อสังหาถึงจุดเปลี่ยน ขยับตัวช้าแข่งขันยาก

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ 

ปฏิเสธไม่ได้ว่าการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับวันจะทวีความรุนแรงขึ้น ทำให้บรรดาผู้ประกอบการต่างต้องเร่งปรับตัวเพื่อสอดแทรกเข้าไปในตลาดทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบที่สอดแทรกในกลางเมือง หรือทาวน์เฮาส์ชานเมือง รวมไปถึงคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า       

จากการสำรวจตลาดอสังหาฯ ไตรมาสแรกปี 2561 ของบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง พบว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเติบโตขึ้น 27% คาดการณ์ว่าทั้งปีนี้จะเติบโต 11% มีมูลค่าตลาดไม่ต่ำกว่า 4.8 แสนล้านบาท มาจากการเติบโตของทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม โดยพฤกษายังสามารถรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดอยู่ที่ 10% มูลค่า 1.2 หมื่นล้านบาท แต่พฤกษามีมูลค่าส่วนแบ่งตลาดที่ลดลงจากปีก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายต่างปรับตัว ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์) อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ต่างเดินหน้าเปิดตัวโครงการที่หลากหลายที่จะเป็นมากขึ้นในไตรมาส 2 และ 3 ของปีนี้

ขณะที่ทาวน์เฮาส์ไตรมาสแรกพฤกษามีส่วนแบ่งตลาดและมูลค่ายอดขายลดลง โดยอยู่ที่ 18% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 21% ซึ่งถือว่ามีส่วนแบ่งตลาดลดลงต่ำสุดในรอบ 4 ปี นับจากปี 2557 ส่วนบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดพฤกษาทำตลาดได้ดีขึ้นในระดับราคา 5-7 ล้านบาท และ 10-15 ล้านบาท แต่มีส่วนแบ่งตลาด
ลดลง 1% เช่นเดียวกับตลาดคอนโดมิเนียมที่พฤกษามีส่วนแบ่งทางการตลาดลดลง 4% โดยอนันดาและออริจินส์ขยับขึ้นเป็น ท็อปทรีของผู้นำตลาด 

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาสแรกมีมูลค่า 1.23 แสนล้านบาท เติบโตทุกโปรดักต์ จำนวนอุปทานใหม่ที่เข้ามามากและมีระดับสูงขึ้น แต่สต๊อกสินค้าหลายค่ายเริ่มระบายออกได้ดีขึ้น มูลค่าตลาดทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 21,638 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% โดยเซ็กเมนต์ระดับราคา 3-5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 7,103 ล้านบาท เซ็กเมนต์  2-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มีมูลค่า 8,645 ล้านบาท ขณะที่เซ็กเมนต์  1.5-2 ล้านบาท ลดลง 25% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มีมูลค่า 2,520 ล้านบาท  

สำหรับอุปทานที่เพิ่มขึ้นมากมาจากการรุกตลาดทาวน์เฮาส์ของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้  ส่วนตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเพิ่มขึ้น 18% มูลค่าอยู่ที่กว่า 2.86 หมื่นล้านบาท โดยเซ็กเมนต์ระดับราคา 10-15 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุด 90% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้ามีมูลค่า 2,499 ล้านบาท เซ็กเมนต์ระดับราคา 5-7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนมูลค่าอยู่ที่ 6,886 ล้านบาท และเซ็กเมนต์ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนมีมูลค่า 7,902 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าตลาดมีการเปลี่ยนรวดเร็วมาก   

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในช่วงนี้จะเห็นผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบกันมาก  โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานตลาดที่ใหญ่มีอัตราการขายที่ดี

“ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการประเมินกันมาแล้วก่อนหน้าว่า แม้คอนโดมิเนียมจะยังเป็นที่ต้องการสูง แต่ด้วยต้นทุนที่ดินที่แพงขึ้น ประกอบกับการขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าหลายสายออกไปสู่เขตเมืองชั้นนอก ทำให้ทาวน์เฮาส์เป็นทางเลือกที่น่าสนใจหากต้องจ่ายในราคาเท่าๆ กัน ซึ่งยังมีโครงการใหม่ๆ จากบิ๊กอสังหาฯ ไปจนถึงรายกลาง รายเล็ก ทยอยออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้การแข่งขันมีความรุนแรงยิ่งขึ้นเช่นกัน”

อธิกา บุญรอดชู ผู้ช่วยผู้อำนวยการสายงานจัดสรรเงินทุน บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า การแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯ นับจากนี้ไม่ได้อยู่ที่การแข่งขันทำเลอย่างเดียวอีกต่อไปแล้ว แต่จะลงลึกในเรื่องของรายละเอียดของโครงการที่พัฒนาแล้วตรงกับความต้องการของผู้บริโภค เช่น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อที่เป็นผู้หญิง หรือ Made From Her  เนื่องจากผู้หญิงส่วนใหญ่มีอำนาจในการตัดสินใจซื้อที่และส่วนใหญ่จะนิยมบ้าน หรือห้องชุดที่จะต้องมีห้องแต่งตัว เป็นต้น

สำหรับในช่วงไตรมาส 2 นี้บริษัทเตรียมเปิดโครงการใหม่เพิ่มอีก 1 โครงการ นิช โมโน ติวานนท์ มูลค่าโครงการกว่า 1,400 ล้านบาท อยู่บริเวสถานีกระทรวงสาธารณสุข ซึ่งจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการวันที่ 16-17 มิ.ย.นี้ โดยโครงการนี้จะเป็นโครงการแรกที่บริษัทนำแนวคิดโคเวิร์กกิ้งสเปซมาใช้โดยจะมีห้องประชุมตั้งแต่  3-10 คน รวมไปถึงสตูดิโอขนาดเล็กสำหรับรีวิวสินค้า เป็นต้น โดยในปีนี้ตั้งเป้ายอดขายรวม 1.03 หมื่นล้านบาท รับรู้รายได้รวมรายได้จากการเช่า 6,200 ล้านบาท