ทองหล่อทำเลฮอต ราคา-ค่าเช่าคอนโดพุ่ง

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ทำเลขุมวิท 39-ทองหล่อ ราคา ค่าเช่าคอนโดมิเนียมพุ่ง รับรถไฟฟ้าแตะ 3.15 แสนบาท/ตร.ม. ตามด้วย ชิดลม หลังสวนทำเล "สุขุมวิท" ตลอดทั้งสายโดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นที่ต้องการทั้งของนักพัฒนาและผู้ต้องการอยู่อาศัย ทั้งนี้ด้วยราคาที่ดินที่พุ่งแบบไม่หยุดและหายาก ทำให้คอนโดมิเนียมถูกพัฒนาสำหรับการอยู่อาศัยของคนเมืองและราคาก็ขยับต่อเนื่องตามต้นทุนที่ดิน

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เปิดเผยว่า ตลาดคอนโด ที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในและบริเวณโดยรอบของกรุงเทพฯ ชั้นในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 พบว่าราคาเฉลี่ยคอนโดระดับไฮเอนด์และลักซ์ ชัวรี่เปิดใหม่อยู่ที่กว่า 2.08 แสนบาท/ ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยทำเลที่มีราคาสูงสุด คือ ทำเลสุขุมวิท 39-ทองหล่อ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.15 แสนบาท/ตร.ม. ตามมาด้วยบริเวณชิดลม หลังสวน อยู่ที่ 2.62 แสนบาท/ตร.ม. และสาทรอยู่ที่ 2.43 แสนบาท/ตร.ม.

สำหรับค่าเช่าในตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในบริเวณกรุงเทพฯ ชั้นในและรอบกรุงเทพฯ ชั้นใน ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 754 บาท/ตร.ม./เดือน โดยที่ทำเลใจกลางเมือง ทำเลสุขุมวิท 39-ทองหล่อ หลังสวน และสาทร มีค่าเช่าสูงสุด อยู่ที่ 1,000 บาท  955 บาท และ 823 บาท/ตร.ม./เดือน ตามลำดับ โดยผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นชาวญี่ปุ่นและชาวยุโรป หรือชาวอเมริกัน ที่เข้ามาเช่าเพื่อทำงานในใจกลางเมือง

ขณะที่ทำเลรอบใจกลางเมือง คอนโดระดับไฮเอนด์ขึ้นไปจะมีค่าเช่าอยู่ระหว่าง 526-800 บาท/ตร.ม./เดือน โดยทำเลที่ได้ค่าเช่าสูงสุด คือ ในบริเวณเอกมัยและพญาไท ตามลำดับ สำหรับทำเลรัชดาฯะพระรามเก้า และธนบุรี ค่าเช่าจะค่อนข้างต่ำกว่าโซนอื่น เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นคนไทยและชาวเอเชียที่ไม่ใช่ญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ เช่นกัน

ขณะเดียวกันหากเปรียบเทียบราคาค่าเช่าคอนโดต่อ ตร.ม. สำหรับคอนโดระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในใจกลางเมือง ขนาด 1 และ 2 ห้องนอนนั้นไม่ต่างกันมากนัก โดยคอนโด 1 ห้องนอนส่วนใหญ่จะได้ราคาสูงกว่าประมาณ 1-2%

ทั้งนี้ ถ้าเปรียบเทียบค่าเช่าคอนโดต่อห้อง สำหรับทำเลใจกลางเมือง เช่น ทองหล่อ หลังสวน และสาทร คอนโด 1 ห้องนอน ค่าเช่าจะอยู่ที่ราว 4.3-5.2 หมื่นบาท/เดือน ขณะที่ 2 ห้องนอน จะอยู่ที่ราว 6.5-8.2 หมื่นบาท/เดือน หากเป็นทำเลรอบใจกลางเมือง ค่าเช่าคอนโดต่อห้อง 1 ห้องนอนอยู่ที่ราว 1.97-3.3 หมื่นบาท/เดือน ขณะที่ 2 ห้องนอน จะอยู่ที่ราว 3.35-5.46 หมื่นบาท/เดือน

