ดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบตลาดกลาง-ล่าง

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ครึ่งปีหลังยังคงมีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากเป็นช่วงที่โครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบจะมีการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น เพราะหลายรายมีการปรับสัดส่วนลงทุนไปยังโครงการแนวราบมากขึ้น แต่ก็ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่จะมากระทบกับกำลังซื้อ

เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส รายงานผลสำรวจบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 16 บริษัท ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าปี 2561 วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวม 337 โครงการ มูลค่ากว่า 4.64 แสนล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการ แนวราบมากถึง 248 โครงการ มูลค่า 2.45 แสนล้านบาท และส่วนใหญ่ 70% จะเปิดตัวในครึ่งปีหลังในไตรมาส 3 และ 4 ซึ่งปกติโครงการแนวราบจะสามารถปิดการขายได้ภายในไตรมาสเดียวกันหรืออย่างช้าที่สุดไตรมาสถัดไป

ขณะเดียวกัน คาดการณ์ว่ากำไรกลุ่มอสังหาฯ ปี 2561 จะเท่ากับ 4.23 หมื่นล้านบาท เติบโต 17% มาจากการบันทึกรายได้จากการขายที่เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปีก่อนอยู่ที่ 2.49 แสนล้านบาท เนื่องจากมียอดขายรอรับรู้รายได้หรือแบ็กล็อก คิดเป็นสัดส่วน 57% และการเพิ่มขึ้นของส่วนแบ่งกำไร จากบริษัทร่วมทุนกับทุนต่างประเทศอีกราว 1,720 ล้านบาท โดยมาจากบริษัท  อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เอพี (ไทยแลนด์) และแสนสิริ จากปีก่อนหน้าที่ยอดรับรู้ส่วนแบ่งกำไรยังขาดทุนรวม 74 ล้านบาท

ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนมีสัดส่วน 25% จากโครงการที่เปิดขาย โดยต้องการได้ผลตอบแทนจากการเช่าหรือยิลด์สัดส่วน 5% แต่ถ้าดอกเบี้ยขยับขึ้นอีกจะทำให้การลงทุนในคอนโดถูกจำกัดให้แคบลง เนื่องจากความคุ้ม ค่าในการลงทุนจะน้อยลง บางรายใช้ เงินกู้ ส่งผลให้ต้นทุนสูงขึ้นไปด้วย ต้นทุนในการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้ตลาดคอนโดกำลังซื้อจะหายไปเพราะดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

"คาดว่าปลายไตรมาส 3 ของ ปีนี้ ดอกเบี้ยจะขยับขึ้น เพราะธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ส่งสัญญาณแล้ว ยิ่งจะทำให้อัตราการดูดซับในตลาด คอนโดนั้นช้าลง ขณะเดียวกันหลายรายได้ปรับรูปแบบพัฒนาโครงการมาที่โครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน"

เทิดศักดิ์ ย้ำว่า ยิ่งดอกเบี้ยขยับขึ้นจะไปกระทบกับตลาดระดับกลาง-ล่าง ที่ภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอาจจะต้องกลับไประวังเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ที่ผ่านมาตัวเลขการปฏิเสธ สินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่ได้ลดลง แต่มีกลไกที่ทำให้ช่วยลดลงได้ อย่างเช่น ในอดีตผู้ประกอบการจะเน้นขายบ้านผ่อนตามงวดเงินดาวน์จนบ้านสร้างเสร็จ แต่ก็จะโดนปฏิเสธสินเชื่อสูง จึงหันไปพัฒนาบ้านพร้อมอยู่ ลูกค้าที่ผ่าน การพิจารณาสินเชื่อจากทางสถาบันการเงินจะรู้ทันทีว่าสามารถขอกู้กับสถาบันการเงินได้หรือไม่  ซึ่งยอดปฏิเสธสินเชื่อนั้นเหมือนจะลดลง แต่มาจากวิธีการของ ผู้ประกอบการ มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบการขายบ้านพร้อมอยู่ เพื่อเป็นการลดการปฏิเสธสินเชื่อ

ตลาดกลาง-ล่าง ยังเป็นปัญหาหากดอกเบี้ยขยับเพิ่มขึ้น ทางแก้คือกำลังซื้อปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังไม่รู้ว่าเมื่อใด ตลาดบ้านแพงกลับมาเพราะผู้ประกอบการ ทุกรายต้องหนีเพื่อหาตลาดใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นการทำร่วมทุนและไปโครงการแนวราบนั้นเป็นการปรับตัว ตลาดในเวลานี้ไม่ได้ดูดซับเร็วมาก แต่ผู้ประกอบการก็จะต้องไป อีกขาก็คือหาลูกค้าต่างประเทศเข้ามาเสริม แสดงให้เห็นว่าตลาดเปลี่ยนถ้าคนไม่พร้อมปรับตัวก็จะหนัก ความต้องการในตลาดระดับบนก็มีจำกัด

สำหรับสต๊อกสินค้าของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งคอนโดและที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่ประมาณ 4.2 แสนล้านบาท ณ สิ้นไตรมาสแรก ปี 2561 แต่อัตราการขายได้นั้นกลับเริ่มลดลงไปเรื่อยๆ แสดงว่าให้เห็นว่าสต๊อกเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งที่ผ่านมาเคยสูงถึง 5 แสนล้านบาท จึงทำให้บรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับตัวโดยการหันไปหาโครงการแนวราบมากขึ้น เพราะสามารถพัฒนาตามความต้องการของลูกค้า

นอกจากนี้ จะเห็นผู้ประกอบการยังเดินหน้าทำโครงการรูปแบบร่วมทุนมากขึ้น มี 52 โครงการ มูลค่า 2.1 แสนล้านบาท ยอดที่ขายได้ประมาณ 1.3 แสนล้านบาท โครงการรูปแบบจอย เวนเจอร์หรือเจวี นั้นยังไม่น่าเป็นห่วงว่าจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากจำนวนโครงการยังไม่มาก ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการในรูปแบบดังกล่าวเป็นการลดความเสี่ยงในการลงทุน นอกจากนี้ วิธีทางบัญชีสำหรับ เจวีจะใช้ Equity Method จึงทำให้ภาระหนี้และทรัพย์สินไม่แสดงผ่านงบการเงินรวม ที่สำคัญผู้ประกอบการไทยยังสามารถขยายกลุ่มลูกค้าเป้าหมายต่างชาติจากการร่วมลงทุน โดยกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มาซื้ออสังหาฯ ไทยนั้นจะไม่เก็งกำไรระยะสั้น เนื่องจากเงื่อนไขการผ่อนดาวน์จะสูงกว่าจึงไม่น่ากังวล

ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ยังมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่ต้องจับตาผล กระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในครึ่งปีหลังจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ โดยเฉพาะลูกค้าระดับกลาง-ล่าง