โอกาสดีของอพาร์ตเมนต์โซนพหลโยธิน

โดย...Good Living by Kiatnakin Bank

จากแนวโน้มประชากรในวัยเรียนที่จะลดลงในอนาคต ซึ่งมีสัญญาณให้เห็นแนวโน้มที่ลดลงตั้งแต่ปี 2559 เป็นปีแรกที่จำนวนประชากรวัยเข้าเรียนมหาวิทยาลัยต่ำกว่า 9 แสนคน และในอนาคตก็มีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูลดังกล่าวมีผลกระทบโดยตรงกับตลาดอพาร์ตเมนต์ที่มีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นนักศึกษา (โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เป็นตลาดนักศึกษา 100%) ทำให้เกิดการแย่งส่วนแบ่งทางการตลาด กันเองของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ (ไม่รวมที่โดนดึงลูกค้าจากคู่แข่งทางตรงที่เป็นหอพักในของแต่ละมหาวิทยาลัย และตลาดคอนโดมิเนียมสำหรับนักศึกษา) ผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้เร็วก็มีโอกาสรอด โดยการปรับปรุงคุณภาพและบริการให้ดีกว่าคู่แข่ง เพื่อดึงลูกค้าเป้าหมายจากผู้ประกอบการรายอื่นที่ปรับตัวได้ช้า

ในพื้นที่พหลโยธินในอนาคตอีก 2 ปีข้างหน้า (โดยเฉพาะช่วงซอยพหลโยธิน 40-46) ภาพของตลาดอพาร์ตเมนต์ในโซนนี้จะแตกต่างจากพื้นที่ตลาดนักศึกษาโซนอื่นๆ เดิมอุปทานของโซนพหลโยธินมีทั้งที่เป็นนักศึกษาและกลุ่มคนทำงาน โดยจะเป็นกลุ่มนักศึกษาประมาณ 70% และกลุ่มคนทำงานประมาณ 30% โดยจากข้อมูลจำนวนนักศึกษาที่เข้าเรียนตั้งแต่ปี 2559-2561 มีจำนวนนักศึกษาลดลงอย่างมากเฉลี่ยประมาณ -4.6% รวมถึงการคาดการณ์หลังปี 2561-2568 แนวโน้มจำนวนนักศึกษาจะปรับตัวลดลงประมาณ -0.7% และตั้งแต่ปี 2569-2578 แนวโน้มจำนวนนักศึกษาจะลดลงเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยปีละ -3.6%

โซนพหลโยธินอพาร์ตเมนต์มีอุปสงค์หลักเป็นกลุ่มนักศึกษามหาวิทยาลัย มีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบจากจำนวนนักศึกษาที่จะลดลงในอนาคตเช่นกันแต่ไม่มากนัก โดยทำเลพหลโยธินเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงมีความเหมาะสมที่จะเป็นโซนที่พักอาศัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกและช็อปปิ้ง มอลล์ ที่ตอบสนองการพักอาศัยในพื้นที่ได้ดีรวมทั้งยังมีปัจจัยบวกจากรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้าง (กำหนดแล้วเสร็จปี 2563) ซึ่งจะเป็นโอกาสของตลาดอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ที่เปิดกว้างสำหรับกลุ่มลูกค้าคนทำงาน มีอุปสงค์ใหม่ที่จะทดแทนและเพิ่มขึ้นในอนาคตคือ กลุ่มคนทำงานที่อยู่ในใจกลางเมืองที่สามารถใช้เส้นทางบีทีเอส สายสีเขียวตรงเข้าพื้นที่เมืองชั้นในได้สะดวกในระยะเวลาไม่เกิน 30 นาที

โดยในพื้นที่นี้มีสถานีบีทีเอสที่น่าสนใจ 3 สถานี คือ สถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ สถานีกรมป่าไม้ และสถานีสวนบัว ซึ่งพื้นที่ซอยที่น่าสนใจที่มีโอกาสสำหรับอพาร์ตเมนต์คือ ซอยพหลโยธิน 40 42 44 และ 46 ซึ่งเป็นซอยที่ไม่ไกลจากสถานีบีทีเอสทั้ง 3 สถานีดังกล่าว

โอกาสดีของอพาร์ตเมนต์เดิมในพื้นที่ซอยดังกล่าวข้างต้นสามารถที่จะปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เดิม ปรับรูปแบบห้องพักให้สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าคนทำงาน ซึ่งยังไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ราคาขายเริ่มปรับตัวสูงขึ้น (8 หมื่น-1.2 แสนบาท/ตร.ม.) ซึ่งเซ็กเมนต์ที่น่าสนใจคือ อพาร์ตเมนต์สำหรับกลุ่มคนทำงานหรือนักศึกษา ที่ต้องการคุณภาพการพักอาศัยที่ดีกว่าอพาร์ตเมนต์ปกติสามารถใช้บริการรถไฟฟ้าบีทีเอสได้ในระดับราคาที่ต่ำกว่าการเช่าคอนโดมิเนียม ซึ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในช่วงราคา 6,000-7,000 บาท ที่มีการปรับรูปแบบ (รีโนเวต+ปรับฟังก์ชั่นในห้องพักใหม่) จะสามารถตอบสนองความต้องการของดีมานด์กลุ่มนี้ได้