นลินรัตน์ กล่าวว่า ตลาดคอนโด ที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน และบริเวณโดยรอบของกรุงเทพฯ ชั้นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ตั้งแต่สิ้นปี 2556-ปัจจุบัน) พบว่าราคาได้มีการปรับตัว สูงขึ้นต่อเนื่อง เพราะด้วยที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นที่ต้องการของนักลงทุน ทั้งชาวไทยชาวต่างชาติ ขณะที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการเหลือน้อย เมื่อนำมาพัฒนาโครงการจึงได้รับผลตอบแทนสูง ไม่ว่าจะขายหรือให้เช่า

นอกจากนี้ จากผลวิจัยพบว่าทำเลสุขุมวิท 39 ถึงทองหล่อ ในช่วง 5 ปี ที่ผ่านมา ปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุดจาก 1.83 แสนบาท/ตร.ม. เป็น  2.55 แสนบาท/ตร.ม. หรือปรับเพิ่มสูงถึง 40% ในขณะที่บริเวณรัชดาฯ-พระราม 9 และเอกมัย ปรับตัวสูงขึ้น 34% และ 30% ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของราคา คอนโดรอบๆ ใจกลางเมือง เช่น พหลโยธินตอนต้น พญาไท และธนบุรี ก็มีราคาขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกันอยู่ในอัตรา 13-26% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

ด้านผลตอบแทนจากการลงทุนนั้นเมื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดต่อปี ในช่วง 5  ปีที่ผ่านมานั้น พบว่าหากซื้อคอนโดในช่วงปี 2556 และปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนเฉลี่ย 6.1% ต่อปี โดยทำเลเอกมัยให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 7.7% รองลงมา คือ พหลโยธินที่ 7.2% ทองหล่อที่ 6.6% และหลังสวนเท่ากับพญาไทที่ 5.6%

ขณะที่การลงทุนในคอนโดนอกจากผลตอบแทนจากการเช่าในแต่ละปีแล้ว เมื่อขายต่อได้ราคาเพิ่มขึ้นจะมีกำไร อีกส่วนหนึ่ง โดยการปรับตัวสูงขึ้นของราคาคอนโดอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้น ทำให้ผลตอบแทนโดยรวมของคอนโดค่อนข้างสูงมากเช่นเดียวกันในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทองหล่อเป็นทำเลที่ผลตอบแทนรวมเมื่อคิด ทั้งค่าเช่าและรายได้จากการขายแล้วสูงสุดอยู่ที่ 66% รองลงมาเป็นเอกมัย 61% อันดับสาม คือ รัชดาฯ-พระราม 9 ที่ 58% โดยที่เฉลี่ยของตลาดอยู่ที่ 50% ใน 5 ปี

อย่างไรก็ดี ถึงแม้ว่าราคาคอนโดยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปัจจุบัน หากลงทุนซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ บริเวณใจกลางเมืองและรอบใจกลางเมือง ทำเลที่ให้ผลตอบแทนต่อปีสูงสุดกลับเป็นธนบุรีที่ 5.4% รองลงมายังคงเป็นเอกมัย 5.2% และอันดับสาม คือ พหลโยธินที่ 4.9%

สำหรับแนวโน้มการลงทุนในคอนโดในอีก 3 ปีข้างหน้านั้น จากการคาดการณ์ราคาตลาดที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยประมาณ 8-10% ต่อปี โดยที่คอนโดกลางใจเมืองจะมีอัตราเพิ่มสูงกว่าที่ 12-15% ทำให้แนวโน้มคอนโดรอบใจกลางเมืองอาจให้ผลตอบแทนระยะสั้นในแง่ของค่าเช่าดีกว่า

ขณะที่ระยะยาวผลตอบแทนโดยรวมคอนโดใจกลางเมืองก็ไม่แตกต่างกันมากนัก ซึ่งปัจจัยหลักการเลือกซื้อคอนโด คือ การซื้อโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ดี และมีการดูแลอาคารให้อยู่ในสภาพที่ดีอย่างต่อเนื่อง