อสังหาชานเมืองพุ่ง คอนโดไม่เกิน 3 ล้านฮอต

  • วันที่ 29 ส.ค. 2561 เวลา 06:37 น.

อสังหาชานเมืองพุ่ง คอนโดไม่เกิน 3 ล้านฮอต

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร     

          ตลาดคอนโดมิเนียม มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะปัจจัยสำคัญคือ ที่ดินหายากทำให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาในการพัฒนาสินค้าให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของ ผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายแต่ละทำเล

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เปิดเผยว่า ช่วงหลายปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมีอัตราการเติบโตของอุปทานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี และราคาจะปรับเพิ่มสูงขึ้น 8-12% ต่อปี ขณะที่ความต้องการคอนโดในกรุงเทพฯ พบว่า สัดส่วนคนไทยที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงมีมากกว่า 80% ในส่วนของดีมานด์และซัพพลายระดับราคา 1.5-3 ล้านบาท ยังเป็นกลุ่มใหญ่มีสัดส่วนถึง 70% ซึ่งมองว่ายังมีกำลังซื้อและสามารถซื้อได้ ด้านซัพพลายในตลาดที่ยังมีอยู่มาก เช่น พระโขนง อ่อนนุช เป็นต้น

อย่างไรก็ดี ในช่วง 1-2 ปีนี้จะเห็นได้ว่าเริ่มมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติมากขึ้น โดยจะซื้อผ่านนายหน้าเป็นหลัก ซึ่งการซื้อก็เพื่อการลงทุนทั้งในแบบระยะสั้นและระยะยาว เพื่อปล่อยเช่า เพราะคาดหวังในผลตอบแทนรายปีและจากราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นของคอนโดแม้ในความเป็นจริงแล้ว ราคาค่าเช่า ไม่ได้เติบโตในอัตราส่วนเดียวกับราคาขายของคอนโด

ทั้งนี้ ในระยะยาวนักลงทุนน่าจะหวังผลกำไรจากราคาขายต่อที่เพิ่มสูงขึ้นได้เป็นหลัก ส่วนจากราคาค่าเช่าอาจไม่ได้สูงมากนัก โดยผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4-5% และผลกำไรจากการขายอยู่ที่ราว 10% โดยต่างชาติที่เข้ามาถือครองคอนโดในสัดส่วน 49% อาจเห็นได้ในบางโครงการเท่านั้น ทั้งนี้เห็นว่าสัดส่วนต่างชาติไม่ควรเกิน 30% เพราะจะก่อให้เกิดความเสี่ยงหากไม่สามารถโอนได้ สำหรับสัดส่วนลูกค้าคนไทยก่อนปี 2558 อยู่ที่ 80% ต่างชาติ 20% ปัจจุบันอยู่ที่ 70% และ 30% ตามลำดับ เชื่อว่าตลาดต่างชาติโดยเฉพาะตลาดจีนจะสร้างความคึกคักอีก 1-2 ปีจากนี้ แต่ในที่สุดแล้วตลาดหลักยังคงเป็นของคนไทย

สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดไตรมาส 2 ปี 2561 พบว่าอุปทานคอนโดในตลาดกรุงเทพฯ เติบโตขึ้น 9,395 หน่วย จาก 20 โครงการ ทำให้ในตลาดมีคอนโดสะสมรวมถึง 5.73 แสนหน่วย โดยทำเลที่มีคอนโดเปิดใหม่มากที่สุด คือ บริเวณจรัญสนิทวงศ์ และสะพานควาย ซึ่งเป็นเขตรอบใจกลางเมือง

ด้านภาพรวมราคาเฉลี่ยคอนโด ปรับตัวสูงขึ้น 5% ในช่วงครึ่งปีแรก คือ 1.37 แสนบาท/ตารางเมตร แต่เมื่อเจาะลงมาในกลุ่มตลาดใจกลางเมือง พบว่ายัง คงเป็นตลาดที่ครองตำแหน่งการปรับตัวของราคาสูงที่สุด คือ 6% หรือ 2.23 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนตลาดรอบใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้น 4% หรือ  1.10 แสนบาท/ตร.ม. และตลาดรอบนอกราคาปรับตัวสูงขึ้นอีก 3% หรือ 7.5 หมื่นบาท/ตร.ม.

