บทลงโทษผู้อยู่อาศัยไม่จ่ายส่วนกลาง

โดย...นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้แมเนจเม้นท์

ปัญหาในการจัดเก็บค่าส่วนกลางในอาคารชุดและโครงการบ้านจัดสรรยังมีต่อเนื่อง และแทบทุกโครงการมักจะเกิดกับปัญหานี้ ซึ่งส่งผลต่อการอยู่อาศัยและโครงการทรุดโทรม เนื่องจากงบประมาณที่นำมาใช้ในการดูแลรักษาจัดเก็บได้น้อย เรามาดูกันว่าเราจะมีวิธีการจัดการกับลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางด้วยบทลงโทษอย่างไรกันบ้าง

ที่ผ่านมาการบริหารทรัพย์สินในโครงการอาคารชุดและบ้านจัดสรรยังประสบปัญหาเรื่องการจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางอย่างต่อเนื่อง มีทั้งจงใจไม่ยอมจ่าย จ่ายช้าไม่ตรงตามกำหนด และไม่จ่ายโดยอ้างเหตุผลเรื่องความไม่พึงพอใจในบริการ หรืออ้างว่าไม่ได้อยู่อาศัยในโครงการ ทำให้เกิดการจัดเก็บค่าใช้จ่ายไม่ครบส่งผลต่องบประมาณในการบริหารจัดการไม่เพียงพอ

ทั้งนี้ หากโครงการใดไม่มีวิธีในการสร้างรายได้ต่างๆ เพิ่มเติม จะส่งผลความเสียหายต่อการบริหารทรัพย์สิน เช่น ไม่มีเงินจ้าง พนักงานรักษาความปลอดภัยและแม่บ้านได้เพียงพอกับความต้องการของผู้อยู่อาศัย หรือแม้กระทั่งไม่มีงบประมาณสำหรับการซ่อมแซมสาธารณูปโภค ทำให้โครงการทรุดโทรมและกระทบต่อการอยู่อาศัยในด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความสะดวกสบายในการใช้บริการพื้นที่ส่วนกลาง รวมทั้งเรื่องความปลอดภัย

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตามที่ผู้อยู่อาศัยนำมาอ้างในการไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางถือว่าเป็นการทำผิดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร ซึ่งแต่ละโครงการจะมีบทลงโทษเจ้าของร่วมที่ไม่ชำระเงินที่แตกต่างกัน เช่น หากไม่ชำระตามจำนวนที่กำหนดไว้จะต้องถูกเรียกเก็บเพิ่มอีก 12% และหากไม่ชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องชำระเงินเพิ่มอีก 20% ของจำนวนที่เรียกเก็บปกติ

สำหรับกรณีที่ได้มีการแจ้งไปแล้วยังเพิกเฉย บางโครงการก็จะมีการระงับการใช้บริการสาธารณะ และไม่มีสิทธิในการออกเสียงในที่ประชุม หากไม่ยอมชำระหลังจากมีการแจ้งเตือนครั้งสุดท้ายจะต้องถูกฟ้องร้องดำเนินคดีตามกฎหมาย

ที่สำคัญกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขใหม่เปิดโอกาสให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในที่ดินจัดสรรแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป

และเพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา ผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของร่วมจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด และปัญหาดังกล่าวส่วนใหญ่ไม่เกิดขึ้นกับโครงการใหม่ที่ได้มีการเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าไปแล้วอย่างน้อย 1-2 ปี แต่หลังจากนี้ไปแล้วผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องทำหน้าที่ในการจัดเก็บและสร้างความเข้าใจถึงความสำคัญของค่าส่วนกลาง

ทั้งนี้ ประสบการณ์ในการบริหารทรัพย์สินของ บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้แมเนจเม้นท์  ได้มุ่งเน้นเรื่องบริการแบบมืออาชีพกับเจ้าของร่วม ซึ่งสามารถลดข้ออ้างเรื่องความไม่พึงพอใจ ที่สำคัญพนักงานทุกคนมีกลยุทธ์ในการทวงถามค่าส่วนกลาง เพื่อลดแรงปะทะและทำให้เกิดปัญหาระหว่างทั้งสองฝ่าย

นอกจากนี้แล้วยังให้ความสำคัญกับการสร้างรายได้ให้กับนิติบุคคลผ่านบริการต่างๆ ซึ่งทำให้สามารถแก้ไขปัญหาเรื่องการขาดสภาพคล่องได้เป็นอย่างดี