ทำเลพระราม 2 จุดเปลี่ยนผังเมืองผุดคอนโด

ถนนพระราม 2 หรือทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 35 สายธนบุรี-ปากท่อ คือเส้นทางสำคัญในการเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับจังหวัดใกล้เคียง และเป็นประตูมุ่งสู่ภาคใต้อีกด้วย ถนนสายนี้ทวีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยปัจจัยหนุนจากความเจริญและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกิดในพื้นที่ ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวขึ้นอย่างมาก

อัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) ผู้ให้บริการระบบค้นหาที่อยู่อาศัยผ่านเว็บไซต์ Baania.com และบริการข้อมูลการตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย Big Data Analytics เปิดเผยว่า Baania ได้วิเคราะห์สถานการณ์และแนวโน้มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมใน บริเวณถนนพระราม 2 เริ่มต้นจากแยกบางปะแก้ว จุดตัดกับถนนสุขสวัสดิ์ จนกระทั่งถึงต่างระดับบางขุนเทียน จุดตัดกับถนนกาญจนาภิเษก และสิ้นสุดขอบเขตของการวิเคราะห์ที่ห้างบุญถาวร พระราม 2 เพื่อจะได้เห็นภาพรวมล่าสุดและความน่าจะเป็นของทำเลแห่งนี้ในอนาคตชัดเจนขึ้น

ทั้งนี้ ในอนาคตอันใกล้ ถนนพระราม 2 อันเป็นเส้นทางหลักในการเชื่อมต่อระหว่างภาคใต้กับตัวเมืองกรุงเทพฯ มีแผนยกระดับการเชื่อมต่อกับพื้นที่รอบๆ ไม่ว่าจะเป็น สะพานข้ามแม่น้ำ ทางด่วน และทางยกระดับ ดังต่อไปนี้

โครงการสะพานพระราม 2 โครงการถนนพระราม 2-เพชรเกษม-นนทบุรี โครงการทางพิเศษสายศรีรัช-ดาวคะนอง-วงแหวนรอบนอก โครงการทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35 ธนบุรี-ปากท่อ ถนนต่อเชื่อมถนนสุขสวัสดิ์-พระราม 2-ถนนสายแยกตากสิน-เพชรเกษม-ถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ ด้วยการเชื่อมต่อที่เพิ่มมากขึ้นเหล่านี้ ทำให้ผู้พักอาศัยบนถนนพระราม 2 สามารถเดินทางไปยังพื้นที่ส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้สะดวกมากขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นทิศทางไหนหรือพื้นที่ส่วนใด

สำหรับการวิเคราะห์ประวัติและแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียม Baania ได้กำหนดขอบเขตรัศมี 3 กิโลเมตร จากแนวถนนพระราม 2 ช่วงถนนสุขสวัสดิ์ถึงถนนกาญจนาภิเษก โดยใช้เทคนิคการวิเคราะห์พื้นที่รัศมีตามโครงข่ายคมนาคมทางถนนจริงในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ เพื่อให้ได้ระยะทางจริงของการเดินทาง ซึ่งสามารถสะท้อนรูปแบบและเส้นทางการเดินทางในพื้นที่ได้อย่างถูกต้อง โดยมีรายละเอียดของรูปแบบเชิงพื้นที่และแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยดังต่อไปนี้

จากแผนที่ราคาแสดงให้เห็นว่า บริเวณที่มีราคาสูงสุดของพื้นที่ คือ บริเวณแยกบางปะแก้ว จุดตัดกับถนนสุขสวัสดิ์ โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 41,480 บาท/ตารางเมตร และมีค่ากลางอยู่ที่ 2 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนอันดับ 2 และ 3 จะแตกต่างกับที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างเห็นได้ชัด เพราะโครงการคอนโดมิเนียมมีค่อนข้างน้อยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

ในขณะที่บริเวณพื้นที่ย่านอันดับ 4 และ 5 มีโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างน้อย เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ จึงทำให้ราคาเฉลี่ยจนถึงในปัจจุบันไม่สูงมากนัก อาจจะเหมาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ไม่แพงเมื่อเทียบกับราคาบริเวณใกล้เคียง

นอกจากนี้ พื้นที่บริเวณฝั่งขาเข้า (มุ่งหน้ากรุงเทพฯ) มีแนวโน้มของราคาที่สูงกว่าบริเวณฝั่งขาออก เนื่องด้วยราคาที่ดินที่สูงกว่า และความสะดวกสบายในการเดินทางเข้าเมือง แต่สำหรับคนที่ไม่จำเป็นที่จะต้องเดินทางเข้าเมือง ก็สามารถหาคอนโดมิเนียมที่ราคาถูกกว่าได้เป็นถนนฝั่งขาออกจากเมือง

สำหรับภาพรวมของการเติบโตตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พระราม 2 สุขสวัสดิ์-กาญจนาภิเษกนั้น เราพบว่ามีการเติบโตค่อนข้างน้อย ยังไม่โดดเด่นในมุมมองของการเติบโตเชิงอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ ซึ่งอาจเป็นเพราะระยะห่างที่ไกลจากตัวเมืองทำให้ตลาดแนวราบอาจเป็นที่นิยมมากกว่า แต่กระนั้น ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีโครงการเกิดขึ้นบ้าง จึงเป็นสัญญาณบอกได้ว่าพื้นที่รอบเส้นถนนพระราม 2 นี้ยังสามารถเปิดโอกาสให้คอนโดมิเนียมมีโอกาสเติบโตได้อีกในอนาคต ถ้ากฎหมายผังเมืองขยายพื้นที่ให้สามารถสร้างอาคารสูงได้มากขึ้น

ขณะที่ราคาโครงการโดยเฉลี่ยแม้ว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ปี แต่ในพื้นที่นี้ยังคงมีทั้งของถูกและแพงที่ให้ผู้บริโภคสามารถเลือกกันได้ นอกจากนั้น ด้วยศักยภาพของพื้นที่บริเวณพระราม 2 เลยจากแยกตัดถนนกาญจนาภิเษกไปแล้วยังมีพื้นที่เหลืออยู่ เราอาจเห็นการเติบโตของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้ได้อีกเช่นกัน

ทั้งนี้ เมื่อนำข้อมูลปี 2559-2560 มาอธิบายซึ่งจะเห็นโครงการที่เกิดขึ้นใหม่และมีราคายูนิตที่สูงขึ้น อาจกล่าวได้ว่า หากมีโครงการใหม่ที่สามารถปิดการขายได้ ย่อมแสดงถึงศักยภาพของอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมบนถนนพระราม 2 ว่ายังสามารถตอบรับกับการเพิ่มขึ้นของราคาต่อยูนิตได้ และยังมีแนวโน้มของการเติบโตบนพื้นที่นี้ต่อไป

จากการเติบโตที่ผ่านมาของโครงการที่อยู่อาศัยบนถนนพระราม 2 ส่วนใหญ่แล้วยังเป็นโครงการแนวราบมากกว่าแนวสูงอย่างเห็นได้ชัด แต่สถานการณ์เช่นนี้อาจจะเปลี่ยนไปในอนาคต เพราะเริ่มที่จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเพิ่มมากขึ้น จากการกระจายตัวของโครงการออกนอกจากกรุงเทพฯ ชั้นในมากขึ้น