"ด้วยราคาที่ดินหายากและราคาแพงจะทำให้ตลาดมือสองเข้ามามีบทบาทในพื้นที่ชั้นใน เนื่องจากราคาคอนโดใหม่มีการปรับเฉลี่ยขึ้น 10% ต่อปี ขณะที่ คอนโดมือสองปรับเฉลี่ยที่ 5-8% ต่อปี ดังนั้นใน 2-3 ปีข้างหน้าตลาดนี้จะมีการเติบโตอย่างมากโดยคาดว่าจะมีสัดส่วนถึง 10% ของตลาดรวมคอนโดทั้งหมด เนื่องจากราคาถูกกว่าขนาดห้องใหญ่กว่า ทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยได้จริง" นลินรัตน์ กล่าว

นลินรัตน์ กล่าวต่อไปว่า ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นของตลาดคอนโดในช่วง 7-10 ปีที่ผ่านมา คือ เรื่องทำเลที่ตั้งซึ่งตลาดคอนโดมีการขยายบริเวณออกไปตามการเติบโตของเมืองและการคมนาคมขนส่ง โดย 7 ปีที่ผ่านมา อุปทานเปลี่ยนแปลงมาก 2 ทำเลรอบนอก ได้แก่ ธนบุรี-เพชรเกษม จากปี 2554 มีเพียง 1.3 หมื่นยูนิต แต่ไตรมาส 2 ปี 2561 เพิ่มเป็น 6.6 หมื่นยูนิต และงามวงศ์วาน ติวานนท์ เดิมปี 2554 มีเพียง 1.7 หมื่นยูนิต เพิ่มเป็น 7.3 หมื่นยูนิต

นอกจากนี้ พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ขนาดห้องของคอนโดเล็กลงโดยคอนโด 1 ห้องนอน ขนาดเริ่มต้น 28 ตร.ม. และสัดส่วนถึง 80% ทำให้อุปทานคอนโดเพิ่มขึ้นในอัตราที่ค่อนข้างสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ด้านการเปลี่ยนแปลงราคาต่อหน่วย สำหรับคอนโดในตลาดระดับกลาง (Mid Market) และตลาดซิตี้ คอนโด มีระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5-3 ล้านบาท/ยูนิต มีจำนวนหน่วย คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด ซึ่งถือว่าเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ นั้น แต่ราคาต่อหน่วยถูกจำกัดด้วยความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อมาโดยตลอด ทำให้ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการเพื่อกำหนดต้นทุนให้อยู่ในเงื่อนไขราคาต่อหน่วยที่กำหนด ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ทำเลโครงการถูกขยับออกไปไกลจากใจกลางเมืองมากขึ้น โดยเกาะขอบแนวรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือเข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นอาคาร 8 ชั้น เป็นต้น

นลินรัตน์ กล่าวว่า คอนโดในกรุงเทพฯ จะเติบโตอย่างยั่งยืน ต้องพึ่งตลาดคนไทยเป็นหลัก ส่วนตลาดต่างชาติเป็นตัวเสริม ในระยะกลางหรือระยะยาว คอนโดในกรุงเทพฯ จะขยายตัวออกไปชานเมืองมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์วิถีชีวิตคนที่ทำงานจากบ้านได้มากขึ้น และศูนย์กลางการทำงานอาจมีการขยายตัวไปยังบริเวณรอบใจกลางเมืองมากขึ้นเหมือน เช่น พระราม 9 บางซื่อ พหลโยธิน รัชดาภิเษก เป็นต้น ทำให้เมืองขยายออกไปและตลาดคอนโดรอบนอกเมืองขยายตัวตาม

ขณะที่ตลาดคอนโดใจกลางเมืองพบว่าคอนโดมือสองจะเติบโตเพิ่มขึ้นเหมือนเมืองใหญ่ๆ ในโลก เช่น นิวยอร์ก โตเกียว ทั้งนี้ปัจจัยที่ผลักดันการพัฒนาคอนโดคือ เศรษฐกิจและรายได้ประชากร การขยายตัวของเมือง ราคาที่ปรับตัว สูงขึ้น ตลาดมือสอง ตลาดต่างชาติ รวมทั้ง นวัตกรรมและเทคโนโลยี

ข่าวอื่นๆ