อสังหาฯ ลีสโฮลด์มาแรง รับที่ดินในเมืองแพง

โดย อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

 

ด้วยราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่องทุกปี ปัจจุบันที่ดินแบบฟรีโฮลด์หรือที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ใจกลางเมืองแปลงใหญ่ โดยเฉพาะทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) เช่น ย่านหลังสวน เพลินจิต ชิดลม และราชดำริ สำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหาได้ยากเต็มที 

 

ขณะที่ความต้องการในการพัฒนา ที่ดินในเมืองทั้งกลุ่มเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยยังมีอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบลีสโฮลด์ หรืออสังหาฯ ที่ได้สิทธิการเช่าที่ถือครองกรรมสิทธิ์ตามช่วงระยะเวลาจึงได้รับการตอบรับดีไม่แพ้โครงการในแบบฟรีโฮลด์ และมีแนวโน้มที่จะขยายตัวมากขึ้น 

 

ทั้งนี้ ที่ผ่านมามีการนำที่ดินลีสโฮลด์ออกมาพัฒนามากขึ้น ซึ่งในอนาคตอันใกล้นี้จะมีโครงการอสังหาฯ แบบมิกซ์ยูสเกิดขึ้นบนทำเลใจกลางเมืองย่านหลังสวน เพลินจิต ชิดลม ราชดำริ จะส่งผลให้พื้นที่ดังกล่าวกลายเป็นตลาดหลักของการลงทุนภาคอสังหาฯ

 

โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นบริเวณรอบสวนลุมพินี มีด้วยกัน 3 โครงการ มีมูลค่ารวมกันแล้วเกือบ 2 แสนล้านบาท ได้แก่ โครงการวัน แบงค็อก มูลค่ารวม 1.2 แสนล้านบาท โครงการสินธร วิลเลจ มูลค่ารวมกว่า 3.9 หมื่นล้านบาท และโครงการร่วมทุนระหว่างกลุ่มดุสิตธานีและเครือเซ็นทรัล บนที่ดินเดิมของโรงแรมดุสิตธานีที่จะถูกพัฒนาให้เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ประกอบไปด้วย อาคารสำนักงาน โรงแรม ค้าปลีก และที่พักอาศัย

 

ด้วยปัจจัยดังกล่าวจะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้สูงขึ้น โดยโครงการประเภทที่อยู่อาศัยบนที่ดินลีสโฮลด์ย่านใจกลางเมืองจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้นของทั้งกลุ่มผู้ซื้ออยู่เอง และซื้อเพื่อการลงทุน บนทำเลศักยภาพย่านใจกลางเมืองที่เป็นเจ้าของได้ยากขึ้น  

 

ขจรเดช แสงสุพรรณ กรรมการบริหาร บริษัท สยามสินธร เปิดเผยว่า โครงการสินธร วิลเลจ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่จำนวน 5 อาคาร โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 3 อาคาร และพื้นที่ค้าปลีก

 

สำหรับโครงการนี้เป็นการพัฒนาอสังหาฯ แบบลีสโฮลด์ สิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี และได้รับสิทธิต่ออายุอีก 30 ปี โดยสยามสินธรจะเป็นผู้ดูแลและบริหารจัดการเองทั้งหมด ทำให้มั่นใจได้ว่า อาคารยังคงมีสภาพเหมือนใหม่อยู่เสมอ หากต้องการปล่อยเช่าต่อก็สามารถทำราคาได้ดี ปัจจุบันก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 2 โครงการ คือ สินธร เรสซิเดนซ์ และสินธร ต้นสน ขณะที่มีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอีก 2 โครการ

 

จุดเด่นของโครงการที่อยู่อาศัยแบบลีสโฮลด์นอกเหนือจากคุณภาพโครงการระดับบนแล้ว ที่สำคัญมีระดับราคาที่ถูกกว่าราคาซื้อขายแบบฟรีโฮลด์ที่อยู่อาศัยในย่านเดียวกันมากถึง 40% ในมุมมองของนักลงทุนแล้ว นั่นเป็นเหตุผลสำคัญที่จะทำให้โครงการที่อยู่อาศัยแบบลีสโฮลด์เป็นที่น่าสนใจของตลาดนักลงทุน เพราะต้นทุนที่ต่ำกว่าแต่มีโอกาสในการปล่อยเช่าได้ในอัตราค่าเช่าเดียวกับที่อยู่อาศัยแบบฟรีโฮลด์ และมีโอกาสในการสร้างอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า

 

ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า โครงการคอนโดและมิกซ์ยูสหลายโครงการที่อยู่บนถนนพระราม 4 และพื้นที่ใกล้เคียง เช่น หลังสวน ราชดำริ วิทยุ เกือบทั้งหมดเป็นโครงการที่อยู่บนที่ดินเช่าระยะยาวที่เป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ ดังนั้น โครงการที่พัฒนาบนที่ดินรูปแบบนี้จึงพัฒนาโครงการที่เป็นรูปแบบการเช่าได้เท่านั้น ไม่ว่าจะเป็นการเช่าระยะสั้น หรือการเช่าระยะยาว 30 ปี โดยโครงการคอนโดที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาวในพื้นที่นี้ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมาก เพราะทุกคนรับรู้ว่าที่ดินในบริเวณนี้เป็นที่ดินที่ไม่สามารถซื้อขายกันได้เกือบทั้งหมด จึงได้รับการยอมรับในกลุ่มผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติ

 

ด้านราคาขายคอนโดมิเนียมแบบสัญญาเช่าระยะยาวในพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินีนั้นก็ค่อนข้างสูง ล่าสุดในพื้นที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายราคาเริ่มต้นที่ 3 แสนบาท/ตารางเมตร กับสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี และสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีกทันที 30 ปี รวม 60 ปี ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเพราะพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ และเป็นโครงการที่อยู่ใกล้กับสวนลุมพินีเป็นทำเลยอดนิยมของโครงการที่ขายแบบสิทธิการเช่า 

 

ขณะเดียวกัน ถ้ารูปแบบโครงการที่ขายแบบสัญญาเช่าระยะยาวไม่ได้โดดเด่นหรือว่าอยู่ในพื้นที่อื่นๆ ไกลออกไปจากพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินี ส่วนใหญ่จะไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเท่าที่ควร

 

อย่างไรก็ดี โครงการที่พัฒนาบนที่ดินสัญญาเช่าระยะยาวอาจจะมีมากขึ้นในอนาคต เพราะราคาที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ นั้นสูงขึ้นมาก โดยรูปแบบการซื้อขายที่ดินจะเปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าระยะยาวแทน ขณะที่ในพื้นที่บนถนนพระราม 4 และพื้นที่ใกล้เคียงจะมีหลายโครงการที่พัฒนาบนที่ดินสัญญาเช่าระยะยาวกำหนดแล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป ฉะนั้นตลาดอสังหาฯ ลีสโฮลด์จึงน่าจับตามองนับจากนี้