รถไฟฟ้าสายสีทอง ฟื้นชีพคอนโดริมน้ำ

การเริ่มก่อสร้างอย่างเป็นทางการของรถไฟฟ้าสายสีทองเมื่อกลางเดือน พ.ค.61 เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในคอนโดมิเนียมตามแนวถนนเจริญนคร

**************************

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

จากการเริ่มการก่อสร้างอย่างเป็นทางการของรถไฟฟ้าสายสีทองเมื่อกลางเดือน พ.ค. 2561 และโครงการไอคอน สยาม ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เตรียมจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในช่วงปลายปีนี้ เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีทอง

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า ปัจจัยที่ส่งเสริมให้ตลาดคอนโดมิเนียมบนพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้นคือ โครงการไอคอน สยาม ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ของบริษัท สยามพิวรรธน์ ร่วมกับเครือเจริญโภคภัณฑ์ และแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น มีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 5.4 หมื่นล้านบาท พัฒนาเป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่มีพื้นที่รวมกว่า 7.5 แสนตารางเมตร โดยเตรียมจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในช่วงปลายปีนี้

สิ่งที่สร้างความน่าสนใจที่มาพร้อมกับศูนย์การค้าไอคอน สยาม คือโครงการรถไฟฟ้าสายสีทองที่ทางกรุงเทพมหานครประกาศแผนการพัฒนาออกมา พร้อมทั้งเส้นทางที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี และมีเส้นทางไปตามถนนเจริญนครสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระปกเกล้า รวมแล้ว 2.8 กิโลเมตร 4 สถานี ซึ่งในเฟสแรกได้เริ่มตอกเสาเข็มไปแล้วในช่วงกรุงธนบุรี-คลองสาน ระยะทาง 1.8 กิโลเมตร ที่ได้บริษัท อิตาเลียนไทย เป็นผู้รับเหมาก่อสร้างด้วยวงเงินจำนวน 1,070 ล้านบาท ซึ่งตั้งเป้าจะเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2562

ทั้งนี้ ในอนาคตเมื่อเส้นทางรถฟ้าสายสีทองเปิดให้บริการเต็มรูปแบบจะทำให้ตลาดคอนโดในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร โดยเฉพาะช่วงตั้งแต่สะพานสาทรไปทางคลองสานมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมทั้งหมดในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 1,116 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันขายไปแล้วประมาณ 85% หรือ 974 ยูนิต เหลือขาย 15% หรือ 169 ยูนิต โดยมีหลายโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2543 และ 54% เปิดขายหลังจากปี 2552 ที่สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีเปิดให้บริการ

จะเห็นได้ว่าทำเลนี้เปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์จากอาคารพาณิชย์เก่าไปสู่รูปแบบอื่นที่สอดคล้องกับการพัฒนา ปัจจุบันคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีทอง มีเพียง 3 โครงการเท่านั้น ที่อยู่ระหว่างการขายคือ โครงการบันยัน ทรี เรสซิเดนซ์ ริเวอร์ไซด์ จำนวน 133 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 40% โครงการเดอะ ริเวอร์ จำนวน 837 ยูนิต ขายไปแล้ว 92% มูลค่าโครงการ 1.3 หมื่นล้านบาท และโครงการแมนดาริน โอเรียนเต็ล จำนวน 146 ยูนิต ขายไปแล้ว 85% มูลค่าโครงการ 9,000 ล้านบาท ซึ่งรวมมูลค่าทั้ง 3 โครงการ อยู่ที่ 2.85 หมื่นล้านบาท

สำหรับราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ราคาซื้อขายที่ดินริมถนนเจริญนครเมื่อปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 1-2 แสนบาท/ตร.ว. และปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปี 2557 ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยามีการซื้อขายไปที่ราคาประมาณ 4.5 แสนบาท/ตร.ว. หรือปรับขึ้นมามากกว่า 70% จากปี 2554 ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาริมถนนเจริญนครอาจจะปรับขึ้นไปค่อนข้างมาก แต่หากเป็นที่ดินที่ไม่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาจะมีการปรับขึ้นมาน้อยกว่า โดยราคาขายของที่ดินที่ไม่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่ในช่วง 3-4 แสนบาท/ตร.ว.ขึ้นไป ซึ่งขึ้นกับขนาดของที่ดิน

อย่างไรก็ตาม อุปสรรคสำคัญคือพื้นที่ริมถนนเจริญนครนั้นแทบไม่มีที่ดินแปลงขนาดใหญ่เหลือให้พัฒนาแล้วในปัจจุบัน