แนวราบชิงกำลังซื้อ ครึ่งปีแรกห้องชุดแผ่ว

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

จากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันมาให้ความสำคัญกับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ยอดเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 2 ปี 2561 ลดลงอย่างเห็นได้ชัด

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้มีโครงการคอนโดในกรุงเทพฯ เปิดขายใหม่ 8,511 ยูนิต ซึ่งน้อยกว่า คอนโดที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสแรกอยู่ที่ประมาณ 14,050 หมื่นยูนิต โดยมียูนิตลดลงเกือบ 40% จากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าและยังรอดูท่าทีกัน แต่คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งปีหลังปีนี้บรรดาผู้ประกอบการจะกลับมาเปิดตัวโครงการคอนโดมากขึ้นจำนวนเปิดขายใหม่ในปี 2561 จะสูงถึง 5.5-6 หมื่นยูนิต

สำหรับในครึ่งปีแรกของปีนี้มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ราว 22,561 ยูนิต โดยเป็นโครงการแนวสูง 17,275 ยูนิต คิดเป็น 77% และเป็นโครงการประเภทโลว์ไรส์ประมาณ 5,286 ยูนิต หรือคิดเป็นเพียงแค่ 23% ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมากถึง 17,046 ยูนิต หรือหรือคิดเป็น 76% โดยอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในเพียงแค่ 767 ยูนิต หรือ 4% เท่านั้น เนื่องจากปัจจุบันพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมีราคาสูงมาก โดยบางพื้นที่มีราคาขายที่สูงกว่า 3 ล้านบาท/ตารางวา

ทั้งนี้ มูลค่าการลงทุนรวมในไตรมาส 2 อยู่ที่ 43,293 ล้านบาท แบ่งเป็นบริษัทมหาชน 29,125 ล้านบาท และบริษัทจำกัด 14,168  ล้านบาท และจากไตรมาสแรกที่ผ่านมา ในกรุงเทพฯ มีการพัฒนาโครงการคอนโดมูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 61,416 ล้านบาท โดยรวมมูลค่าการลงทุนของผู้พัฒนาโครงการคอนโดในกรุงเทพฯ ในครึ่งแรกของปี 2561 จะอยู่ที่ประมาณ 103,859 ล้านบาท และเป็นการลงทุนของผู้ประกอบการบริษัทมหาชน 52,809 ล้านบาท คิดเป็น 51% ส่วนบริษัทจำกัด 51,050 ล้านบาท คิดเป็น 49%

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2558 ถึงไตรมาส 2 ปี 2561 มีคอนโดสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดที่กรมที่ดินแล้วมีทั้งหมดประมาณ 563,843 ยูนิต (ไม่รวมคอนโดที่พัฒนาโดยการเคหะแห่งชาติ) โครงการคอนโดส่วนใหญ่ที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดแล้วอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกประมาณ 56% ของจำนวนที่สร้างเสร็จแล้วทั้งหมด

ด้านบรรดาผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ที่กำลังก่อสร้าง โดยเฉพาะสายสีน้ำเงินและสีเขียว (ทั้งช่วงตอนเหนือและตอนใต้) และสีเหลือง อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดทั้งหมดที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2558 ถึงไตรมาส 2 ปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 81% คอนโดเปิดขายใหม่ในไตรมาส 2 ปี 2561 มีอัตราการขายเฉลี่ยประมาณ 66% และมีบางโครงการขายได้เกือบ 100% ภายในเวลาไม่กี่วันหลังจากเปิดขายแบบเป็นทางการ  เช่น โครงการลุมพินี มิกซ์ วิภาวดี-จตุจักร จากบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ สามารถปิดการขาย 100% ในส่วนที่เปิดการขาย

สำหรับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดเปิดขายใหม่ในไตรมาส 2 ปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 109,092 บาท/ตารางเมตร ลดลงประมาณ 20% จากไตรมาสที่ผ่านมาที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 135,340 บาท/ตารางเมตร เพราะโครงการที่เปิดขายในไตรมาส 2 กว่า 76% เปิดขายในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แต่โดยปกติราคาขายเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นทุกไตรมาสประมาณ 3-5% ต่อไตรมาสขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและรูปแบบโครงการ

ภัทรชัย ระบุว่า โครงการคอนโดส่วนใหญ่ที่เปิดขายในไตรมาส 2 ปี 2561 มีราคาอยู่ระหว่าง 5 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร ซึ่งคอนโดประมาณ 9.5% หรือ 805 ยูนิต ที่เปิดขายมากกว่า 2 แสนบาท/ตารางเมตร ค่อนข้างได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมากสามารถปิดการขายไปแล้วกว่า 602 ยูนิต หรือ 75% สะท้อนให้เห็นว่า คอนโดระดับบนในพื้นที่กรุงเทพฯ ยังคงเป็นสินค้าที่เป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อ

ขณะที่รูปแบบการพัฒนาโครงการระดับโลว์เอ็นด์ หรือโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 1.3 ล้านบาท/ยูนิต ลดลง เนื่องจากปัญหาใหญ่ที่เกี่ยวกับการขอสินเชื่อของผู้ซื้อ เนื่องจากส่วนใหญ่ไม่สามารถได้รับสินเชื่อจากธนาคาร เพราะมีภาระหนี้ครัวเรือนค่อนข้างสูง

ด้าน กิตติศักดิ์ วงศ์วิสุทธิ์ กรรมการ บริษัท ทีซี ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า จากการสำรวจตลาดคอนโดในพื้นที่รอบแยกพระราม 9-รัชดาภิเษก พบว่า มีทั้งหมด 1.4 หมื่นยูนิต ขายไปได้แล้วสูงถึง 90% โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 7 หมื่น-2.3 แสนบาท/ตารางเมตร และโครงการที่เปิดขายใหม่ราคาเริ่มต้นมากกว่า 1.7 แสนบาท/ตารางเมตร โดยราคาขายปรับขึ้นเฉลี่ย 15% ต่อปี ในทำเลพระราม 9 มีพื้นที่กว่า 4 แสนตารางเมตร มีคนทำงานกว่า 5 หมื่นคน

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้เดินหน้าทำตลาดโครงการวันนายน์ไฟว์ คอนโดบริเวณทำเลพระราม 9 บนเนื้อที่ 11 ไร่ 2 อาคารสูง 61 ชั้น จำนวน 1,911 ยูนิต ราคาขายปัจจุบัน 1.65 แสนบาท/ตารางเมตร โดยเริ่มเปิดขายมาตั้งแต่เดือน ก.พ. 2561 ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 65% และจะเปิดขายอีกครั้งวันที่ 7-8 ก.ค. พร้อมกับเปิดตัวห้องตัวอย่าง คาดว่าถึงสิ้นปีนี้จะทำยอดขายได้ 80%

จะเห็นได้ว่าความต้องการคอนโดยังมีอยู่ แต่จะต้องพัฒนาให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยเฉพาะระดับกลาง-บน