โซนเด็ด ทำเลอนาคต ดีกรีโซนดิจิทัล

  • วันที่ 03 ก.ย. 2561 เวลา 17:45 น.

โซนเด็ด ทำเลอนาคต ดีกรีโซนดิจิทัล

โดย..ธนาคารเกียรตินาคิน

ศักยภาพพื้นที่

จะมีโซนไหนบ้างที่มีศักยภาพในการอยู่อาศัยเท่านี้ นี่คือพื้นที่ที่อยู่ระหว่างรถไฟฟ้า 3 สาย ไม่ว่าจะอยู่ตรงไหนก็ใกล้รถไฟฟ้าไปหมด จะเดินทางไปทิศไหนในระยะไม่เกิน 2 กม. จะเจอรถไฟฟ้าแน่นอน นั่นคือพื้นที่บริเวณเขตพระโขนงและเขตบางนา นับตั้งแต่บริเวณอ่อนนุชถึงแยกบางนาไปทางทิศตะวันออกไปจนถึงถนนศรีนครินทร์ โดยรถไฟฟ้าที่อยู่รอบพื้นที่นี้ ได้แก่ 1.รถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่เปิดใช้ปัจจุบันและจะมีส่วนขยายแบริ่ง-สมุทรปราการ เปิดใช้ปลายปี 2561 เสริมจำนวนผู้โดยสารอีกมหาศาล 2.รถไฟฟ้าสายสีเหลือง เพิ่มการเดินทางไปตะวันออกของกรุงเทพฯ Mono Rail ลาดพร้าว-สำโรง 23 สถานี 30 กม. แล้วเสร็จปี 2564 ปัจจุบันเริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว 3.รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน เสริมการเดินทางไปสนามบินสุวรรณภูมิ และเพิ่มศักยภาพถนนบางนา-ตราด เป็นรถแบบ Light Rail 12 สถานี 15.3 กม. ปัจจุบันอยู่ระหว่างการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ จากปัจจัยการพัฒนารถไฟฟ้า 3 เส้นทางในพื้นที่เดียว ส่งผลทำให้เป็นการเปิดหน้าดินสำหรับพัฒนาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก

แหล่งจับจ่ายใช้สอย

ที่มีหลายแห่งอยู่แล้วอย่างเช่น W District, Lotus Onnut, One Udom Suk, Central Bangna, Little Walk, Seacon Square, ตลาดนัดรถไฟ, Paradise Park ที่ปัจจุบันรองรับคนมาใช้บริการกันอย่างหนาแน่นและจะมีเปิดเพิ่มในอนาคตอีกมาก โดยที่ไม่ได้เปิดแบบธรรมดา แต่จะเป็นการเปิดที่ใหญ่ระดับเอเชียกันเลย นั่นคือ True Digital Park ที่จะเป็นดิจิทัลพาร์คที่เมื่อสร้างเสร็จจะใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ พื้นที่มากกว่า 7.7 หมื่น ตร.ม. สร้างเสร็จภายในปี 2018 ที่จะประกอบไปด้วยพื้นที่ 4 โซน คือ 1.Co-working Space 2.Enterprise Space 3.Innovation Space 4.Events and Business Services ที่ใครๆ ก็ต่างอยากมาอยู่โซนนี้ และที่จะพลาดไม่ได้เลยคือ Bangkok Mall ที่หลายๆ คนที่อยู่ในโซนนี้รอคอย ที่จะเป็นศูนย์การค้าใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ดิน 100 ไร่ มูลค่าการลงทุน 2 หมื่นล้านบาท พื้นที่ 6.5 แสน ตร.ม. ใหญ่กว่าสยามพารากอน 3 เท่า สวนน้ำ 2 หมื่น ตร.ม. สวนสนุก 3 หมื่น ตร.ม. Exposition Hall 1.5 หมื่น ตร.ม. และที่ดินติดๆ กันของ CHATRIUM กลุ่ม City Realty ตระกูลโสภณพนิชเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ที่ได้จับจองที่ดินตรงนี้ไปแล้ว เตรียมโครงการพัฒนา อาคารสูง 40 ชั้น 3 อาคาร อาคารสูง 52 ชั้น 1 อาคาร โรงแรม 498 ยูนิต คอนโดมิเนียม 664 ยูนิต และพื้นที่อาคารสำนักงาน

การใช้ประโยชน์ที่ดิน

บริเวณนี้การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ ย.6, ย.7 (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาปานกลาง) พ.3 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) ดีที่สุดคือ พ.3 ได้ FAR สูงสุด, OSR ต่ำสุด, รองลงมาคือ ย.7 และ ย.6 และในพื้นที่นี้ยังได้รับสิทธิพิเศษรอบสถานีรถไฟฟ้ารัศมี 500 เมตรอีกด้วย ในการก่อสร้างได้มากกว่า 1 หมื่น ตร.ม. ซึ่งมีโอกาสในการพัฒนาคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก

ด้วยศักยภาพด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการเดินทางสะดวกด้วยทางด่วน รถประจำทาง หรือรถไฟฟ้า การเจริญเติบโตและการเข้ามาของเมกะโปรเจกต์ต่างๆ และเอื้อต่อการอยู่อาศัยของคนหลายระดับ และราคาที่ดินในโซนนี้ที่ยังสามารถนำมาพัฒนาได้อีก ดังนั้นโซนนี้จึงไม่ควรมองข้ามในการพัฒนา

ฟันธงจะซื้อที่ดินตรงไหนดี ถ้าต้องการพัฒนาคอนโดแบบไม่ต้องทำวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ)

ควรมองหาซื้อที่ดินให้ได้ขนาดตั้งแต่ 200 ตร.ว.ขึ้นไป ติดถนนสาธารณะ กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร และหน้าที่ดินต้องกว้าง 6 เมตร จึงจะสามารถสร้างอาคารได้ 4,000 ตร.ม. (เป็นอาคาร 8 ชั้น 79 ยูนิต) *กรณีเป็นที่ดินใหญ่ควรสร้างเป็นอาคาร 8 ชั้น หลายอาคารใน 1 โครงการ หรือแบ่งที่ดินเพื่อแยกย่อยเล็กลงและแบ่งเป็นหลายโครงการ

รูปแบบโครงการ Low Rise Condo ขนาดห้อง 25-35 ตร.ม. ราคาขายคอนโด 7 หมื่น-1 แสนบาท/ตร.ม. ราคาที่ดิน 6 หมื่น-2.5 แสนบาท/ตร.ว. แต่สุดท้ายถ้าต้องการสร้างมากกว่า 23 เมตร สิ่งที่ไม่ควรลืมคือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ที่ต้องดูคือ ถนนต้องกว้าง 10 เมตร จึงจะสามารถสร้างได้เกิน 23 เมตร ซึ่งจะสามารถสร้างได้กี่ชั้นก็แล้วแต่ระยะ Setback และหน้ากว้างที่ดินที่ต้องมากกว่า 12 เมตรด้วย

ข่าวอื่นๆ