่าทั้งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการด้านโลจิสติกส์ที่มีอยู่ในปัจจุบันจะได้รับประโยชน์

ในขณะเดียวกัน เริ่มมีนักลงทุนแสดงความสนใจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มากขึ้น ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากการเข้าซื้อหุ้นส่วนใหญ่ของไทคอน โดยเฟรเซอร์ส แอสเซ็ทส์ บริษัทร่วมทุนระหว่างทีซีซี แอสเซ็ทส์ และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์

อย่างไรก็ดี ยังต้องรอดูต่อไปว่าจะมีผู้เล่นรายใหม่ๆ ที่จะสามารถแทรกตัวเข้ามาในตลาดที่ครองไว้อย่างเหนียวแน่น โดยผู้เล่นรายปัจจุบันได้หรือไม่ ทั้งนี้ดับบลิวเอชเอและไทคอน รวมถึงกองทุนและกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของทั้งสองบริษัทมีอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์รวมกันคิดเป็นสัดส่วนมาก 70% ของซัพพลายทั้งหมดในตลาด

“ในอนาคตเชื่อว่าโกดังหรือศูนย์กระจายสินค้าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่มีนักลงทุนสนใจซื้อเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากบริษัทผู้จำหน่ายสินค้าออนไลน์มีความต้องการเช่าพื้นที่โกดังสินค้า/ศูนย์กระจายสินค้ามากขึ้น ซึ่งบริษัทต่างๆ เหล่านี้มีการลงทุนสูงในการวางระบบบริหารจัดการด้านต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในโกดังหรือศูนย์กระจายสินค้าที่ตนเช่า ดังนั้นจึงจำเป็นต้องทำสัญญาเช่าระยะยาวเพื่อให้เกิดความคุ้มค่าการลงทุน ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถมีรายได้สม่ำเสมอ” ทรัพยากร กล่าว

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า แนวโน้มการใช้ตลาดอาคารสำนักงานของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซในประเทศไทยมีมา 1-2 ปีแล้ว และจะมีธุรกิจอี-คอมเมิร์ซรายใหม่ๆ เข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยไม่จำเป็นที่จะต้องสร้างแบรนด์สินค้า แต่หาพื้นที่เป็นสต๊อกเพื่อจัดเก็บสินค้า รวมไปถึงพื้นที่ที่ใช้เป็นอาคารสำนักงาน โดยพื้นที่ใช้จะเป็นสำนักงานเกรดบีและซี อัตราค่าเช่า 500-700 บาท/ตารางเมตร

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซส่วนใหญ่ต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดบีและซีที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 3,000 ตารางเมตร และต้องเป็นอาคารที่ใกล้จุดเชื่อมต่อการเดินทาง โดยยังมีธุรกิจอี-คอมเมิร์ซที่จะเข้ามาในไทยที่เป็นธุรกิจขนาดใหญ่มาจากสิงคโปร์ ยุโรป และสหรัฐอเมริกา

ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซ ถือว่าเป็นอุตสาหกรรมหนึ่งที่ผลักดันให้ตลาดอาคารสำนักงานเติบโต ขณะที่พื้นที่ของสำนักงานในปัจจุบันนั้นยังไม่เพียงพอกับความต้องการ